Пхукетийн кондоос илүү өгөөжтэй хөрөнгө оруулалт байж болох уу?
Монгол хөрөнгө оруулагчдын дийлэнх нь Тайланд гэхээр шууд Пхукет, Паттая дахь кондо, вилла бодож эхэлдэг. Гэтэл харилцан адилгүй нэг зах зээл чимээгүйхэн хоёр оронтой тоон өгөөж өгч байна - энэ бол агуулах, логистикийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбар. Тайланд дэх ложистик талбайн дутагдал ноцтой түвшинд хүрснээс болж, одоо байгаа агуулах эзэмшигчид түрээслэгчдээ өөрсдийн нөхцлөөр захирдаг боллоо.
Bangkok Post-ын мэдээллээр, Тайландад агуулахын нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байгаа нь эзэн компаниудад логистикийн операторуудын өсөн нэмэгдэж буй эрэлтээс аль болох их үнэ цэн шүүрдэн авах боломж олгож байна. Аж үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцны салбарыг тогтвортой байдал болон өгөөжийн хувьд байнга давуулж байна. Cushman & Wakefield-ийн 2026 оны 2-р улирлын тайланд ч энэ чиг хандлагыг баталж, аж үйлдвэрийн газрын эрэлт 2021 оноос хойш нийлүүлэлтээс 10%-иас илүү давсан гэж дүгнэсэн бөгөөд энэ нь газрын үнэ, түрээсийн хөлсийг тогтмол дээшлүүлж байна.
'Далайн харагдацтай кондо' эсвэл 'түрээслэх вилла' гэдэг ойлголтод дассан хөрөнгө оруулагчдад агуулахын салбар нэлээд танил бус мэт санагдаж болно. Гэвч яг энэ салбарт 2026 оны хамгийн үнэ цэнэтэй хөрөнгө оруулалтын нэг тохиолдол бий болж байна.
Товч хариулт: гол тоо баримтууд
- Агуулахын өгөөж Тайландад байршил, ангиллаас хамааран жилд 8-12% байдаг бөгөөд энэ нь орон сууцны кондооос 2-3 дахин өндөр үзүүлэлт юм
- Нийлүүлэлтийн дутагдал одоогийн эрэлтийн 15-20%-д хүрсэн гэж тооцоолж байгаа бөгөөд шинэ агуулахууд энэ хурдыг гүйцэж чадахгүй байна
- Дорнод Эдийн Засгийн Коридор (EEC) дахь A зэрэглэлийн агуулахын дундаж түрээс сарын 175-200 THB/кв.м түвшинд байгаа бөгөөд жил бүр 5-7% өсдөг
- Түрээсийн гэрээ ихэвчлэн 3-5 жил хугацаатай, тогтмол өсөлтийн зүйлтэй байдаг бөгөөд энэ нь тогтвортой мөнгөн урсгал бий болгодог
- Гол логистикийн бүсүүдэд эзэмшлийн түвшин 90%-аас дээш
- Гол эрэлтийн бүсүүд: Чонбури, Самут Пракан, Патхум Тхани мужууд, мөн 7-р автобан-ы дагуух коридор
EEC яагаад агуулахын эрэлтийн эх сурвалж болж байна вэ?
Дорнод Эдийн Засгийн Коридор (EEC) гэдэг нь засгийн газрын хөгжлийн хөтөлбөр бөгөөд Чонбури, Раёнг, Чачоенгсао гурван мужийг хамардаг. Энэ бүсэд дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт 1.5 их наяд THB-аас давсан байна. Энэ хэмжээний засгийн газрын урт хугацааны хөрөнгө оруулалт бол богино хугацааны спекуляцийн сегмент биш, харин арилжааны логистикийн бодит үндэс болж байгаагийн шинж юм.
