Хэрэв та Пхукет эсвэл Бангкокт кондо худалдан авах бодолтой байсан бол яг одоо гарч буй мэдээ анзаарах хэрэгтэй. Bangkok Post-ын мэдээлснээр, 2026 он Тайландын орон сууцны зах зээлд сүүлийн хэдэн жилийн хамгийн сул худалдааны жил болох магадлалтай. Гадаадын хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол зөвхөн статистик тоо биш, харин өөрийн стратегиа дахин харах шаардлагатай гэсэн шууд дохио.
Зах зээлийн уналт хоёр дахь жилдээ үргэлжилж байгаа бол одоогийн тоо баримт нь энэ асуудал улам гүнзгийрч байгааг харуулж байна. Илүүдэл нийлүүлэлт үнэ дээр дарамт учруулж, харин худалдан авагчдын хүсэл эрмэлзэл ихэнх сегментэд сул хэвээр байна.
Товч хариулт: 2026 оны зах зээл ямар байна вэ?
-
2026 оны Тайландын кондо худалдаа Bangkok Post-ын таамаг болон шинжээчдийн тооцооллоор түүхэн доод түвшинд хүрэхээр чиглэж байна
-
Гадаадынхны кондо худалдан авалт 2026 онд 20%-иар буурах төлөвтэй байгаа бол энэ нь K-Research-ийн мэдээллээр сүүлийн 5 жилийн хамгийн анхны бууралт
-
2026 оны Q1-д гадаадын шилжүүлгийн бүх үзүүлэлт буурсан: 3,241 нэгж (17.3%-иар буурсан), шилжүүлгийн үнийн дүн 13.464 тэрбум бат (17.9%-иар буурсан), ашиглалтын талбай 141,644 м² (жилийн жилийн харьцуулалтаар 13.8%-иар буурсан)
-
Хятад худалдан авагчдын тоо хамгийн ихээр буурсан: нэгжийн тоогоор 38.8%, үнийн дүнгээр 42.9%-иар буурсан бол энэ нь Хятадын дотоод эдийн засгийн дарамт, мөнгөн урсгалын хязгаарлалттай холбоотой
-
Бусад орны худалдан авагчдын хүсэл нэмэгдэж байна: Орос 33%-иар, Энэтхэг 40%-иар (63 нэгж, 353 сая бат, 23.9%-иар өссөн), Австрали 36.1%-иар өссөн
-
Пхукет Бангкокоос илүү тогтвортой байдал харуулж байна, аялал жуулчлалын түрээсийн эрэлт, брэндийн орон сууцны эрэлт хэвээр байгаагаар дэмжигдэж байна
Гол баримтууд юу хэлж байна?
-
Bangkok Post-ын таамаглалаар 2026 он Тайландын кондо худалдаанд түүхэн доод түвшний жил болно
-
Бангкокийн зарагдаагүй нөөц 50,000 нэгжээс давсан тоогоор тооцоологдож байгаа бол энэ нь сүүлийн арван жилийн хамгийн өндөр түвшний нэг
-
Бангкокийн бүсийн шилжүүлэг 2026 оны Q1-д 35%-иар буурсан бол хамгийн хурц бууралт нь Хятад, Мьянмарын худалдан авагчдын эрэлт багассантай холбоотой (K-Research-ийн мэдээлэл, Bangkok Post иш татсан)
-
Бангкокийн төв хэсэгт (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) дундаж кондо үнэ нэг метр квадратад 120,000-200,000 бат байгаа бол хөгжүүлэгчид захиалгын үе шатанд мэдэгдэхүйц хямдрал санал болгож байна
-
Гадаадын иргэдийн эзэмшил хязгаарлагдмал: Тайландын хуулиар нэг кондо байшинд эрхийн эзэмшлийн 49%-ийг л гадаадынхан эзэмшиж болно, энэ нь резидент бус хүмүүсийн авах боломжтой квотыг хязгаарлаж байна
-
Пхукетийн люкс орон сууцны зах зээл, ялангуяа баруун эргийн бүсүүд (Банг Тао, Лаян, Камала, Чернг Талай) 2026 онд тогтвортой хэвээр байх төлөвтэй бол Knight Frank Thailand-ийн мэдээллээр вилла кондоос илүү эрэлттэй байна, учир нь чинээлэг худалдан авагчид амьдралын хэв маяг, нэгдсэн дэд бүтцийг илүү үнэлж байна
-
Пхукетэд кондо худалдан авагчдад урт хугацааны визийн боломж бий: 1 жилийн сунгах боломжтой виз авахад Тайландын хөгжүүлэгчээс 3 сая бат-аас доошгүй үнийн кондо худалдан авах шаардлагатай, эсвэл түрээсийн бусад тохиролцоог ашиглах боломжтой
Яагаад Бангкок ийм байдалд орсон бэ?
