Фукетэд вилла худалдаж авахаар компани байгуулах гэж байгаа юм бол нэг тоог санаж яв: 2 сая бат буюу түүнээс дээш бэлэн мөнгөний төлбөр хийвэл, эсвэл хөрөнгийн үнэлгээ 5 сая батаас дээш гарвал газрын алба одоо мөнгөний эх үүсвэрийг заавал шалгана. Энэ бол таамаг биш, 2026 оны 5-р сарын шинэ дүрэм.
2026 оны 5-р сард юу өөрчлөгдсөн бэ?
Тайландын Газрын харилцааны газар (Department of Lands) 2026 оны 5-р сард 'маш ноцтой яаралтай' тэмдэгтэй гурван тушаал бүх мужийн газрын албадад илгээжээ. Хууль өөрөө өөрчлөгдөөгүй буюу гадаад хүн газар шууд өмчлөх боломжгүй хэвээр, Тай иргэдийн эзэмшлийн компани газар авах эрхтэй хэвээр байна. Гэхдээ баталгаажуулах систем үнэхээр өөрчлөгдсөн. Одоо газрын алба Бизнес хөгжлийн газрын (DBD) өгөгдлийн баазтай хувьцаа эзэмшлийн бүртгэлийг тулгаж шалгах, санхүүгийн баримт бичиг шаардах, тухайн газар дээр биечлэн шалгалт хийх эрх, үүрэгтэй болжээ.
Чончонбури, Фукет мужуудад худалдан авагчид газрын албаны цонхонд өмнө нь бараг асуудаггүй асуултуудтай тулгарч эхэлжээ: Тай хувьцаа эзэмшигчийн мөнгө хаанаас ирсэн, тэр хүн ямар ажил хийдэг, хувьцааны мөнгийг яагаад бэлнээр төлсэн бэ гэх мэт.
Хэдий хэмжээнээс дээш шалгалт эхэлдэг вэ?
Засгийн газрын тогтоосон босго тодорхой: 2 сая бат буюу түүнээс дээш бэлэн мөнгөний төлбөр, эсвэл 5 сая батаас дээш үнэлэгдсэн хөрөнгө. Энэ хэмжээнээс дээш гарсан тохиолдол бүрт газрын алба гүйлгээнд оролцсон бүх хүний мөнгөний эх үүсвэр, орлого, ажил эрхлэлтийг шалгах эрхтэй.
Харин 5-6 сая батын төсөвтэй бэлэн байшин (кондо) худалдан авах тохиолдолд ямар ч компани, nominee хувьцаа эзэмшигч шаардлагагүй тул энэ шалгалтын босго угаасаа хамаарахгүй. Энэ бол цоо шинэ дүрэм биш, зөвхөн стандарт хэмжээний кондо худалдан авалтад л хамаарахгүй нюанс юм.
Nominee схем яагаад бий болсон, одоо яагаад унах гээд байна вэ?
1997 оны Азийн санхүүгийн хямралын дараа Тайланд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээ гадаадын хөрөнгө оруулалтад нээсэн, гэхдээ Газрын тухай хуулинд (Land Code) хүрч байгаагүй. Гадаадын иргэдэд кондо, лизийн эрх өгсөн, харин газар л хөндөгдөөгүй үлдсэн.
Зах зээл үүнд шийдэл олсон: 51% хувьцааг Тай иргэн эзэмшдэг компани байгуулж, бодит хяналтыг гадаад хөрөнгө оруулагч давуу эрхийн хувьцаа, санал өгөх эрхийн жинлэлт, хувьцаа барьцаалах гэрээ, итгэмжлэлийн бичгүүдээр авдаг схем. Ко Самуй, Хуа Хин, Фукетийн баруун эргийн бүхэл бүтэн гудамжны вилла ийм схемээр бүтээгдсэн байдаг.
