Тайландад юу болж байна вэ?
Хэрэв та Пхукет, Самуй эсвэл өөр аль нэг Тайландын амралтын бүсэд Thai компаниар дамжуулан газар, вилла худалдаж авсан бол энэ мэдээ таны хувьд шууд хамааралтай. Тайландын Бизнес Хөгжлийн Газар (Department of Business Development, DBD) гадаадын оролцоотой 36,277 компанийг албан ёсны шалгалтад хамруулж, тэдгээрийн газар эзэмшлийн бүтэц хууль ёсны эсэхийг нягтлаж эхэллээ. Энэ бол сүүлийн жилүүдэд nominee буюу 'нэрлэсэн эзэмшигч' схемийн эсрэг явуулж буй хамгийн том цар хүрээтэй арга хэмжээ бөгөөд Thai компани байгуулж вилла, газар авсан гадаад хөрөнгө оруулагчдын хувьд үл тоомсорлож болохгүй дохио юм.
Шалгалтын гол объект нь 31,516 компани бөгөөд эдгээрт гадаадын хөрөнгийн эзлэх хувь албан ёсоор 49%-иас доогуур бүртгэгдсэн байдаг. Яг энэ 49%-ийн хязгаар нь компанийг Тайланд компани гэж бүртгэж, газар эзэмших эрх олгодог босго юм. Гол асуудал нь: эдгээр мянга мянган бүтцийн дотор Thai хувьцаа эзэмшигчид зөвхөн цаасан дээр байгаа бөгөөд бодит хяналт нь гадаадын хөрөнгө оруулагчдын гарт байдаг явдал юм. DBD яг ийм схемийг илрүүлж, хаах зорилготой.
Тайрат (Thairath) хэвлэлийн мэдээлснээр, шалгалт нь Бангкок болон түүнийг тойрсон таван муж, түүнчлэн Чонбури, Сурат Тани, Пхукет зэрэг арван томоохон аялал жуулчлалын мужийг багтаасан нийт 16 муж-ийг хамарч байна. Энэ нь энэхүү хатуу арга хэмжээ ганцхан амралтын зах зээлд хязгаарлагдахгүй, улс орон даяарх бодлогын өөрчлөлт болохыг харуулж байна.
Түргэн хариулт
-
Гадаадын оролцоотой 36,277 компани DBD-ийн шалгалтад орж, Тайландын Газрын тухай хуульд нийцэж буй эсэхийг нягталж байна
-
Гол анхаарлын төвд 49%-иас доогуур гадаад хувьцаатай 31,516 компани байгаа бөгөөд ихэнхдээ энэ нь nominee Thai хувьцаа эзэмшигчтэй бүтэц юм
-
Газрын тухай хууль гадаадын иргэнд шууд газар эзэмшихийг хориглодог тул Thai олонхи хувьцаатай компани нь цорын ганц хууль ёсны гарц бөгөөд яг үүнийг буруугаар ашиглаж буйг одоо зорилтот болгож байна
-
Nominee бүтцийн торгуулийн хэмжээ Гадаадын Бизнесийн тухай хуулиар 1 сая THB хүртэл болон/эсвэл 3 жил хорих ял хүртэл байдаг бөгөөд илүү аюултай нь 180 хоногийн дотор газраа албадан зарах эрсдэл юм
-
Шалгалт нь Бангкокийн метро бүс, мөн Пхукет, Сурат Тани (Ко Самуй), Чонбури зэрэг аялал жуулчлалын төвүүдийг оролцуулан нийт 16 мужийг хамарна
-
Thai компаниар газар эзэмшиж буй эзэд яаралтай хууль зүйн аудит хийлгэх шаардлагатай
Хууль эрх зүйн үндэс: юуг мэдэх хэрэгтэй вэ?
Гадаадын Бизнесийн тухай хууль (1999) ямар ч компанийг гадаадын хөрөнгийн хувь 49%-иас дээш байвал 'гадаад компани' гэж тодорхойлдог; харин энэ хэмжээнээс доош байвал Тайланд компани гэж үзэж, газар эзэмших эрхтэй болдог.
DBD зөвхөн хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэлийг шалгахаас гадна бодит хяналтыг нягталж байна: хэн шийдвэр гаргадаг, хэн худалдан авалтын санхүүжилтийг хийсэн, хэн орлогыг хүртдэг гэдгийг нарийвчлан судалж байна.
