Пхукетэд 1 сая доллар үнэлгээтэй вилла худалдаж авсан нэг хүн нэг дор гурван баримт бичиг гарын үсэг зурсан: газрын лизингийн гэрээ, барилгын freehold эрхийн бичиг, менеджмент компанитай хийсэн үйлчилгээний гэрээ. Хуульчид эдгээр баримтын дунд нуугдсан нэг заалтыг олжээ: усны төлбөрийг хугацаа хэтрүүлж төлсний улмаас хөгжүүлэгч гурван гэрээг бүхэлд нь, тэр дундаа байшингийн доор байгаа газрын лизингийг цуцлах эрхтэй байв.
Энэ заалтыг хэлэлцээрийн явцад устгасан. Хэрэв тэгээгүй бол сая долларын хөрөнгө нэг төлбөрийн нэхэмжлэхээс шалтгаалж алдагдах байсан юм.
Энэ бол цөөн тохиолдлын нэг биш. Тайландад худалдах-худалдан авах гэрээг заавал нотариатаар хянуулах шаардлага байхгүй, хөгжүүлэгч болон түрээслэгчдийн ашигладаг стандарт бланкуудыг тэдний өөрсдийн хуульчид, тэдний өөрсдийнх нь ашиг сонирхолд нийцүүлж бичдэг. Тайландад due diligence гэдэг чанот (эрхийн бичиг) шалгах тухай ховор байдаг, учир нь эрхийн бичиг ихэвчлэн цэвэр байдаг. Мөнгө алдагддаг газар бол гэрээний текст.
Cross-default заалт гэж юу вэ, яагаад хамгийн эрсдэлтэй вэ?
Cross-default заалт гэдэг нь багц дотор байгаа гурван, дөрвөн гэрээний аль нэгийг зөрчихөд бусад гэрээг цуцлах эрх бий болгодог заалт юм. Вилла-газрын лизингийн бүтцэд, зарим тохиолдолд үйлчилгээний төлбөрийг хугацаанд нь төлөхгүй байх нь газар ашиглах эрхийг эрсдэлд оруулж болзошгүй. Энэ бол виллагийн худалдан авалт дахь хамгийн үнэтэй эрсдэл бөгөөд эхлээд шалгах ёстой зүйл.
Пхукет, Самуйд түгээмэл байдаг лизинг-газар дээрх freehold барилга гэсэн бүтэц хууль ёсны бөгөөд өргөн хэрэглэгддэг, гэхдээ гурав, түүнээс дээш баримт бичгээс тогтдог тул сул тал нь үргэлж холбоос дээр байдаг. Гуравдагч этгээдэд дахин зарах, өв залгамжлал, менеджмент компани солигдох, хөрш өмчлөгчидтэй маргаан үүсэх зэрэг тохиолдолд юу болохыг заавал шалгах хэрэгтэй. Хэрэв газрын лизинг 30 жилийн хугацаатай бөгөөд хоёр удаа сунгах амлалттай бол хоёр дахь сунгалтыг юу баталгаажуулдаг вэ гэдгийг асуу. Ихэвчлэн газар эзэмшигчийн сайн санаанаас өөр юу ч баталгаажуулахгүй, яг энэ газарт хуульчийнхаа шударга хариулт нь ямар ч гоёмсог борлуулалтын танилцуулгаас илүү үнэ цэнэтэй байдаг.
Bangkok-ийн худалдааны түрээс яагаад жилд 5,000 доллар алдагдалд хүргэдэг вэ?
Бангкокийн худалдааны төвийн жижиглэнгийн түрээсийн гэрээнүүд ихэвчлэн жилийн 10% индексацийг 18 сар тутамд хэлэлцээргүйгээр тарифыг өөрчлөх түрээслэгчийн эрхтэй хослуулдаг. Баримтжуулсан нэг тохиолдолд түрээслэгч тарифыг тогтоосон нь дунд хэмжээний молл нэгжийн хувьд жилд ойролцоогоор 5,000 доллар хэмнэсэн байна.
