Пхукетийн газрын албанд компанийн нэр дээр вилла бүртгүүлэхээр ирсэн худалдан авагчаас өмнө нь хэн ч асуудаггүй байсан зүйлийг эргэлзэлтэй асуух болжээ: тайландын хувьцаа эзэмшигчид хувьцаагаа авах мөнгөө хаанаас олсон бэ, орлогын мэдүүлэг байгаа юу, гурвуулаа өөр өөр мужид амьдардаг юм бол яагаад нэг компани байгуулсан бэ. Хэдхэн жилийн өмнө ийм баримт бичгийг хараад ч үзэлгүй хүлээж авдаг байсан. Одоо бол Бизнес хөгжлийн газрын (DBD) мэдээллийн баазтай тулгаж шалгадаг болжээ.
Хариултыг шууд хэлэхэд: 2026 онд Тайланд гадаадын иргэдэд зориулсан өмчлөлийн эрхийг ямар нэгэн байдлаар чөлөөлөөгүй. Харин аль эрхэндээ дэвтэрт бичигдээд байсан хуучин дүрмүүдийг мөрдөж эхэлсэн юм. Гадаад хувь хүн эзэмшигчийн хувьд цорын ганц шууд, хууль ёсны зам бол барилгын нийт талбайн 49% квотод багтах кондоминиумын freehold (бүрэн өмчлөл) хэвээр байна. Үүнээс өөр бүх зам нь тусгай зөвшөрөл шаардах, эсвэл өмчлөл биш, лизийн гэрээ худалдан авч байгаагаа зөвшөөрөх хэрэгтэй болно.
Кондоминиумын 49% квот гэж юу вэ, хэрхэн шалгах вэ?
Кондоминиумын гадаадын квот гэдэг нь нэг барилгын бүх нэгжийн нийт талбайн 49%-иас хэтрэхгүйгээр гадаад иргэн эзэмшиж болох хязгаар юм. Энэ бол нэгжийн тоогоор биш, квадрат метрээр тооцдог зарчим. Гэрлэлт хийхээс өмнө кондоминиумын журистик персон (менежментийн компани)-оос тухайн үеийн үлдэгдэл квотыг баталгаажуулсан гэрчилгээ авдаг бол л газрын алба худалдах-авах бичиг баримтыг бүртгэдэг.
Практикт квот барилга бүрт жигд бөглөгддөггүй. Равай (Rawai), Банг Тао (Bang Tao) зэрэг эрэлт ихтэй төслүүдэд зарим тохиолдолд квот үнэхээр дуусдаг, худалдагч юу ч хэлсэн байсан. Тиймээс шилжүүлэг хийхээсээ өмнө яг тухайн нэгжийн квотын мэдээллийг бичгээр авах хэрэгтэй.
Гадаад хүн Тайландад газар өмчлөх боломжтой юу?
Ерөнхийдөө үгүй. Газрын хуулиар (Land Code) гадаад хувь хүн газар өмчлөх эрх авахгүй. Хязгаарлагдмал онцгой тохиолдлууд бий: тодорхой өв залгамжлалын тохиолдол, мөн Section 96 bis дүрэм, энэ нь оршин суух зориулалттай, дээд тал нь 1 рай (rai) газарт хамаарах бөгөөд, дор хаяж 40 сая тайландын бат (THB) хэмжээтэй зөвшөөрөгдсөн хөрөнгө оруулалт хийсэн, дотоод хэргийн яамнаас (Ministry of Interior) зөвшөөрөл авсан тохиолдолд л хэрэгжинэ. Практик дээр ийм зөвшөрөл маш ховор олгогддог.
Энэ бол зөвлөгөө биш, хуулийн бодит хязгаар юм: 40 сая THB хөрөнгө оруулалт, албан ёсны зөвшөрлийн журам байгаа хэдий ч бодит хэрэглээ бараг байхгүй гэсэн үг.
