Товч хариулт: юу өөрчлөгдсөн, юу өөрчлөгдөөгүй вэ?
2026 онд Тайланд дахь гадаадын иргэдийн кондо өмчлөлийн дээд хязгаар өөрчлөгдөөгүй бөгөөд одоо ч 49%-д хэвээр байна. Барилгын нийт талбайн 51%-ийг Тайландын иргэн эсвэл Тайландын компани эзэмшсэн байх ёстой хэвээр байна. Харин 2026 оны 7 дугаар сарын 1-нээс хүчин төгөлдөр болсон шилжүүлгийн хураамжийн хямдрал (0.01%) нь зөвхөн Тайландын иргэдэд хамаарах бөгөөд гадаад худалдан авагчид энэ хугацаанд ч бай хэвийн 2%-ийн хураамжийг төлж байна.
Хэрэв та Пхукетэд кондо худалдан авахаар төлөвлөж байгаа Монгол хэлтэй худалдан авагч бол энэ мэдээллийг мэдэхгүй байх нь таны төлбөрт мянга мянган долларын зөрүү үүсгэж болзошгүй.
10 сая THB-ийн кондо дээр яг хэдэн доллар зөрүү гарах вэ?
Математик энгийн: 10 сая THB (ойролцоогоор 285,000 доллар)-ийн үнэ бүхий кондо худалдан авахад Тайландын иргэн 0.01%-ийн хямдруулсан хураамж төлж байхад, гадаад худалдан авагч бүтэн 2% төлнө. Энэ зөрүү нь 199,000 THB (ойролцоогоор 5,700 доллар) болж хувирна. Энэ бол тоймлол алдаа биш, харин таны хаалтын зардлын бодит мөр юм.
Зарим брокер, зар сурталчилгаанд "шилжүүлгийн хураамж бүгдэд 0.01% боллоо" хэмээн буруу мэдээлэл түгээж байгаа нь Royal Gazette-ийн 2026 оны 7 дугаар сарын 1-ний албан ёсны тогтоолын эх бичвэрт нийцэхгүй байна. Тухайн хуулийн бичвэр энэ хямдралыг зөвхөн шаардлага хангасан Тайландын иргэдэд хязгаарладаг.
49%-ийн квот яг хэрхэн тооцоологддог вэ?
1979 оны Кондоминиумын тухай хуульд бичигдсэн энэ дүрэм хэдэн арван жилийн турш хэд хэдэн нэмэлт өөрчлөлт орсон ч гол зарчим нь өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна: гадаад иргэн кондо нэгжийн freehold (шинэ өмч) эрхтэй байж болно, гэхдээ нэг барилгын хэмжээнд нийт гадаад өмчлөл нийт зарагдах талбайн 49%-иас хэтэрч болохгүй.
Онцгой анхаарах зүйл: Пхукетэд гадаадын freehold квот нь нэгжийн тоогоор биш, харин талбайн хэмжээгээр тооцоологддог. Энэ нь цөөн тооны том хэмжээтэй нэгж нэг барилгын квотыг маш хурдан дүүргэх боломжтой гэсэн үг. Тухайлбал, хэдхэн пентхаус эсвэл том студи худалдагдсанаар үлдсэн бага талбайтай нэгжүүдэд ч квот дуусах магадлалтай.
Энэ шинжийг мэдэхгүй буюу үл тоомсорлож, хожуу ирсэн худалдан авагч нь эцэст нь хоёр сонголттой үлддэг:
- Тайландын компанийн бүтэц ашиглах (өөрийн эрсдэл, хууль зүйн нарийн шаардлагатай)
- 30 жилийн хугацаатай лизхолд (leasehold) авах
Эдгээр хоёр сонголт нь шууд freehold өмчлөлтэй тэнцэхгүй бөгөөд эрх зүйн хувьд илүү сул байдаг.
Квотыг 75% болгох тухай яриа хаана хүрсэн бэ?
2024 онд Срэттха Тхависин-ий засгийн газрын үед гадаадын капиталыг татах зорилготой багц арга хэмжээний хүрээнд квотыг 75% болгох санал гарч байсан. Үүнтэй зэрэгцээд газрын түрээсийг 99 жил болгох санал ч хэлэлцүүлэгт орсон.
Хоёр санал ч Тайландын нийгмийн зарим хэсгийн эсэргүүцэлтэй тулгарсан. Шүүмжлэгчид гадаадын өмчлөл нэмэгдэх нь үнийн өсөлт үүсгэж, дотоод худалдан авагчдыг зах зээлээс шахах эрсдэлтэй хэмээн анхааруулж байсан.
2026 оны 8 дугаар сарын байдлаар аль ч санал албан ёсны хуулийн төсөл хэлбэрээр парламентад өргөн баригдаагүй байна. Засгийн газрын эх сурвалжийн мэдээлж буйгаар хоёр санал ч одоог хүртэл "судалж байгаа" шатанд байгаа бөгөөд практикт энэ нь хэдэн жилийн хойшлогдол, эсвэл ямар нэгэн өөрчлөлт хэзээ ч гарахгүй байх магадлалыг илэрхийлдэг.
Энэ утгаараа, ирээдүйд квот нэмэгдэх тухай таамаглал дээр тулгуурлан худалдан авалтын шийдвэрээ бүтээх нь тодорхойгүй хугацаанд мөрийцөж байгаатай адил юм.
30 жилийн лизхолд, 99 жилийн санал ямар түвшинд байна?