Газрын тухай хууль Б.Э. 2497 (1954 он) гадаадын иргэдэд газар шууд эзэмших эрхийг бүрэн хориглодог бөгөөд цорын ганц ялгаатай тохиолдол нь Хөрөнгө оруулалтын зөвлөл (BOI)-ийн батламжтай, дор хаяж 40 сая THB-ийн хөрөнгө оруулалт шаардсан төслүүд юм.
Зах зээлийн тооцоогоор Пхукетэд байрлах гадаадын өмчлөлийн виллагийн 60-70% хүртэлх хувь нь nominee Thai хувьцаа эзэмшигчтэй Thai компаниар дамжуулан бүртгэгдсэн байна.
Пхукетийн бодит жишээ: аль хэдийн эхэлсэн шалгалтууд
Энэ асуудал зөвхөн онолын түвшинд байгаа юм биш. 2026 оны 8-р сард Пхукетийн nominee сүлжээний эсрэг явуулсан дөрөв дэх шатны хэрэг шалгалтаар 16 хүнийг (10 Тайланд иргэн, 6 гадаад иргэн, үүнд Канад, Орос, Казахстаны иргэд багтсан) нэрлэсэн эзэмшигчийн дор ажилладаг бизнестэй холбогдуулан яллагдагчаар татсан байна.
Түүнчлэн Пхукетэд явуулсан илүү өргөн хүрээтэй газрын эзэмшлийн шалгалтаар 361 компанийг судалж, эдгээрээс 149 хуулийн этгээд сэжигтэй гадаад хувьцаатай газар эзэмшиж буйг тогтоожээ. Үүний дагуу 114 иргэний хэрэг үүсгэж, 39 торгууль ногдуулсан байна.
Гэхдээ энэ бүхэн орон сууц (кондоминиум)-д хамаарахгүй гэдгийг тэмдэглэх нь чухал: гадаадын иргэд барилгын гадаад хувь 49%-иас хэтрэхгүй хэвээр байгаа л бол freehold буюу бүрэн өмчлөлийн байдлаар кондо нэгжийг шууд эзэмших эрхээ хэвээр хадгална.
Хууль ёсны замууд: гадаад хүн Тайландад яаж хөрөнгө эзэмших вэ?
Тайландад газар шууд эзэмшихгүйгээр хууль ёсны дагуу амьдрах орон зайтай болох хэд хэдэн арга бий:
-
Урт хугацааны түрээс (leasehold): газрыг 30 жилийн хугацаатай, сунгах боломжтой нөхцөлтэй түрээслэх
-
Барилга, газрыг тусад нь эзэмших: барилгыг өөрөө эзэмшиж, газрыг тусад нь түрээслэх хэлбэр
-
Жинхэнэ хамтарсан үйлдвэр (joint venture): бизнест бодитоор оролцдог, санхүүжилт хийдэг Thai түнштэй хамтран ажиллах
-
Кондоминиум худалдан авах: freehold буюу бүрэн өмчлөлийн эрхтэй орон сууцны нэгж авах нь хамгийн энгийн, эрсдэл багатай сонголт
Leasehold буюу түрээслэлийн эрх нь ихэвчлэн хоёр удаа сунгах боломжтой, гэхдээ сунгалт нь хуулиар баталгаажаагүй болохыг анхаарах хэрэгтэй. Leasehold-аар зарагдаж буй хөрөнгө ижил төстэй freehold хөрөнгөтэй харьцуулахад ихэвчлэн 15-30%-иар хямд байдаг.
Асуулт хариулт (FAQ)
Миний компани шалгалтад унавал газрыг минь авах уу?
Тиймээ. Хэрэв DBD компанийхаа Thai хувьцаа эзэмшигчид нь nominee (нэрлэсэн эзэмшигч) гэдгийг тогтоовол Газрын алба 180 хоногийн дотор тухайн хөрөнгийг зарахыг шаардаж болно. Хэрэв энэ хугацаанд зарагдаагүй бол эрх бүхий байгууллага өөрөө уг газрыг дуудлага худалдаагаар зарах эрхтэй.
DBD яг юуг шалгаж байгаа юм бэ?
Бизнес Хөгжлийн Газар компанийн хувьцаа эзэмшлийн бүтэц, газар авахад ашигласан мөнгөний эх үүсвэр, бодит удирдлагын хяналт, хурлын тэмдэглэл, санхүүгийн баримт зэргийг нягталж байна. Гол асуулт бол: Thai хувьцаа эзэмшигчид жинхэнэ хөрөнгө оруулагч мөн үү, эсвэл зөвхөн нэрлэсэн эзэмшигч үү гэдэг.
