Пхукетийн Тхалан газрын албанд вилла худалдан авах хэлцэл хийхээр ирсэн гадаад хүний хажууд Тай хувьцаа эзэмшигч нь паспорт, компанийн тамгатайгаа суудаг. Ажилтан компанийн бичиг баримтаас гадна тухайн Тай хүнээс банкны хуулга, ажлын байрны справка, тэр ч байтугай худалдан авах мөнгө хаанаас гарсныг тодорхой тайлбарлахыг шаарддаг болсон. Хоёр жилийн өмнө ийм зураг ер бусын байсан бол 2026 оны тавдугаар сарын дундаас хойш энэ нь энгийн журам болжээ.
Тайландын Газрын алба (Department of Lands) бүх мужийн газрын албадад чиглэсэн 'маш яаралтай' тэмдэглэгээтэй гурван тойм захидал гаргасан. Эдгээр захидал өмнөх тархай бутархай зааврыг нэг системд нэгтгэж, газар эзэмшдэг хуулийн этгээдүүдийн улс орон даяарх мэдээллийн бааз, сар тутмын нэгтгэл шалгалт, улирал тутмын төв байгууллагад тайлагнах тогтолцоог бий болгосон.
Энэ мэдээллийн гол утга нь энгийн: цөөнхийн гадаад хувьцаа эзэмшигчтэй Тай компаниар дамжуулан газар, вилла авах нь цаашид зөвхөн цаасны ажил биш болно. Тай хувьцаа эзэмшигч хувьцаагаа мөнгөөр төлөөгүй, компанийн удирдлагад ямар ч үүрэг гүйцэтгэдэггүй тохиолдол бүр одоо тэмдэглэгдэж, олон жилийн турш архивт хадгалагдана.
2 сая бат, 5 сая бат хязгаар гэж юу вэ?
Бэлэн мөнгөний хэлцэл 2 сая батаас (THB) дээш байвал, эсвэл газрын албаны албан ёсны үнэлгээ (гэрээний үнэ биш) 5 сая батаас давбал, шинэчлэгдсэн эх үүсвэрийн шалгалт хэрэгжинэ. Газрын хуулийн 74 дүгээр зүйл нь албан хаагчдад худалдан авагч болон хувьцаа эзэмшигчдийн орлогын эх үүсвэр, мэргэжил, санхүүгийн байдлыг асуух эрх зүйн үндэс өгдөг.
Бангкок Бизнюс сонины мэдээлснээр, энэ 2 сая ба 5 сая батын хязгаар нь тухайлбал мөнгө нь хувийн хөрөнгө, эсвэл гэр бүлийн хамтын өмч мөн эсэхийг шалгах зориулалттай тусгайлан тогтоогдсон. Иймд бүрдэл баримтыг заавал урьдчилан бэлдэх хэрэгтэй.
Хэрэв компани 'гадаад хуулийн этгээд' гэж тодорхойлогдвол яах вэ?
Хэрэв компани Газрын хуулийн 97, 98 дугаар зүйлийн дагуу гадаад хуулийн этгээд гэж тооцогдвол, газрын алба улирлын тайлан хүлээхгүйгээр даруй мэдэгдэх ёстой. Өндөр эрсдэлтэй тохиолдолд алба хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэл, Бизнес хөгжлийн газарт (Department of Business Development) өгсөн тайлан, санхүүгийн баримт бичгийг шаардаж, компанийн бүртгэлтэй хаяг дээр газар дээр нь шалгалт хийх эрхтэй.
Мондак (Mondaq) хуулийн байгууллагын дүн шинжилгээнд дурдсанаар, шалгалтын тогтолцоо одоо мужийн баримт тогтоох хороодод орон нутгийн цагдаагийн дэд даргын түвшний мэргэшсэн шалгагчдыг оруулахыг шаарддаг болсон бөгөөд энэ нь эрх бүхий байгууллагуудад хувьцаа эзэмшлийн, татварын, шилжилт хөдөлгөөний өгөгдөлд илүү өргөн хандах боломж олгож байна.
Яагаад одоо, яагаад өнгөрсэн жилүүдэд биш вэ?
Гадаад иргэдэд газар өмчлөхийг хориглосон хууль олон арван жилийн настай, зөвхөн 40 сая батын хөрөнгө оруулалтын зам болон BOI-тэй холбоотой цөөн тооны онцгой зөвшөөрөл байдаг. Шинэлэг зүйл бол хэрэгжилт юм. Техникийн хувьд хууль бус байсан 51/49 хувийн Тай компанийн бүтэц жилийн жилд амьдарч ирсэн шалтгаан нь эрх баригчид бүх хэргийг шалгах мэдээллийн бааз, нөөц хүч байгаагүйтэй холбоотой. Газрын алба Тай олонхитой хуулийн этгээдийг харсаар шилжүүлгийг бүртгэн, баримтыг архивд хийж явуулдаг байв.
2026 оны тойм захидлууд яг энэ цоорхойг хааж байна. Баталгаажуулалт нэг удаагийн үзлэг биш, тасралтгүй үйл явц болжээ: 2019 онд газар авсан компани өнөөдрийн худалдан авагчтай нэг санд орж, сар бүр давхар шалгалт хийгддэг. Хувьцаа эзэмшигчийн өөрчлөлт, тайланд гарсан зөрчил, эсвэл бүртгэлтэй хаягийн зөрүү хэдэн жилийн дараа ч хэргийг дахин нээх шалтгаан болж чадна.
Аль бүтэц одоо хамгийн эмзэг вэ?