Энэ нөхцөл байдлыг ойлгоход түүхэн шалтгаан чухал. Бангкокийн илүүдэл нийлүүлэлт нь 2018-2022 оны барилгын өсөлтийн шууд үр дагавар юм. Тэр үед хөгжүүлэгчид арваад зуу гаруй төслийг зэрэг эхлүүлж, ихэнхдээ Хятад худалдан авагчдыг зорилтот бүлэг болгосон. Гэвч пандемийн дараа тэр урсгал уналттай тохиолдож, хэзээ ч бүрэн сэргэсэн үгүй, үр дүнд нь зарагдаагүй нэгжийн асар их нөөц үлдсэн.
Гадаадын хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ байдал хоёр талтай. Уналттай зах зээл нь сонирхолтой оролтын үнэ гэсэн үг ч байж болно, гэхдээ уналттай чиг хандлагад орсон худалдан авалт нь цаашдын үнэ бууралтын эрсдэлийг агуулна. Гол асуулт бол зах зээлийн доод хязгаар хаана байгаа юм.
Туршлагатай зах зээлийн оролцогчид хэдэн тодорхой үзүүлэлт хянадаг. Нэгдүгээрт, шинэ барилгын зөвшөөрлийн тоо: хэрэв хөгжүүлэгчид шинэ төсөл эхлүүлэхээс татгалзвал зах зээл одоо байгаа илүүдлийг шингээж эхэлнэ. Тайландын салбарын холбоодын мэдээлснээр Бангкокт шинэ төслийн эхлэл 2026 оны эхний хагаст буурсан. Хоёрдугаарт, түрээсийн үнийн тогтвортой байдал. Түрээсийн үнэ тогтвортой байх хугацаанд кондо нь капиталын үнэ хөдлохгүй ч мөнгөн урсгал үүсгэж чадна.
Пхукет яагаад өөр логикоор ажилладаг вэ?
Пхукет тусдаа анхаарал шаарддаг. Энэ арал өөр динамик дор ажилладаг: Airbnb, Booking-ээр дамжуулан улирлын түрээс мэргэжлийн менежментийн тусламжтайгаар жилд 6-8% өгөөж авчирч чадна. Гэхдээ нэгжүүдийн хоорондын өрсөлдөөн нэмэгдэж байгаа бол хотын захиргаа богино хугацааны түрээсийн зохицуулалтыг чангатгаж байна.
Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийг биечлэн үзэх аяллаа төлөвлөж байгаа бол, ялангуяа 11-3 дугаар сарын оргил улирлын үед байрны захиалгаа урьдчилан хийсэн нь зөв.
Асуулт хариулт
2026 онд Тайландад кондо худалдан авах нь өгөөжтэй юу?
Таны стратегиас хамаарна. 7-10 жилийн хугацаатай урт хугацааны хөрөнгө оруулагчдад одоогийн уналт нь сонирхолтой оролтын үнэ санал болгож болно. Харин богино хугацаанд хурдан хямдаар авч, дараа нь нэмэлт үнэтэй зарах бодолтой хүмүүст одоогийн цаг тохиромжгүй, учир нь зах зээл эргэлт хийж, хурдан ашигтай гарах боломж хязгаарлагдмал байна.
Бангкокийн аль дүүрэг уналтад бага өртдөг вэ?
BTS, MRT шугамын дагуух дүнс дүүргүүд, тухайлбал Сукхумвит (Асок, Прром Пхонг, Тхонг Ло станц), Силом, Сатхорн уламжлал ёсоор захын бүсээс илүү тогтвортой байдаг бол энэ нь тогтвортой гадаад иргэдийн түрээсийн эрэлтээр дэмжигддэг.
Одоо яагаад кондо худалдаа буурч байгаа юм бэ?
