Богино хариулт: юу өөрчлөгдсөн бэ?
Тайланд өмч хөрөнгийн бүртгэлтэй холбоотой хамгийн том зардлын хоёрыг эрс бууруулсан. Өмчийн шилжүүлгийн хураамж 2%-иас 0.01% болж, зээлийн барьцаа бүртгэлийн хураамж 1%-иас 0.01% боллоо. 10 сая батаман үнэтэй кондо худалдан авахад зөвхөн эдгээр хоёр зүйл дээр ойролцоогоор 300,000 батаман хэмнэнэ. Энэ хөнгөлөлт 2027 оны 6 сарын 30 хүртэл хүчинтэй байх бөгөөд гадаадын иргэн, Тайландын иргэн хоёуланд адилхан хамаарна.
Монгол хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол зөвхөн түр зуурын хямдрал биш, харин төлөвлөлт хийхэд хангалттай хугацаатай, урт хугацааны боломж юм.
Яагаад энэ удаагийн хөнгөлөлт онцгой вэ?
Бангкок 2019 оноос хойш ийм төрлийн хөнгөлөлтийг хэдэн удаа хэрэгжүүлж байсан бөгөөд тэр бүрд нь тодорхой хугацаа, үнийн дээд хязгаартай байсан. Гэвч өмнөх хувилбарууд ихэвчлэн хэдхэн сар, дээд тал нь жилийн хугацаанд хүчинтэй байсан бол энэ удаа Тайландын Засгийн газрын хороо 0.01% хураамжийн бүтцийг 2027 оны 6 сарын 30 хүртэл сунгасан. Энэ нь худалдан авагчдад яаралтай шийдвэр гаргах шаардлагагүйгээр, өмчөө сайтар судалж, төлөвлөх бодит хугацаа олгож байна.
Гадаадын хөрөнгө оруулагчид freehold эрхээр (буулт эзэмшлийн хамгаалалттай) кондо нэгж худалдан авах тохиолдолд Тайландын иргэдтэй адил хямдруулсан хувь хэмжээгээр үйлчлүүлнэ.
Гол баримт, тоо баримтууд
- Тайландад ердийн бол өмч худалдан авахад дараах зардлууд байдаг: шилжүүлгийн хураамж (2%), тамга хураамж буюу stamp duty (0.5%), тусгай бизнес татвар буюу specific business tax (3.3%, эзэмшлийн эхний 5 жилийн дотор дахин зарах тохиолдолд төлдөг), мөн үе шаттай тооцоологддог суутгагч татвар (withholding tax). Одоогийн хөнгөлөлт зөвхөн шилжүүлгийн хураамж, зээлийн бүртгэлийн хураамж дээр л хамаарна.
- Department of Lands (Газрын алба) нь Тайланд даяар өмчийн эрх шилжүүлгийг бүртгэдэг цорын ганц байгууллага юм. Хураамжийг Засгийн газрын үнэлсэн үнэ дээр тооцдог бөгөөд энэ нь бодит худалдах үнээс өөр байх боломжтой.
- Тайландын Сангийн яамны тооцоолсноор, сунгасан энэ хөнгөлөлтийн хөтөлбөр жилдээ ойролцоогоор 540 тэрбум батаман-ы өмчийн эргэлтийг дэмжиж, салбарт нэмж 305 тэрбум батаман-ы хөрөнгө оруулалт татах боломжтой гэж үзжээ.
- Гадаадын худалдан авагчид кондо зах зээлд томоохон нөлөөтэй хэвээр байна: 2024-2025 онд гадаадын иргэдийн жилийн кондо худалдан авалт ойролцоогоор 14,500 нэгж-д тогтвортой байсан бол, зөвхөн 2025 оны 1-р улиралд ойролцоогоор 3,919 нэгж нэмэгдсэн байна. Бангкок, Чонбури, Пхукет нь энэ эрэлтийн гол төвүүд.
- Пхукет, Паттая, Самуй гурав нь гадаадын худалдан авагчдын эзэлдэг кондо худалдан авалтын хувь хамгийн өндөр гурван газар бөгөөд шилжүүлгийн хураамжийн бууралтын бодит нөлөө ч энд хамгийн мэдрэгддэг.
- Гадаадын иргэн газар эсвэл байшин шууд эзэмших нь Тайландад хатуу хязгаарлагдмал хэвээр байна. Freehold эрх нь зөвхөн кондо нэгжид, төслийн 49% гадаадын квот-д хамаарах бол, газар дээр баригдсан байшинг эзэмшихийн тулд лизхолд (leasehold) буюу компанийн бүтэц ашигладаг.
- Анхаарах зүйл: энэ хөнгөлөлт тусгай бизнес татвар (specific business tax, 3.3%)-т нөлөөлдөггүй. Энэ татвар эзэмшлийн эхний таван жилийн дотор дахин зарагдсан өмчид хамаарсаар байна.
