Пхукетэд кондо худалдаж авах гэж төлөвлөж байсан хүмүүс өнөөдөр нэг сонин зөрчилтэй үзэгдэлтэй тулгарч байна: орон сууцны зах зээл живж байхад, үйлдвэрлэлийн болон технологийн үл хөдлөх хөрөнгө яг эсрэгээрээ хурдтай өсөж байна.
Товч хариулт: Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 2026 онд өсөлтийг тэтгэж байгаа гол хүч бол орон сууц биш, харин цахим чип болон дата төвийн салбарт орж ирж буй гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт (FDI) юм. Тайландын өрхийн өр ДНБ-ий 91%-д хүрч түүхэн дээд түвшинд гарсан бол Chonburi, Rayong, Chachoengsao мужуудыг хамарсан Дорнод Эдийн Засгийн Коридор (EEC)-д цахим үйлдвэр, дата төвийн төслүүд тэрбум доллараар цутгаж байна. Frasers Property Thailand компанийн гүйцэтгэх захирал энэ хэдийг олон нийтэд шууд хэлж, орон сууцны сааралтыг чип, дата төвийн хөрөнгө оруулалт нөхөж байгааг баталсан.
Юу болж байна вэ: тоо баримтаар
- Тайландын өрхийн өр 2025 оны эцэс гэхэд ДНБ-ий 91%-д хүрч, Тайландын Төв банкны мэдээгээр түүхэн дээд түвшинд гарсан. Энэ нь орон сууцны эрэлтэд шууд дарамт учруулж байна
- Google, Microsoft, Amazon гурвуулаа Тайландад дата төв барих төлөвлөгөөгөө зарласан. Google-ийн Chonburi мужид барих кампус, түүнчлэн бусад технологийн аваргуудын нийт зарласан хөрөнгө оруулалт 5 тэрбум ам.долларaas дээш
- Гадаадын хөрөнгө оруулалтын зөвлөл (BOI) нь EEC бүсэд байрлах чип, дата төвийн төслүүдэд хүртэл 13 жил татварын чөлөөлт олгодог
- 2023-2026 оны дунд хугацаанд Тайланд BOI-ийн дамжуулан 26.8 тэрбум ам.долларын чип, дэвшилтэт цахим хэрэгслийн хөрөнгө оруулалтын хүсэлт хүлээж авсан бөгөөд нийт 880 төсөл байгаа. Хэвлэмэл хэлхээ самбар (PCB) хамгийн их эрэлттэй бүтээгдэхүүн бөгөөд 224 төсөл, 9.85 тэрбум ам.доллартай, дэлхийн тэргүүлэх PCB үйлдвэрлэгчдийн тэн хагасаас дээш нь Тайландад үйл ажиллагаагаа өргөжүүлж байна
- CBRE Thailand-ийн мэдээгээр EEC бүсийн үйлдвэрлэлийн түрээсийн үнэ 2025 онд 8-12% өсчээ
- Laem Chabang боомтын ойролцоох үйлдвэрийн паркуудын эзэмшлийн түвшин 85-90%-д хүрч байгаа нь нийлүүлэлтийн хомсдол тогтвортой байгааг харуулж байна
Орон сууцны зах зээл яагаад живж байна вэ
Бангкок дахь орон сууцны шинэ төслийн эхлэлт 2023 оны оргил үзүүлэлтээс бараг 30% буурчээ. Банкууд зээлийн нөхцөлөө чангатгаж, дотоод худалдан авагчдын эрэлт (энэ нь үнийн үндэс суурийг тодорхойлдог) сулараад байна. Энэ нь Пхукет, Бангкок дахь орон сууц худалдан авах боломж байхгүй гэсэн үг биш, харин 2026 онд хурдацтай капиталын өсөлт хүлээх нь бодит бус боллоо гэсэн үг.
Аль нэг зах зээлийг "үхсэн" гэж дүгнэх нь буруу. Гэхдээ хөрөнгө оруулагч бодит байдалд суурилсан шийдвэр гаргах хэрэгтэй: одоогийн мөчид өсөлтийг тэтгэж байгаа хүч нь орон сууц биш, үйлдвэрлэл, технологийн салбар юм.