Гурван гол шалтгаан бий: барилгын өсөлтийн дараах илүүдэл нийлүүлэлт, Тайландын худалдан авагчдад зориулсан хатуу орон сууцны зээлийн нөхцөл, мөн Хятадын хөрөнгө оруулалтын урсгалын огцом уналт (2026 оны Q1-д нэгжийн тоогоор 38.8%). Эдгээр хүчин зүйлс нэгнээ хүчтэй байдлаар нэмэгдүүлж байна.
Гадаадын иргэн Тайландад кондо хэрхэн худалдан авдаг вэ?
Гадаадын иргэн байшин доторх эрхийн эзэмшил 49%-ээс хэтрэхгүй бол кондог эзэмшлийн эрхтэй худалдан авч болно. Мөнгийг гадаадаас Тайландын бат мөнгөн тэмдэгтээр шилжүүлэх шаардлагатай. Барилга бэлэн нэгжийн шилжүүлгийн процесс ердийн 30-60 хоног үргэлжилдэг.
Гадаадын кондо эзэмшигчид ямар татвар хамааралтай вэ?
Гол зардалд орно: шилжүүлгийн бүртгэлийн хураамж (үнэлгээний 2%, ихэвчлэн худалдагч, худалдан авагч хоёрт хуваагдана), тэмдэгтийн хураамж 0.5%, мөн эзэмшлийн эхний 5 жилд зарвал 3.3% тусгай бизнесийн татвар нэмэгддэг.
Бангкок, Пхукет хоёрын аль нь 2026 онд илүү дээр вэ?
Бангкок тогтвортой урт хугацааны түрээсэнд илүү тохирдог бол өгөөж 4-5%-ийн орчимд байдаг. Пхукет улирлын түрээсээр 6-8%-ийн боломж санал болгодог ч энэ нь активтай менежмент шаарддаг бол сул улирлын үед хоосон зогсох эрсдэлтэй байдаг.
Хөгжүүлэгчидтэй үнэ тохиролцох боломжтой юу?
Тиймээ. Одоогийн зах зээлийн нөхцөлд хөгжүүлэгчид хямдрал, тавилга үнэ төлбөргүй өгөх багц, хүүгийн үнэгүй хуваарилалт зэрэг урамшуулал санал болгож байна. Бодит хямдрал жагсаалтын үнээс 10-20%-иар хямд байж болно, ялангуяа бэлэн, зарагдаагүй төслүүдэд.
Зах зээл бүхэлдээ уналтад орох магадлал бий юу?
Магадлал багатай. Тайландын зах зээл түүхээр удаан хугацаагаар засарч, жилийн үнийн бууралт огцом уналт бус, 5-10% орчим байдаг. Хөгжүүлэгчид албан ёсоор жагсаалтын үнэ бууруулахаас илүү хямдрал, урамшуулал санал болгодог.
Кондо зах зээл хэдийд сэргэх вэ?
Ихэнх шинжээчид 2027 оны хоёрдугаар хагасаас өмнө тогтворжилт ирэхгүй гэж таамаглаж байгаа бол энэ нь шинэ төслийн эхлэл цөөрч, гадаадын эрэлт сэргэхээс шалтгаална. Бүрэн сэргэлт нь дахин 2-3 жил үргэлжлэх боломжтой.
Хамгийн чухал нь: энэ бол сүйрэл биш, циклийн үе шат
Тайландын кондо зах зээлийн уналт бол сүйрэл биш, харин зах зээлийн циклийн нэг үе шат юм. Тодорхой хугацааны хүрээ, тодорхой стратегитай хөрөнгө оруулагчдад одоогийн нөхцөл байдал бодит боломжийн цонх нээж байна. Гол зарчим өөрчлөгддөггүй: батжуулагдсан байршилд худалдан аваарай, туршлагатай, нэр хүндтэй хөгжүүлэгчтэй ажиллаарай, мөн капиталын өсөлт дээр л найдахаас илүү бодит түрээсийн өгөөжийг тооцоолж авч үзээрэй. Хэрэв та энэ талаар мэргэжлийн зөвлөгөө хэрэгтэй бол Тайланд Хөрөнгө-гийн мэргэжилтнүүд тохирсон хувилбар олоход туслах боломжтой.
Эх сурвалж: Bangkok Post