Гадаад хүн Тайландад виллаг хууль ёсоор яаж эзэмших вэ?
30 жилийн хугацаатай, сунгах боломжтой урт хугацааны газрын түрээс (leasehold) авах нь нэг хувилбар. Барилгыг тусад нь эзэмшиж, газрыг түрээслэх нь өөр нэг арга. Санхүүжилт болон удирдлагад бодитоор оролцдог Thai түнштэй жинхэнэ хамтарсан бизнес байгуулах нь гурав дахь сонголт. Дөрөв дэх нь freehold эрхтэй кондоминиум нэгж худалдан авах юм.
Энэ шалгалт миний кондо нэгжид нөлөөлөх үү?
Үгүй. DBD-ийн шалгалт зөвхөн газар эзэмшиж буй компаниудад хамаарна. Кондоминиумын тухай хууль (1979)-аар зохицуулагдах шууд эзэмшлийн систем нь тусдаа бөгөөд гадаад хүн барилгын нийт талбайн 49% хүртэлх хувийг freehold-аар эзэмших боломжтой хэвээр байна.
Одоо аль хэдийн Thai компаниар газар эзэмшиж байгаа бол юу хийх вэ?
Эхлээд хараат бус хуулийн зөвлөхөөр бүтцийнхээ аудитыг хийлгэ. Хэрэв эрсдэлтэй схем байвал хуульч leasehold руу шилжих, жинхэнэ Thai түнш оруулах, эсвэл газрыг зарж барилгын эрхээ хадгалах гэх мэт өөрчлөн байгуулах хувилбаруудыг санал болгож чадна.
Одоо яагаад ийм хатуу арга хэмжээ авч байна вэ?
2022 оноос эхлэн парламентын хороод амралтын бүс дэх гадаадын том хэмжээний газар эзэмшлийн талаар хэлэлцэж эхэлснээс хойш nominee бүтцийн эсрэг дарамт нэмэгдсэн. Улс төрийн дарамт, газрын үнэ нэмэгдсэн байдал, тансаг байршилд гадаадын хөрөнгийн төвлөрлийн талаарх нийтийн санаа зовнил хурдасгасан хүчин зүйл болсон.
Гадаад захирлуудад эрүүгийн хариуцлага хүлээх эрсдэл бий юу?
Тиймээ. Гадаадын Бизнесийн тухай хууль гадаад хүнд хориглосон бизнес эрхэлбэл 3 жил хүртэл хорих ялыг оногдуулдаг. Nominee хувьцаа эзэмшигч ашиглан хуулийг тойрч гарах нь энэ хуулийн зөрчилд тооцогддог.
Энэ нь Пхукет, Ко Самуйгийн виллагийн зах зээлд хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Богино хугацаанд зарим эзэд шаардлага хүлээхээс өмнө зарж борлуулахыг сонгосноор нийлүүлэлт нэмэгдэж болно. Дунд хугацаанд зах зээл leasehold бүтэц болон кондоминиум руу шилжих хандлагатай болж, эдгээр сегментийн эрэлт, үнэ өсөх магадлалтай.
Худалдан авахаас өмнө биечлэн явж үзэх шаардлагатай юу?
Заавал шаардлагатай. Тайландад ямар нэгэн хөрөнгийн гүйлгээ хийхээс өмнө хөрөнгийг биечлэн үзэх, хуульчтай уулзах, бүх баримт бичгийг газар дээр нь баталгаажуулах хэрэгтэй.
Дүгнэлт: одоо юу хийх вэ?
36,277 компани, 16 муж-ийг хамарсан энэ шалгалтын цар хүрээ нь энэ бол ганц удаагийн кампанит ажил биш, харин тогтолцооны, урт хугацааны бодлогын өөрчлөлт гэдгийг харуулж байна. Гадаад хөрөнгө оруулагчдын хувьд дүгнэлт тодорхой: Тайландын газар авахад хяналтгүй nominee бүтэц ашиглах эрин үе дуусаж байна. Эрт бүтцээ өөрчилсөн хүмүүс хөрөнгөө болон сэтгэлийн амар амгаланг хамгаалж чадах бол дохиог үл тоомсорлосон хүмүүс албадан зарах, эрүүгийн хариуцлага хүлээх эрсдэлтэй тулгарна.
Тайланд Хөрөнгө нь Пхукет дахь хөрөнгө оруулалтаа хууль ёсны дагуу, аюулгүй байгуулахад тань туслах бэлэн байна.
Эх сурвалж: Thairath