Энд байршил биш, гэрээ илүү чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Бүх хугацаанд тогтоосон тариф нь эхний жилийн хямдралаас илүү үнэ цэнэтэй. Түрээслэгчийн нэг талын тарифыг өөрчлөх эрх, индексацийн томьёо, эрт цуцлахад барьцаа хөрөнгийн хувь заяа, барилга худалдагдвал түрээсийн гэрээнд юу тохиолдохыг шалгах хэрэгтэй.
Паттаяа дахь барилгын гэрээнд юу тэнцвэргүй байдаг вэ?
Паттаяа дахь барилгын гэрээнүүд бараг үргэлж худалдан авагчийг төлбөр хугацаа хэтрүүлбэл торгодог, гэхдээ хөгжүүлэгчийг хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрэхэд ховорхон торгодог. Энэ тэнцвэргүй байдлыг тодорхой эцсийн хугацаа, чанарын стандарт нэмж засдаг.
Гэхдээ энэ засвар зөвхөн хагас засвар байж болно. Хожимдолтын торгуулийн заалт бичигдэж, хөгжүүлэгч нэг жилээр хойшлуулж хүргэж, гэхдээ цуглуулах юм байхгүй байх тохиолдол бий, учир нь төслийн компанийн балансын хуудас хоосон байдаг. Торгуулийн заалт зөвхөн үе шаттай төлбөрийн хуваарь, банкны баталгаа, эсвэл эцсийн төлбөрийг түр хадгалахтай хамт ажилладаг. Off-plan байрны хувьд ч мөн адил: суулгах хэсгийг хуанлийн огноонд бус барилгын үе шатанд уяж, буулт хэлбэрийн торгуулийн заалт шаард (хожимдсон төлбөрт торгууль төлдөг бол хөгжүүлэгч ч хойшлуулсан хүлээлгэн өгөлтөд төлөх ёстой). Эвдрэлийн тодорхойлолтыг урьдчилан тохирч бай, эсвэл шохойн будгийн чанарын тухай маргаан амтыг тухай маргаанд шилждэг.
Лиценз, франчайз гэрээнд ямар нүх бий вэ?
Олон улсын брэндүүд Тайландад хамтын ажиллагааны гэрээгээр орж ирэх нь улам их болж байна (Самуй, Бангкок). Хамгийн сул тал нь оюуны өмч, роялти юм. Хэрэв худалдааны тэмдэг Тайландад бүртгэлгүй бол хамгаалах зүйл байхгүй. Хэрэв роялтийг захидлаар өөрчлөх боломжтой бол санхүүгийн загвар зөвхөн эхний захидал ирэх хүртэл л оршин тогтнодог.
Самуй дахь аялал жуулчлалын нэг бизнесийн гэрээнд баталгаа болон нөхөн олговрын заалт нэмсний үр дүнд ойролцоогоор 100,000 доллар-ын эрсдэлийг хааж чадсан жишээ бий.
Ямар өмчлөлийн бүтэц, гэрээний хэлбэрүүд ямар эрсдэл дагуулдаг вэ (харьцуулалт)
| Хэлцлийн төрөл | Түгээмэл нүх | Юуг эхлээд шалгах | Алдаагийн үнэ |
|---|---|---|---|
| Вилла: газар лизинг + барилга freehold | Нэг зөрчлөөр бүх гэрээг цуцлах cross-default | Цуцлалтын заалт, лизинг сунгах нөхцөл, шилжүүлэх эрх | Хүртэл 1 сая долларын хөрөнгийг хяналтаа алдах |
| Off-plan байр | Зөвхөн худалдан авагчид торгууль, чанарын стандарт тодорхойгүй | Үе шаттай төлбөрийн хуваарь, хожимдолтын торгууль, хүлээлгэн өгөлтийн шалгалт | 12-18 сарын хоосон зогсолт, нөхөн олговоргүйгээр |
| Моллын худалдааны түрээс | 10%-ийн жилийн индексаци, 18 сар тутамд тарифын өөрчлөлт | Индексацийн томьёо, өмчлөгч солигдох заалт, барьцаа хөрөнгийн нөхцөл | Нэгжид жилд ойролцоогоор 5,000 доллар |
| Брэндийн лиценз | Оюуны өмчийн хамгаалалт байхгүй, нөхөн олговоргүй цуцлалт | Тайланд дахь худалдааны тэмдгийн бүртгэл, хугацаа, цуцлах үндэслэл | Бусдын брэндэд зарцуулсан сурталчилгааны хүртэл 100,000 доллар |
| Франчайз | Роялтийг нэг талаас өөрчлөх, маркетингийн төлбөр тодорхойгүй | Тогтмол роялтийн хувь, маркетингийн төсөв, онцгой нутаг дэвсгэр | Бүх гэрээний хугацаанд урьдчилан таамаглах боломжгүй зардлын өсөлт |
Хамгийн түгээмэл алдаа юу вэ, яаж зайлсхийх вэ?
