Юу болж байна вэ?
Тайландад 1.27 тэрбум бат (ойролцоогоор 35 сая ам.доллар) үнэ бүхий 33 люкс байшин одоо шалгагдаж байна. Учир нь эдгээр объектуудыг гадаадын иргэд 'наминий эзэмшил' гэдэг схемээр, өөрөөр хэлбэл Тайланд компанийн нэр дор далдуур эзэмшсэн гэж сэжиглэж байна. The Nation Thailand-ийн мэдээлснээр шалгалт голчлон Бангкокийн Паттанакарн, Крунгтеп Криитха дүүргүүдэд төвлөрч байна. Пхукетэд байшингаа хамгаалах эсвэл шинээр авах гэж буй хэн бүхэнд энэ бол зүгээр нэг мэдээ биш, харин стратегиа шинэчлэх дохио юм.
Наминий схем гэдэг нь ийм зарчмаар ажилладаг: гадаад иргэн Тайланд компани байгуулж, түүний хувьцааны ихэнх хувийг (ихэвчлэн 51%) Тайланд иргэд албан ёсоор эзэмшдэг мэт харагддаг ч бодит эзэмшигч, бодит ашиг хүртэгч нь гадаадын хөрөнгө оруулагч байдаг. Энэ арга хэдэн арван жилийн турш зах зээлд 'шар бүсийн' жишиг байсан ч 2026 онд Тайландын хууль хяналтын байгууллагууд анхааруулгаас бодит хэрэгжилт рүү шилжсэн байна.
Тайландын хууль (Газрын хуулийн 86 дугаар зүйл) гадаадын иргэдэд газрыг шууд өмчлөхийг хатуу хориглосон хэвээр байгааг тодруулах нь чухал. Энэ хориг өөрчлөгдөөгүй, харин түүнийг тойрч гарах схемийг илрүүлэх, шийтгэх ажил эрчимжиж байгаа юм.
Шалгалтын цар хүрээ, тоо баримт
-
Шалгалт голчлон байшин, вилла, газартай хамт худалдсан үл хөдлөх хөрөнгө дээр төвлөрч байна. Орон сууц (кондоминиум) энэ шалгалтад хамрагдахгүй, учир нь хуулийн зөрчил тодорхойлогдох боломж зөвхөн газар өмчлөлтэй холбоотой байдаг.
-
Шалгагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнэ ойролцоогоор 38.5 сая бат (буюу 1.07 сая орчим ам.доллар) байгаа нь энэ бол ердийн орон сууц биш, харин люкс сегментийн вилла гэдгийг харуулж байна.
-
The Nation Thailand-ийн мэдээлснээр шалгалтыг Газрын алба (Department of Lands) болон Тусгай мөрдөн байцаах алба (DSI) хамтран удирдаж байна.
-
Үүнтэй зэрэгцээд Пхукет, Пхангнга, Краби мужуудад тусад нь өрнөсөн шалгалтаар Bangkok Post болон The Phuket News сониноос иш татахад 500 гаруй ажилтан оролцож, 40 баривчлах зөвшөөрөл, 13 нэгжийн байцаан шалгах зөвшөөрөл биелэгдэж, 48 сэжигтэн (27 тайланд иргэн, 21 гадаад иргэн) баривчлагдсан байна. Гадаадын иргэдийн дунд Израиль, Франц, Польш, Швейцарь, Их Британи, Нидерланд, Орос, Өмнөд Африкийн иргэд байсан байна.
-
Энэхүү өмнөд бүсийн шалгалтаар нийт 89 газрын хэсэгт хамаарах, ойролцоогоор 1.05 тэрбум бат үнэ бүхий хөрөнгө хураагджээ.
-
2025 онд Тайланд аль хэдийн гадаадын оролцоотой Тайланд компаниудад хяналтаа чангатгаж, DBD (Department of Business Development)-ийн системээр хувьцаа эзэмшигчийг баталгаажуулах шалгалт нэвтрүүлсэн байна.