Үйлдвэрлэлийн салбар ямар логикоор ажиллаж байна вэ
Энд эрэлт нь тэрбум долларын төсөвтэй олон улсын корпорацуудаас ирдэг бөгөөд тэдгээр компаниуд урт хугацааны түрээсийн гэрээ байгуулж, хөрөнгийн эзэмшигчдэд тогтвортой, тооцоолж болох мөнгөн урсгал бий болгодог. Тайландын хөрөнгийн бирж (SET)-д бүртгэлтэй Frasers Property Industrial REIT (FTREIT) зэрэг REIT-ууд хөрөнгө оруулагчдад үйлдвэр шууд худалдаж авахгүйгээр энэ салбарт хөрөнгө оруулах боломж олгодог.
Гадаадын хөрөнгө оруулагчдад практик давуу тал бий: Тайландын үйлдвэрлэлийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалтыг зохион байгуулах нь орон сууц худалдаж авахаас хамаагүй хялбар. REIT-үүдэд гадаадын өмчлөлийн хязгаарлалт байхгүй, Гадаад Валютын Гүйлгээний (FET) гэрчилгээгээр мөнгө шилжүүлэх шаардлагагүй, мөн кондоминиумд хамаарах 49%-ийн гадаадын квот энд хамаарахгүй.
Хязгаарлагч хүчин зүйл нь газар биш, эрчим хүч
Сонирхолтой нь, hyperscale хөрөнгө оруулагчдыг одоо газрын үнэ биш, харин эрчим хүч, дэд бүтэц хязгаарлаж байна. Дата төвийн хөгжүүлэгчид ихэвчлэн 500 MW хүртэлх найдвартай цахилгаан эрчим хүчний хүчин чадал шаарддаг бөгөөд тогтвортой цахилгаан, ус, фибер оптик холболттой 50-100 rai хэмжээтэй талбай эрэлхийлж байна. Энэ хязгаарлалт нь EEC бүсийн дараагийн үе шатны төслүүд хаана байрлахыг тодорхойлж байна.
Хэрэв та EEC бүсийн үл хөдлөх хөрөнгийг биечлэн үзэж очих бол Chonburi, Rayong мужууд Суварнабхуми онгоцны буудлаас ойролцоогоор нэг цаг хагасын зайд байрлах тул хоёр-гурав хоногт гол цэгүүдийг тойрч үзэх боломжтой.
Тайланд ASEAN-д хэрхэн байрлаж байна
Тайланд ASEAN бүс дэх FDI-ийн топ гурван чиглэлийн нэг бөгөөд Вьетнам, Индонезитэй чипний үйлдвэрлэлийн хөрөнгө оруулалтын төлөө шууд өрсөлдөж байна. Тайландын бат (baht) 34-35 THB/1 ам.доллар хооронд тогтворжсон нь үйлдвэрлэлийн хөрөнгийн ашгийг валютын хувьд илүү тодорхой, тооцоолж болохуйц болгож байна. Мөн Frasers Property Thailand компанийн үйлдвэрлэлийн салбар нь орон сууцны хөгжүүлэлтийг гүйцэж, компанийн гол орлогын эх үүсвэр болжээ.
Түгээмэл асуулт хариулт
EEC гэж юу вэ, яагаад хөрөнгө оруулагчид анхаарал хандуулж байна вэ?
Дорнод Эдийн Засгийн Коридор (EEC) нь Бангкокийн зүүн талд орших гурван муж (Chonburi, Rayong, Chachoengsao)-ыг хамарсан тусгай эдийн засгийн бүс юм. Засгийн газар BOI-ийн дамжуулан энд хамгийн өндөр татварын хөнгөлөлт (компанийн орлогын албан татвараас хүртэл 13 жилийн чөлөөлт) олгодог. Дата төв, чипний үйлдвэрийн ихэнх шинэ төслүүд энд баригдаж байна.
Гадаад хүн Тайландад үйлдвэрлэлийн үл хөдлөх хөрөнгийг шууд эзэмшиж болох уу?
Үгүй, Тайландад гадаадын иргэн газар шууд өмчлөх боломжгүй. Ажиллагаатай хувилбарууд: урт хугацааны түрээсийн бүтэц (ихэвчлэн 30+30+30 жил), SET-д бүртгэлтэй REIT-үүдээр дамжуулан хөрөнгө оруулах, эсвэл BOI-ийн зөвшөөрөлтэй, зохих гадаад оролцоотой компанийн эзэмшлийн бүтэц ашиглах.