Тайландын компанийг ашиглан газар "худалдаж авах" схем яагаад ажиллахгүй болов?
Хэдэн арван жилийн турш стандарт гэж тооцогддог схем ийм байдаг байв: тайландын 51% хувь эзэмшлийг эзэмшсэн компани байгуулна, компани нь тайланд компани учраас газар эзэмших эрхтэй. Цаас дээр бол хууль зөрчсөн зүйл байхгүй. Бодит байдал дээр бол тайландын хувьцаа эзэмшигчид нэг ч бат мөнгөө хийгээгүй, удирдлагад оролцоогүй, зөвхөн хоосон хувьцаа шилжүүлэх маягтад гарын үсэг зурсан байдаг.
Яг энэ хэлбэр (форм) ба агуулгын (substance) хоорондын ялгааг одоо хяналтын байгууллагууд амархан илрүүлж байна. Газрын алба 2 сая THB бүртгэлийн капиталтай компани 25 сая THB-ийн газар худалдан авсныг харна, Бизнес хөгжлийн газраас тухайн тайландын хувьцаа эзэмшигчид орлогын мэдүүлэг хэзээ ч гаргаж байгаагүй, бусад 20 гаруй компанид нэр дурдагдсан гэдгийг харвал нэмэлт асуулт шаардлагагүй болно.
2025 оноос эхлэн газрын алба болон Бизнес хөгжлийн газар хоорондоо мэдээлэл солилцож, газар эзэмшдэг компаниудын тайланд хувьцаа эзэмшигчдийн мөнгөний бодит эх сурвалжийг шалгах болсон. 2026 оны 4 сард DBD-ийн 1/2026 дугаартай тушаалаар гадаадын оролцоотой 46,000 гаруй компанийг цуврал шалгалтад хамруулж эхэлсэн бөгөөд номинал схем гэж тогтоогдсон тохиолдолд шийтгэл чангарч, албадан татан буулгах хүртэл хүрч болзошгүй.
Номинал өмчлөл (nominee ownership) бол Гадаад бизнесийн тухай хуулиар (Foreign Business Act) эрүүгийн гэмт хэрэг тооцогддог: 100,000-1,000,000 THB торгууль, гурав хүртэл жилийн хорих ял, бас тайландын номинал хувьцаа эзэмшигчид ч хариуцлага хүлэх боломжтой.
"30+30+30" лизийн бүтэц гэж юун вэ, яагаад бүрэн итгэх боломжгүй вэ?
Лизийн виллаг зарж байгаа хүмүүс "90 жилийн өмчлөл" хэмээн зарладаг тохиолдол олон. Бодит байдал дээр газрын бүртгэлд зөвхөн эхний 30 жилийн хугацаа бичигддэг. Түр сунгах гэрээ бол тухайн үеийн газар эзэмшигчийн тухайн түрээслэгчийн өмнө хүлээсэн хувийн үүрэг (personal obligation) байх ба Тайландын шүүхийн шийдвэрлэгдсэн практикт ийм сунгалт нь газар шинэ эзэмшигчид автоматаар шилжихгүй хувийн эрх гэж хэлэлцэгддэг.
Хөгжүүлэгч компани бизнесээ хэвийн үргэлжлүүлж, нэр хүндээ хайрлаж байгаа цагт бүх юм асуудалгүй ажилладаг. Гэхдээ жинхэнэ шалгуур нь 31 дэх жилд ирнэ, ба тухайн насны resort бүсийн лизийн жишээ Тайландад маш ховор тохиолддог тул одоогоор статистик мэдээлэл гэж байхгүй.
Мөнгийг гадаадаас шилжүүлэх шаардлага, FET маягт гэж юу вэ?
Freehold бүртгэл хийхийн тулд мөнгө гадаадаас гадаад валютаар шилжих ёстой. 50,000 америк долларын дээд хэмжээнд банк FET маягт (Foreign Exchange Transaction Form) гаргаж өгдөг бөгөөд энэ бичиг баримт байхгүй бол газрын алба хэлцлийг бүртгэхгүй.