Мөн Тайландын цахим худалдаа энэ хэрэгцээг өдөр бүр нэмэгдүүлж байна. Тайландын онлайн жижиглэн худалдааны зах зээл 850 тэрбум THB-д хүрсэн гэж тооцоолж байгаа бөгөөд өсөлтийн хувь тутам нэмэлт логистикийн хүчин чадал шаарддаг. Shopee, Lazada, TikTok Shop гурав нь бүгд Тайланд дахь агуулахын талбайгаа тэлж байна. Энэ нь аялал жуулчлалын мөчлөгөөс болон валютын хэлбэлзлээс тодорхой хэмжээгээр хамааралгүй, тогтвортой бүтэцлэг хэрэгцээ юм.
Мөн нэг чухал хязгаарлагч хүчин зүйл бий: A зэрэглэлийн, түлхэн орох боломжтой (turnkey) агуулах барихад 8-14 сар зарцуулагддаг. Энэ баригдах хугацаа нь эрэлт нийлүүлэлтээс хурдан өсөж байгаа тул дутагдлыг улам гүнзгийрүүлж байна.
Хэдэн THB-гээр агуулах худалдан авах, түрээслэх боломжтой вэ?
Агуулахын салбарт орох босго орон сууцны хөрөнгө оруулалтаас мэдэгдэхүйц өндөр. 2,000-5,000 кв.м хэмжээтэй чанартай агуулах 30-80 сая THB (ойролцоогоор 800,000-2.2 сая ам.доллар) үнэтэй байдаг. Энэ бол нэг хүний хэмжээний хөрөнгө оруулалт биш, харин институцийн эсвэл хамтарсан хөрөнгө оруулалтад тохирсон түвшин юм.
Түрээсийн хувьд ангилал, байршлаас хамаарч зах зээл ихээхэн ялгаатай:
| Ангилал / байршил | Түрээс (THB/кв.м/сар) |
|---|---|
| A зэрэглэл, EEC | 175-200 |
| B зэрэглэл, Бангкокийн захын хороолол | 120-150 |
| Энгийн, мужийн хангар | 80-100 |
Эдгээр тоо баримт 2026 оны зах зээлийн тооцоолол дээр үндэслэсэн.
Гадаадын иргэн Тайландад агуулах шууд худалдан авч болох уу?
Болохгүй. Тайланд дахь хууль тогтоомжийн дагуу гадаадын хувь хүн газар шууд эзэмших эрхгүй бөгөөд агуулахын үл хөдлөх хөрөнгө газрыг агуулдаг. Гурван арга зам түгээмэл ашиглагддаг:
- Тайландын ХХК байгуулах - гадаадын хүн хувь оролцоотойгоор
- Урт хугацаат түрээслэлт - 30+30 жилийн сунгах боломжтой газрын лизхолд
- REIT-д хөрөнгө оруулах - жагсаалттай хөрөнгийн санд хувь нийлүүлэх замаар шууд газар эзэмшихээс зайлсхийх
Тайландын аж үйлдвэрийн REIT-үүд (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT зэрэг) SET хөрөнгийн бирж дээр арилжаалагддаг бөгөөд агуулахын салбарт хамгийн бага хэдхэн мянган THB-гээр орох боломж олгодог. Ногдол ашгийн өгөөж жилд 6-8% байдаг. Энэ бол мэргэжлийн хөрөнгө удирдлагагүйгээр, зөвхөн хөрөнгийн зах дэлгүүрээр агуулахын салбарт хамгийн хялбар нэвтрэх боломж юм.
Эрсдэлийг хэрхэн үнэлэх вэ?
Агуулахын хөрөнгө оруулалт бүх зүйлээрээ баталгаатай биш. Гол эрсдэлүүд:
- Гадаадын эзэмшлийг зохион байгуулах эрх зүйн нарийн байдал
- Нэг эсвэл хоёр гол түрээслэгчээс хэт хамааралтай байх эрсдэл
- Валютын эрсдэл (орлого THB-гээр ирдэг)
- 3-5 жилийн дараа шинэ төслүүд зах зээлд орж эхэлбэл нийлүүлэлт хэт их болох магадлал
- Үер усны эрсдэл - 2011 оны үер Аюттхая хотын орчимд байсан зуу зуун аж үйлдвэрийн байгууламжийг устгасан түүхтэй
Агуулах яагаад кондооос давуу байдаг вэ?