Тайландын үйлдвэрлэлийн REIT-ууд ямар өгөөж өгдөг вэ?
SET-ийн мэдээгээр Тайландын хамгийн том үйлдвэрлэлийн REIT-үүдийн ногдол ашгийн өгөөж жилдээ баттаар 6-8% байдаг. Батын тогтвортой байдалтай хамт энэ нь бүсийн хэмжээнд өрсөлдөхүйц үзүүлэлт юм.
Орон сууцны зах зээлийг сэргэхийг хүлээх ёстой юу, эсвэл одоо үйлдвэрлэлийн салбар руу шилжих нь зөв үү?
Орон сууцны зах зээл Тайландын Төв банк хүүгийн хувь хэмжээг бууруулж, зээл/үнийн харьцаа зэрэг макро зохицуулалтын хязгаарлалтыг сулруулснаар сэргэх магадлалтай. Шинжээчид энэ нь 2026 оны хоёрдугаар хагас, эсвэл 2027 онд болно гэж хүлээж байна. Харин үйлдвэрлэлийн салбар яг одоо өсөж байгаа бөгөөд дотоод хэрэглэгчийн зээлээс хамааралгүй.
Дата төв, чипний хөрөнгө оруулалтын эрсдэл юу вэ?
Гол эрсдэл нь геополитик. АНУ-Хятадын худалдааны хурцадмал байдал дахин эскалацид орвол хөрөнгө оруулалтын урсгал бусад чиглэлд шилжих боломжтой. Хоёр дахь эрсдэл нь илүүдэл нийлүүлэлт: хэрэв ASEAN-ийн бүх улс нэгэн зэрэг адилхан хөнгөлөлт санал болговол түрээслэгчдийн төлөө өрсөлдөөн эрчимжиж, түрээсийн үнийн өсөлт саарах магадлалтай.
Тайландын өрхийн өндөр өр хэрэглээний бус, худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдад хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Шууд нөлөө бага. Үйлдвэрлэлийн түрээслэгчид нь орон сууцны зээлтэй хэрэглэгчид биш, олон улсын корпорациуд юм. Шууд бус нөлөө нь: эдийн засаг удааширвал засгийн газар үйлдвэрлэлийн салбарт үзүүлэх хөнгөлөлтөө өргөжүүлж, энэ нь үйлдвэрлэлийн хөрөнгийн эзэмшигчдэд ашигтай байх магадлалтай.
Вьетнам уу, Тайланд уу, аль нь илүү сайн сорилт вэ?
Тайланд илүү хөгжсөн дэд бүтэц, тогтвортой хууль эрх зүйн систем, SET дэх гүн, шингэн REIT зах зээлтэй. Вьетнам зардал багатай тал талдаа сонирхолтой ч тунгалагжилт, портфолиод ээлтэй хөрөнгө оруулалтын хэрэгслийн хүртээмжийн хувьд Тайландаас хоцорч байна.
Гадаад хөрөнгө оруулагчид Тайландын REIT-ийн ногдол ашигт татвар төлдөг үү?
Тиймээ. SET дэх REIT-ийн ногдол ашгийн гадаадын хөрөнгө оруулагчдад ногдох хөрвүүлэлтийн татвар 10% байдаг. Тайланд болон олон улсын хооронд байгуулсан хос татварын зайлсхийх гэрээ нь зохих шаардлага хангасан хөрөнгө оруулагчдын бодит татварын хувь хэмжээг бууруулж чадна.
Тайландын үйлдвэрлэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь чипний нийлүүлэлтийн гинжин хэлхээ дэлхий даяар дахин зохион байгуулагдаж байгаагаас урган гарсан хэдэн жилийн өсөлтийн мөчлөгийн эхэн шатанд байна. Пхукетийн танил кондоминиумаас цаашаа харах хүсэлтэй хөрөнгө оруулагчдад энэ салбар тодорхой, тогтсон хууль дүрэмтэй улс орны хүрээнд олон улсын корпорациудаас ирдэг доллараар илэрхийлэгдсэн мөнгөн урсгалд хүрэх боломж олгож байна. Тайланд Хөрөнгө баг таныг оруулах хамгийн зөв стратегийг сонгоход туслахад бэлэн.
Эх сурвалж: Bangkok Post