Энэ дүрэм чинээгээ өөрчлөгддөггүй, шилжилгээний зориулалтыг тодорхой заасан байх ёстой. Хэрэв та энэ алхмыг зөв хийвэл, кондоминиумын freehold бүртгэл өнгөрсөн хоёр жилд бага ч гэсэн хэцүүрсэн зүйл биш. Харин ч эсрэгээрээ, номинал схемүүд рүү чиглэсэн хяналт чангарах тутам, ил тод замаар (гадаадаас мөнгө шилжүүлж, FET маягттай) авсан гадаадын квотын нэгжийн хоёрдогч зах зээл улам тодорхой, урьдчилан таамаглах боломжтой болж байна.
Хэдэн сая батаас доош бол компанийн схем санахгүй байх нь зөв бэ?
Бидний үзэл бодол: 2026 онд 30-40 сая THB-ээс бага төсөвтэй худалдан авагч оршин суух үл хөдлөх хөрөнгөнд Тайландын компанийн бүтцийг ерэн ч бодохгүй байх нь зөв. Эрсдэл нь маргааш шалгагч ирнэ гэсэн үг биш. Эрсдэл нь: хэрэв та цаашид зарах гэж байгаа бол, өмгөөлөгчтэй ажилладаг худалдан авагч ийм хэлцэлд орохоос зүгээр л татгалзах болно, ба хөрөнгө хуулиараа алдагдахаас өмнө өөрийн хөрвөх чадвараа (liquidity) алдах болно.
Нэг үл хамаарах зохистой тохиолдол бий: хэрэв та жинхэнэ ажиллагаатай тайланд бизнес эрхэлдэг бол (бодит борлуулалт, ажилтан, өөрийн мөнгөө оруулж байгаа хамтрагчтай), тухайн компаний нэр дээр газар эзэмших нь хуулиас гулгах арга биш, харин энгийн корпорацийн практик юм.
Худалдан авахаасаа өмнө юуг заавал шалгах ёстой вэ?
Хамгийн их дарамтаас аврах алхам гэрээ байгуулахаасаа өмнө хийгддэг: кондоминиумын журистик персоноос үлдэгдэл гадаад квотыг талбайгаар баталгаажуулсан гэрчилгээ авч, тухайн сонирхож буй нэгж энэ квотод багтдаг эсэхийг тодруулах. Мөн chanote гарчигтай эсэх, дарамт (encumbrance) байгаа эсэх, кондоминиумын нийтийн санд төлбөрийн түүх ямар байгаа, шинэ барилга бол барилгын зөвшөрөл болон шаардлагатай тохиолдолд байгаль орчны нөлөөллийн үнэлгээ (EIA) байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй.
Энэ бүгдийг явж очиж, нэгжийг үзэх аяллын үеэр биечлэн шалгах нь хамгийн найдвартай. Аялалын өдрүүдээ уян хатан төлөвлөх нь чухал, учир нь газрын алба зөвхөн ажлын өдрүүдэд ажилладаг ба нэг өдөр хэлцлийг бүрэн хаах хугацаа хомс байдаг.
Хуулинд ойрын жилүүдэд өөрчлөлт орох болов уу?
99 жилийн лизийн хугацаа, 75%-ийн квот өсгөх талаарх санал 2024 оноос хойш хэлэлцэгдэж байгаа хэдий ч, 2026 он хүртэл хууль болж батлагдаагүй байна. "Улс орноо худалдаж байна" гэсэн улс төрийн эсэргүүцэл хөрөнгө оруулалт татах аргументаас илүү хүчтэй болсон. Худалдан авагчид одоо мөрдөгдөж буй дүрмээр төлөвлөх хэрэгтэй, төслийн саналаар биш.
Эх сурвалж: aiproperty-phuket.com