Дотоод хэргийн яам 2006 онд эту нээх гэж анх оролдсон: орлого багатай Тай хувьцаа эзэмшигчид, газар авахаас өмнөхөн байгуулагдсан компаниудыг нарийн шалгах заавар өгсөн байсан. Гэхдээ заавар байсан ч, шалгах хэрэгсэл байгаагүй. Мужийн газрын алба хамгийн ихдээ цаасны хавтас л харж байсан, холбогдсон өгөгдлийн бааз байгаагүй.
2026 оны гурван тушаал яг энэ цоорхойг нөхдөг. Шинэлэг зүйл нь уриа биш, дэд бүтэц: газрын алба хувьцаа эзэмшлийн бүртгэлийг DBD-ийн компанийн мэдээлэлтэй тулгадаг, бүртгэлтэй хөрөнгийн мөнгийг хэн бодитоор төлсөн бэ гэдгийг шалгадаг, Тай захирал тухайн хаягт бодитоор амьдардаг эсэхийг газар дээр нь очиж шалгах боломжтой болжээ. Хэрэгжилт цаашид тухайн ажилтны хувийн шийдвэрээс хамаарахгүй болсон.
Хуучин, өнгөрсөн жилүүдэд авсан газарт ч хамаарах уу?
Тиймээ. Дүрэм зөвхөн шинэ гүйлгээнд бус, таван жил, арван жилийн өмнө худалдан авсан компанийн бүтцэд ч бүрэн хамаарна. Энэ бол хамгийн чухал нэг цэг: 'миний компани хэдэн жилийн өмнө байгуулагдсан, аль хэдийн бүртгэгдсэн' гэсэн тайтгарал ажиллахгүй.
Одоогоор Фукет, Самуй, Ко Пханган, Крабигийн бүсэд мянга мянган компанийг шалгаж байна, ялангуяа классик 51% Тай хувьцаа эзэмшлийн ард бүрэн гадаад удирдлага, санхүүжилт нуугдаж байгаа тохиолдлуудыг. Зарим үл хөдлөх хөрөнгийн байгууллагыг мөнгө угаах магадлалтай холбоотойгоор дахин шалгаж байгаа тохиолдол ч бий.
Компани өндөр эрсдэлтэй гэж тэмдэглэгдсэн бол энэ гэмт хэрэгт буруутгагдсан хэрэг мөн үү?
Газар өмчлөх, хяналтад гадаад капитал, хувьцаа тогтоосон босгоос дээгүүр байвал компани 'өндөр эрсдэлтэй' ангилалд ордог бөгөөд хувьцаа эзэмшлийн бүртгэл, DBD-ийн бүрдэл, санхүүгийн баримт, гэрээ, биечлэн шалгалт зэрэг гүнзгий шалгалтад хамрагдана. Гэхдээ энэ нь автоматаар буруутгал биш. Газрын харилцааны газраас өндөр эрсдэлтэй ангилал бол шүүлтүүр гэдгийг тодорхой мэдэгдсэн, гэмт хэргийн шийдвэр биш.
Харин nominee эзэмшил бодит гэмт хэрэг хэвээрээ: Гадаад бизнесийн тухай хуулийн (Foreign Business Act) дагуу 100,000-1,000,000 бат торгууль, хамгийн ихдээ 3 жилийн хорих ял хамаарна. Энэ ял гадаад худалдан авагч, зохиомол хувьцаа эзэмшигчээ зөвшөөрсөн Тай иргэн хоёуланд адилхан хамаарна. Яг энэ шалтгаанаас болж зохиомол хувьцаа эзэмшигч олдоход одоо илүү өртөгтэй, эрсдэлтэй болжээ.
Сая аж ахуйн нэгжийн жагсаалт нэмэлт хэмжээгээр л энэ асуудлын цар хүрээг харуулна: салбарын мэдээллээр 2026 оны шалгалтын хүрээнд одоогоор 46,000 гаруй гадаад оролцоотой компани шалгагдаж байна.
Газар авахуулах, худалдахыг албадах шийдэл бодитоор гарах уу?