-
Зах зээлийн тооцоогоор Пхукетэд гадаадын иргэд эзэмшдэг виллагийн 70 хүртэлх хувь нь ямар нэгэн хэлбэрийн наминий схемээр бүтэцлэгдсэн гэж үздэг.
Хууль ёсны замууд юу байдаг вэ?
Гадаад иргэн Тайландад орон сууц (кондоминиум)-ийн нэгжийг бүрэн өмчлөх эрхтэйгээр (freehold) хууль ёсоор худалдаж авах боломжтой. Гагцхүү тухайн төслийн нийт талбайн 49 хувиас ихгүй хэсэг гадаадын өмчлөлд байх ёстой гэдэг хязгаарлалт үйлчилдэг. Энэ норм Кондоминиумын тухай хуульд тодорхой заасан бөгөөд наминий схемтэй огт хамааралгүй. Тиймээс энэ удаагийн шалгалтын давалгаа орон сууцны зах зээлд нөлөөлөхгүй.
Газартай байшин авах хүсэлтэй хүмүүст 30 жилийн лизхолд (урт хугацааны түрээс) сунгах эрхтэйгээр авах нь одоогийн байдлаар хамгийн найдвартай, хууль ёсны механизм гэж тооцогддог. Барилга байгууламжийг өөрийн нэр дээр бүртгүүлэх боломжтой байхад газрыг лизхолдоор эзэмшинэ. Хураан авагдах эрсдэлгүй энэ арга нь олон гадаад хөрөнгө оруулагчийн сонголт болж байна.
Энэ бүхнийг зохион байгуулахдаа туршлагатай хуульчтай ажиллах шаардлагатай гэдгийг Тайланд Хөрөнгө компанийн зөвлөгөө өгдөг мэргэжилтнүүд байнга онцолдог.
Хэрэв би наминий схемээр вилла худалдаж авсан бол яах вэ?
Зөрчил нотлогдвол шүүх тухайн хөрөнгийг зургаан сарын дотор албадан худалдах шийдвэр гаргах эрхтэй. Хэрэв худалдан авагч олдохгүй бол хөрөнгө улсын өмчид шилждэг. Ийм жишиг аль хэдийн бий: 2024 онд Ко Самуй арал дээрх хэд хэдэн вилла яг ийм байдлаар хураагдсан.
Хэрэв та одоо ийм схемээр өмчилж буй бол цаг алдалгүй Тайландын газрын хуулийн чиглэлээр мэргэшсэн хуульчтай зөвлөлдөх нь зүйтэй. Сонголтууд дараах байж болно: компанийн бүтцийг хууль ёсны хэлбэрт шилжүүлэх, лизхолд руу шилжих, эсвэл шалгалт өөрийн бүс нутагт хүрэхээс өмнө хөрөнгөө худалдах.
Одоо Тайландад хөрөнгө оруулах нь хэвээрээ ашигтай юу?
Тиймээ, гэхдээ хууль зүйн бүтэц зөв байх нөхцөлтэйгээр. Орон сууцны зах зээл бүрэн нээлттэй хэвээр байгаа бөгөөд Бангкокт жилийн түрээсийн өгөөж 5-7%, Пхукетэд менежменттэй удирддаг үл хөдлөх хөрөнгөд 8-10% хүрдэг. Гол зүйл бол лицензтэй хуульчидтай хамтарч, 'саарал бүс'-ийн схемээс зайлсхийх явдал юм.
Одоогийн байдлыг хямрал гэж бус, харин зах зээлийн эрүүлжилт гэж харах нь зөв. Тайланд ил тод байдал руу тогтвортой чиглэж байгаа бөгөөд хуулийн хүрээнд хэлцлээ зохион байгуулсан хөрөнгө оруулагчид цаашид ашигтай байх болно. 2026 оны хамгийн тодорхой дүрэм бол энэ юм: хууль ёсны бүтэц нь үнийн дүнгээс илүү чухал. Хуулийн зөвлөгөөнд хэмнэдэг нь бүхэл бүтэн хөрөнгө оруулалтаа алдах эрсдэл дагуулж болно.
Эх сурвалж: The Nation Thailand