Одоогийн хуулийн дагуу газрын лизхолдын дээд хугацаа хэвээрээ 30 жил байна. 99 жилийн лизхолдын бүтцийн тухай санал цаас дээр байгаа хэдий ч албан ёсоор батлагдаагүй. Энэ нь худалдан авагчдын хувьд одоогоор бодит сонголт биш, зөвхөн ирээдүйн боломж хэмээн үзэгдэх санал л юм.
Хямдруулсан хураамжийн нөгөө тал: зарах үедээ ашиг тустай юу?
Шинэ хураамжийн бүтцэд нэг сонирхолтой давуу тал бий. Хэрэв та кондоо 2027 оны 6 дугаар сарын 30-ныг хүртэлх хугацаанд Тайландын худалдан авагчид зарвал, тэр худалдан авагчийн хэмнэсэн хураамж таны үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдах зах зээлд илүү өрсөлдөх чадвартай болгож болно.
5 сая THB үнэ бүхий нэгж дээр худалдан авагчийн хэмнэлт ойролцоогоор 100,000 THB болж хувирдаг, энэ нь үнийн хэлэлцээрт бодитоор ашиглах боломжтой аргумент юм.
Мөн анзаарах зүйл: зээлийн бүртгэлийн хураамж (mortgage registration fee) ч 0.01% болж буурсан, гэхдээ энэ ч бас зөвхөн Тайландын иргэдэд хамаарна.
Квот дүүрсэн эсэхийг хэрхэн шалгах вэ?
Пхукет, Паттая, Бангкок зэрэг эрэлт өндөртэй хотуудад гадаадын квот нь барилга бүрэн ашиглалтад орохоос өмнө дүүрдэг тохиолдол цөөнгүй. Иймд Пхукетэд кондо худалдан авахаар төлөвлөж буй хүн бүр дараах алхмуудыг заавал хийх ёстой:
- Хөгжүүлэгч эсвэл juristic office (менежментийн алба)-с гадаад/Тайланд харьцааны тухай бичгээр баталгаа авах
- Энэ мэдээллийг орон нутгийн Газрын албаар (Land Office) дамжуулан бие даан баталгаажуулах
- Квот нь нэгжийн тоогоор биш, харин талбайн хэмжээгээр тооцоологддог гэдгийг байнга санаж байх
Энэ шалгалтыг барьцаа мөнгө шилжүүлэхээс өмнө хийх нь маш чухал.
Эх сурвалж: ReloSale
Түгээмэл асуулт хариулт
Гадаад иргэн 2026 онд Тайландад кондо өмчлж болох уу?
Тиймээ. Гадаад иргэн нэг барилгын нийт зарагдах талбайн 49%-ийн квотод багтаж freehold эрхээр кондо эзэмшиж болно. Төлбөрийг гадаад валютаар Тайландын банкаар дамжуулан шилжүүлж, Foreign Exchange Transaction (FET) баримт бичиг авах шаардлагатай.
Квотыг 75% болгосон гэдэг үнэн үү?
Үгүй. 2026 оны 8 дугаар сарын байдлаар квот 49%-д хэвээр байна. 75% болгох санал байгаа хэдий ч энэ талаар хуулийн төсөл боловсруулагдаж, парламентад өргөн баригдаагүй байна.
Гадаад худалдан авагч кондо худалдан авахдаа ямар шилжүүлгийн хураамж төлдөг вэ?
Үнэлгээний үнийн 2%-ийг стандарт хураамж болгон төлнө. 2026 оны 7 дугаар сарын 1-нээс 2027 оны 6 дугаар сарын 30 хүртэл хүчин төгөлдөр байх 0.01%-ийн хямдруулсан хураамж зөвхөн Тайландын иргэдэд хамаарна.
Худалдан авалтын оронд 99 жилийн лизхолд авах боломжтой юу?
Үгүй. Одоогийн хуулийн дагуу лизхолдын дээд хугацаа 30 жил байна. 99 жилийн бүтцийн тухай яригдаж байгаа ч хараахан батлагдаагүй байна.
Проектийн 49%-ийн квот дүүрсэн бол юу болох вэ?
Тэгвэл гадаад худалдан авагч зөвхөн 30 жилийн лизхолд эсвэл Тайландын компанийн бүтцээр хязгаарлагдана. Хоёр сонголт ч шууд freehold өмчлөлтэй харьцуулахад эрх зүйн хувьд илүү нарийн ба эрсдэлтэй.
Тухайн проектод гадаадын квот үлдсэн эсэхийг хэрхэн шалгах вэ?
Хөгжүүлэгч эсвэл менежментийн алба (juristic office)-с одоогийн гадаад/Тайланд харьцааны тухай бичгээр баталгаа хүсэж аваад, орон нутгийн Газрын албаар дамжуулан бие даан баталгаажуулах хэрэгтэй, учир нь квотыг нэгжийн тоогоор биш, харин талбайн хэмжээгээр тооцдог.
75%-ийн квотын хуулийг хүлээх нь зөв үү?
Баталгаагүй хуулийн төсөл дээр тулгуурлан худалдан авалтын хугацаа тохируулах нь эрсдэлтэй стратеги юм. Ижил төстэй саналууд Тайландад хэдэн жилийн турш хэлэлцүүлгийн шатандаа үлддэг тохиолдол цөөнгүй. Одоо хүчин төгөлдөр байгаа дүрэм журамд тулгуурлан шийдвэр гаргах нь илүү оновчтой.
Пхукетэд кондо худалдан авах төлөвлөгөөтэй бол Тайланд Хөрөнгө-ийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон хувилбарыг олоход туслах болно.