Зөвхөн эрхийн бичиг шалгаж зогсох нь хамгийн түгээмэл алдаа. Цэвэр чанот нэг талыг барьсан гэрээнээс хамгаалахгүй. Хоёр баримтыг хоёуланг нь шалгах хэрэгтэй бөгөөд бодит асуудал ихэвчлэн гэрээнд нуугдаж байдаг.
Орчуулгад итгэх нь бас нэг түгээмэл алдаа. Тайландын шүүхэд Тай хэл дээрх хувилбар давамгайлдаг. Англи болон бусад орчуулгууд лавлагааны зориулалттай л байдаг. Аль хувилбар давамгайлахыг тодорхойлсон заалт байхыг шаардаж, хоёр хувилбарыг бие даасан орчуулагчаар хянуулах хэрэгтэй.
Бас нэг: сонин бол, аялалын хурдаар гарын үсэг зурах явдал. Барьцаа мөнгө нэг өдрийн дотор явдаг, гэрээ бол сарын хугацаагаар хянагдах ёстой. Захиалгын гэрээнд буцаагдахгүй барьцаа мөнгөний заалт бараг үргэлж байдаг, тэгэхээр мөнгө шилжихээс өмнө, дараа нь биш, хэлэлцээрээ хийх хэрэгтэй.
Маргаан шийдвэрлэх хэсгийг үл тоомсорлох нь бас гол алдаа. Сингапур дахь арбитр гоё сонсогддог, гэхдээ хэдэн арван мянган долларын зардал шаарддаг, энэ нь 5 сая THB-ийн хэлцэлд утгагүй юм. Жижиг хэмжээний худалдан авалтын хувьд хөрөнгийн ойролцоо байрлах Тайландын шүүх илүү оновчтой сонголт байдаг.
Менеджмент компанийг төвийг сахисан гэж үзэх нь бас алдаа. Үйлчилгээний гэрээ ихэвчлэн хөгжүүлэгчтэй холбоотой байдаг бөгөөд үйлчилгээний төлбөрийг хязгаарлалтгүй нэмэгдүүлэх боломж олгодог байж болно. Индексацийн томьёо, эсвэл хатуу дээд хязгаар шаардах хэрэгтэй.
Миний зөвлөмж, ямар тохиолдолд үл тоомсорлох вэ
Хөгжүүлэгчийн өөрийнх нь бичсэн гэрээг, борлуулалтын менежер "стандарт, засварлагдахгүй" гэж баталгаажуулсан ч гэсэн шууд гарын үсэг зурж болохгүй гэж би үзэж байна. Практикт ийм гэрээнүүд байнга засварлагддаг, ялангуяа бүрэн худалдагдаагүй төслүүдэд. Ямар нэг өөрчлөлтийг ярихаас категорийн татгалзал өөрөө анхааруулах шинж тэмдэг.
Гэхдээ нэг нөхцөл байдал: хэрэв хэлцлийн хэмжээ 3 сая THB-аас бага бол корпорацийн баримт шалгалт, газрын албанд очих зэрэг бүрэн хяналт ашгийн ихэнх хувийг залгих шаардлагатай болно. Ийм тохиолдолд дөрвөн заалт дээр гагцхуу анхаарал хандуулаарай: цуцлалт, төлбөр, эрх шилжүүлэлт, маргаан шийдвэрлэх журам.
Аль ч тохиолдолд, гэрээний хууль зүйн хяналт хийхэд хэдхэн хоногоос хоёр долоо хоног шаардагдана гэж зах зээлийн тооцооллууд харуулж байна, энэ нь дээрх алдаануудын аль нэгээс хамаагүй хямд.
Эх сурвалж: Kivilab Property