Газрын тухай хууль зөрчлийн замаар олж авсан газрыг тогтоосон хугацаанд захируулах, хэрэв тушаалыг үл тоомсорловол албадан худалдах эрхийг эрх бүхий байгууллагад олгодог. Гэхдээ бодит зах зээлд массын хураан авалт байгаагүй бөгөөд одоо ч тэр байх магадлал бага. Гадаад худалдан авагчид амралтын бүс нутгуудын эрэлтийн чухал хэсгийг эзэлдэг улс төрийн хувьд ийм алхам хэт өртөгтэй.
Бодит үр дагавар нь илүү нам гүм, харин илүү бэрхшээлтэй: өндөр эрсдэлтэй бүтэц шалгалтад орсны улмаас дахин худалдах гүйлгээ сар сараар зогсдог, худалдан авагч холдох тусам үнийн хямдрал улам гүнзгийрдэг.
Тай эхнэр/нөхрийн бичгээр баталгаажуулсан захидал асуудлыг бүрэн хаадаг гэсэн ойлголт ч алдаатай. Ийм захидал нэг тодорхой бүртгэлийн ажиллагааг л шийддэг, харин газар хувийн нэр дээр биш, компанийн нэр дээр байвал, бүтцийн ард үлдэх шалгалтаас хамгаалахгүй.
Компани, лизийн эрх, кондо - юуг сонгох вэ?
Одоо компани, эсвэл бүртгэлтэй урт хугацаатай лизингийн хооронд сонгож байгаа хүн бол миний зөвлөгөө: лизийг сонго. Чанот гэрчилгээний ар талд бүртгэгддэг 30 жилийн лизинг нь эрх багатай ч шалгалтад ороод нурахгүй, чамайг гэмт хэргийн сэжигтэн болгохгүй.
Гадаад иргэдэд зориулсан 49% квотын хүрээнд байдаг кондо нэгж бол одоо ч бүрэн фрихолд өмчлөлийн цорын ганц хэлбэр, хамгийн уйтгартай, гэхдээ хамгийн аюулгүй сонголт хэвээр байна.
Гэхдээ корпорацийн бүтцийг бүрмөсөн үгүйсгэх нь бас өрөвдмөр байдаг. Бодит бизнес үйл ажиллагаатай, жинхэнэ Тай түнштэй, зохих ёсоор төлөгдсөн хөрөнгөтэй, хэдэн жилийн цэвэр тайлагналтай компани шалгалтыг амжилттай давдаг. Гагцхүү ийм компани бодит мөнгө шаарддаг бөгөөд ард нь бодит бизнес байх ёстой, зөвхөн цаасны хавтас биш.
Одоо газраа компаниар эзэмшиж байгаа бол юу хийх ёстой вэ?
Энэ долоо хоногт хийж болох нэг практик алхам: DBD-ээс компанийн тайлан (extract) авж, газрын алба чамайг ямар харагдацтай харж байгааг өөрөө шалгаад үзэх. Энэ өртөг багатай, нэг өдрийн ажил, харин бүтцийн шинэчлэлийн тухай шийдвэрийг худалдахаас эрт гаргах нь чухал.
Энэ судалгааны дараа хоёр зам бий: компанийг бүрэн дүрэмд нийцүүлэх, эсвэл бүртгэлтэй лизинг рүү шилжих. Хоёр дахь зам ихэвчлэн дахин худалдах үед бэрхшээл тулгардаг эхнийхээс хямд байдаг.
Бас нэг практик санамж: газрын албанд эрх шилжүүлэхэд хувиараа ирэх, эсвэл Тайландын хуулийн дагуу тайланд хэлээр зохиогдсон итгэмжлэлийн бичиг шаардлагатай. Албанууд хувиараа ирэхийг илүү чанга шаардах болсон тул дараалал, үнэлгээ, банкны шилжүүлгийн хугацаанд 2-3 ажлын өдөр нөөцлөх нь зохимжтой.
Фукетэд вилла эсвэл кондо сонгож байгаа Монгол ярианы худалдан авагчдад 'Тайланд Хөрөнгө'-ийн мэргэжилтнүүд яг ийм бүтцийн эрсдэлийг тооцоолон зөвлөгөө өгөх боломжтой.
Эх сурвалж: Restate.ru