Эрх зүйч нар өмнө нь дан үнэн зөв бичиг баримтын багц бэлддэг байсан: дүрэм, хурлын тэмдэглэл, хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэл, дор хаяж гурван Тай оролцогч. Ажилтнууд одоо өөр зүйл харна. Хөрөнгө оруулалтыг бодитоор хэн төлсэн бэ. Сард 15,000 бат орлоготой мэдүүлсэн Тай хувьцаа эзэмшигч яагаад 30 сая батаар газар авсан компанид хувьцаа эзэмшдэг вэ. Тухайн компани нэг үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшихээс өөр ямар ч үйл ажиллагаа явуулдаг эсэх.
Энд яг тэр алдартай бүтэц, буурай саналын эрхтэй давуу эрхийн хувьцаа (preference shares) буталдаг. Тай нар 51% капиталыг эзэмшдэг ч зөвхөн нэг санал өгдөг бол гадаад хувьцаа эзэмшигч арван саналтай байдаг схем жилийн жилд 'цомхон хуулийн зохицуулалт' гэж зарагдсан. Өнөөдөр энэ нь шалгагчдын анх хайдаг зураг: удирдлагаас хассан Тай олонх бол номинал схемийн сурах бичгийн жишээ. 'Манай Тай хуульч зохион байгуулсан учраас хуулийн дагуу байгаа' гэсэн үг хамгаалалт болохгүй. Хэлцлийг бүртгэсэн нь хуульд нийцсэн гэсэн баталгаа хэзээ ч байгаагүй бөгөөд одоо энэ бол эцсийн алхам ч биш болжээ.
Дахин нэг үнэ цэнэгүй болсон домог бол 30+30 жилийн түрээсийн схем юм. Иргэний хууль (Civil and Commercial Code) үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийг дээд тал нь 30 жилээр бүртгэхийг зөвшөөрдөг. Гэрээнд бичсэн сунгах амлалт нь тодорхой эзэмшигчийн хувийн үүрэг бөгөөд газартай хамт автоматаар шилжих эрх биш. Хэрэв газар эзэмшигч солигдох, эсвэл өртэй байсны улмаас хураагдвал, хоёр дахь 30 жилийг сахих хэн ч үлдэхгүй байх магадлалтай.
Хувийн худалдан авагчид компани бүтэц одоо ямар үзэл баримтлалтай холбогддог вэ?
Миний бодлоор, 10-15 сая батаас доош төсөвтэй хувийн худалдан авагчид компанийн бүтэц одоо эдийн засгийн хувьд утгагүй болжээ. Жил бүрийн тайлан, аудит, газар дээр нь шалгалт хийх эрсдэл, тав хүртэлх жилийн дотор албадан зарах магадлал, эдгээр бүгд нь foreign quota (төслийн худалдаанд гаргах талбайн 49%) дотор чанот гэрчилгээтэй, гадаад хүний нэр дээр шууд бүртгэгддэг орон сууц худалдан авахтай харьцуулбал үнийн ямар ч давуу талыг залгидаг.
Хэрэв та бодит бизнес байгуулж байгаа бол буудал, үйлдвэрлэлийн үйл ажиллагаа, хөдөө аж ахуйн төсөл, бодит мөнгө хийсэн, тайланд харагддаг эргэлттэй үнэн Тай түнштэй бол эдгээр тойм захидал танд бараг хамаарахгүй. Шалгалт нь хоосон бүрхүүл компаниудыг ялгахад чиглэгдсэн, бодит үйл ажиллагаатай компаниудад биш.
Энэ бол миний хувийн байр суурь бөгөөд бодит бизнестэй, бодит хөрөнгө оруулалттай оролцогчдод бус, зөвхөн нэг вилла эзэмшихийн тулд байгуулсан хоосон компаниудад хамаарна.
Мужаас муж хэрэгжилт яагаад ялгаатай байдаг вэ?
Шударгаар хэлэхэд, хэрэгжилт мужаас муж ялгаатай байх болно. Пхукет, Ко Самуй, Паттая, Чиангмай нь ойлгомжтой шалтгаанаар өндөр анхаарал татсан бүсүүд, харин Изааны хөдөө орон нутгийн газрын алба эхний улиралд газар дээр нь шалгалт эхлүүлэх магадлал бага. Хурд нь өөр байж болох ч, дүрмийн агуулга нь ижил, зөвхөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгэд шалгалт хэдийд хүрэхийг тодорхойлдог.
Одоо хэлцэл дунд байгаа хүнд практик зөвлөгөө: газрын албанд гарын үсэг зурах, бүртгэл хийхэд бүх талын бие даасан оролцоо улам их шаардагдах болсон, учир нь ажилтнууд итгэмжлэлийг биш, хүмүүсийг өөрсдөөр асуудаг болжээ.
Компаниар газар эзэмшдэг бол одоо юу хийх ёстой вэ?
Хэрэв таны үл хөдлөх хөрөнгө одоогоор Тай компаниар бүртгэгдсэн бол улирлын өмнө бичиг баримтаа гарган гурван зүйлийг шалгаарай: Тай хувьцаа эзэмшигчид бодитоор хувьцаагаа төлсэн эсэх, компанийн бүртгэлтэй хаяг бодит үйл ажиллагаатай таарч байгаа эсэх, компанийн үйл ажиллагааны бүх жилд тайлан гаргасан эсэх. Эдгээр гурав нь газрын алба хамгийн түрүүнд шалгадаг зүйлс бөгөөд асуулт гарахаас өмнө засах нь дараа нь засахаас хамаагүй хямд.
Эх сурвалж: Mondaq