Хэдэн батаман хэмнэнэ вэ? Жишээ тооцоо
5 сая батаман үнэтэй нэгж худалдан авахад:
- Шилжүүлгийн хураамжийн хэмнэлт: ойролцоогоор 99,500 батаман (2%-4с 0.01%-г хассан)
- Зээлийн бүртгэлийн хураамжийн хэмнэлт: ойролцоогоор 49,950 батаман (1%-4с 0.01%-г хассан)
- Нийт хэмнэлт: ойролцоогоор 149,500 батаман (ойролцоогоор 4,200 ам.доллар)
Энэ мөнгийг лизийн урьдчилгаа, эсвэл дахин засалт хийхэд ашиглаж болно гэдгийг санаарай.
Хэн энэ хөнгөлөлтөд хамрагдах вэ?
Хямдруулсан хураамж авах эрхтэй өмчид дараах нөхцөл шаардлагатай:
| Шаардлага | Дэлгэрэнгүй |
|---|---|
| Худалдах үнэ, үнэлгээ | Хоёул 7 сая батаман-аас хэтрэхгүй байх |
| Зээлийн дээд хэмжээ | Гэрээ бүрт 7 сая батаман-аас хэтрэхгүй байх |
| Хамрагддаг өмчийн төрлүүд | Тусдаа байшин, townhouse, кондо нэгж, барилгатай газар |
| Хамрагддаггүй | Хэсэгчилсэн эзэмшлийн эрхийн худалдаа |
| Хамрагдах хэн бэ | Тайландын иргэн, гадаадын иргэн хоёулаа адилхан |
Гадаадын худалдан авагчдын хувьд энэ хамрах хүрээ нь хууль ёсны гадаадын квотод багтсан freehold кондо худалдан авалтад тодотгож хамаарна.
Одоо шийдвэр гаргах цаг мөн үү?
Олон жилийн хугацаатай, тодорхой хугацаанд дуусах ийм хөнгөлөлт хөрөнгө оруулагчдад яаралгүй, сайтар бодож шийдвэр гаргах бодит боломж олгож байна. Хэрэв та аль хэдийн өмч сонгож, шаардлагатай шалгалт (due diligence) хийсэн бол, 2027 оны дунд хүртэл үргэлжлэх энэ цонх сайн боломж юм.
150,000-300,000 батаманы хэмнэлт нь Засгийн газраас худалдан авагчдад биечлэн шилжүүлж буй нэмэлт хувийн өгөөж мэт үйлчилдэг. Гэсэн хэдий ч энэ бол Засгийн газрын бодлогын шийдвэр учраас өөрчлөгдөх магадлал бий. Тиймээс нөхцлөө эрт баталгаажуулсан нь илүү аюулгүй арга зам.
Бид, Тайланд Хөрөнгөгийн зөвлөхийн баг, Пхукетийн зах зээлийг сайн мэддэг тул та энэ хөнгөлөлтийг бодит ашиг болгон хэрхэн ашиглах талаар зөвлөгөө өгч чадна.
Эх сурвалж: The Nation Thailand
Түгээмэл асуулт хариулт
Хямдруулсан хураамж хэн бүхэнд хамаарах вэ?
Тайландын иргэн, гадаадын иргэн ямар ч байдал хамаагүй, хамрах шаардлага хангасан оршин суух зориулалттай өмч худалдан авагч бүр хамаарна. Гадаадын иргэдийн хувьд, энэ нь хуулиар зөвшөөрөгдсөн гадаадын эзэмшлийн квотод багтсан freehold кондо худалдан авалтад л тодотгож хамаарна.
Ямар өмчийн төрлүүд хамрагддаг вэ?
Тусдаа байшин, townhouse, кондо нэгж, барилгатай газар хамрагдана, гэхдээ худалдах үнэ болон Засгийн газрын үнэлгээ хоёул 7 сая батаман-аас хэтрэхгүй байх ёстой. Хэсэгчилсэн өмчлөлийн эрхийн худалдаа хамрагдахгүй.
Энэ хямдрал дахин худалдах (resale) өмчид ч хамаарах уу?
Тиймээ, шаардлага хангасан resale гүйлгээнд ч хямдруулсан хувь хэмжээ хамаарна, гэхдээ худалдагч эзэмшлийн хугацаанаас хамааран тусгай бизнес татвар (specific business tax) буюу тамга хураамж төлөх үүрэгтэй байж болно.
Энэ хямдрал хэдий хугацаанд хүчинтэй байх вэ?
Одоогийн сунгалт 2027 оны 6 сарын 30 хүртэл хүчинтэй бөгөөд энэ нь өмнөх хувилбарууд (ихэвчлэн хэдхэн сараас нэг жил хүртэл) хугацаанаас илт урт хугацаа юм.
Хөгжүүлэгчийн хэсэгчилсэн төлбөрийн төлөвлөгөөтэй хамт ашиглаж болох уу?
Тиймээ. Хөгжүүлэгчийн төлбөрийн төлөвлөгөө болон Засгийн газрын хураамжийн хөнгөлөлт нь бие биенээсээ хамааралгүй хоёр тусдаа зүйл. Хураамжийг өмчийн эрх шилжих бүртгэлийн үед төлдөг бөгөөд энэ нь ихэвчлэн эцсийн төлбөртэй давхацдаг.