Агуулахын салбарын давуу тал нь ойлгомжтой: 3-5 жилийн урт хугацаат түрээсийн гэрээ (сар бүрийн эргэлзээтэй түрээслэгчийн оронд), өндөр бас тогтвортой өгөөж, жуулчны улирлын хэлбэлзэл эсвэл Airbnb-тэй өрсөлдөх шаардлагагүй, мөн хувь хүн бус корпорацийн түрээслэгчид. Сул тал нь орох босго өндөр, мэргэжлийн хөрөнгийн удирдлага шаардлагатай байдаг явдал юм.
| Хөрөнгийн төрөл | Дундаж жилийн өгөөж |
|---|---|
| Тайландын агуулах (EEC, захын бүс) | 8-12% |
| Бангкокийн кондо | 3-5% |
| Пхукетийн вилла | 5-7% |
Мөн агуулахын хөрөнгийн үнэ жилд 3-5% өсдөг тул нийт өгөөжид нэмэлт эерэг нөлөө үзүүлдэг.
Тайландын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар үнэлгээт үнийн зөвхөн 0.3% байдаг нь Европын ихэнх орны албан татварын түвшингээс мэдэгдэхүйц бага юм.
Нэмж дурдахад, Bangkok Post-ын мэдээллээр 2026 оны 2-р улиралд бэлэн барилгын агуулахын (RBW) нөөц улс даяар ойролцоогоор 6.05 сая кв.м, бэлэн барилгын үйлдвэрийн (RBF) нөөц ойролцоогоор 3.42 сая кв.м байсан бөгөөд энэ тоо нийлүүлэлт хэр хязгаарлагдмал болсныг тодорхой харуулж байна.
Хаана хайх нь оптимал вэ?
Агуулахын эрэлт хамгийн хүчтэй гурван бүсэд төвлөрдөг:
- Самут Пракан муж - Суварнабхуми нисэх онгоцны буудал, Лаем Чабанг боомтод ойрхон
- Чонбури - EEC-ийн зүрх, авто машины үйлдвэрлэлийн төв
- Патхум Тхани - Бангкокийн хойд логистикийн төв
Бангкок, Паттая хоёрыг холбосон 7-р автобан-ы дагуух коридорыг Тайландын агуулахын логистикийн 'алтан гурвалжин' гэж үздэг.
Аж үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгийг зайнаас худалдан авах нь ноцтой эрсдэл дагуулдаг. Хөрөнгө оруулагч мөнгөө оруулахаасаа өмнө байршил, дэд бүтэц, барилгын нөхцөл байдал, орчны нөхцлийг өөрийн биеэр очиж үзэх нь чухал. Ийм аяллыг Чонбури эсвэл Самут Пракан дахь аж үйлдвэрийн бүсэд зочилтой хослуулах нь тохиромжтой - хоёулаа Суварнабхуми нисэх онгоцны буудлаас 40-90 минутын зайд оршдог.
Дүгнэлт
Тайландын агуулахын салбар олон улсын хөрөнгө оруулагчдын дунд одоо болтол дутуу үнэлэгдсэн хөрөнгийн төрлүүдийн нэг хэвээр байна. Бүтэцлэг нийлүүлэлтийн дутагдал, цахим худалдааны өсөлт, EEC-д тасралтгүй хийгдэж буй засгийн газрын хөрөнгө оруулалт нэгдэж, тогтвортой өгөөжийн үндэс суурь бий болгож байна. Анх удаа хөрөнгө оруулж буй хүмүүст хамгийн оновчтой зам бол Тайландын аж үйлдвэрийн REIT-ээс эхэлж, зах зээлийг дотроос нь судалж, дараа нь лизхолдын бүтэцээр шууд хөрөнгө оруулалт хийхийг эргэн бодох явдал юм. Тайланд Хөрөнгө баг агуулахын хэсэгт хамгийн тохиромжтой боломжийг тодруулж, зохих бүтцийг сонгоход туслах бэлэн байдаг.
Эх сурвалж: Bangkok Post