Банглaмунгийн газрын албанд 4 сая баттай кассирын чек, тайландын хувьцаа эзэмшигчдийн жагсаалт барьсан худалдан авагч ирдэг гэж бодоорой. Нэг жилийн өмнө бол энэ хэрэг 90 минутын дотор бүртгэгддэг байсан. 2026 оны 5-р сараас эхлэн албан хаагчдын анхны асуулт өөр болжээ: мөнгө хаанаас гарсан бэ, ажил мэргэжил чинь юу вэ, 51%-ийг эзэмшдэг тайланд хувьцаа эзэмшигчид яагаад хэзээ ч ногдол ашиг аваагүй юм бэ?
Тайландад Пхукет, Бангтао зэрэг газарт орон сууц, вилла худалдаж авахыг хүсдэг монгол хөрөнгө оруулагчдын дунд хамгийн түгээмэл схем бол "тайланд компани" байсан. Гадаад хүн 49%, тайланд иргэн 51% эзэмшдэг компани байгуулж, тэр компанийн нэр дээр газар бүхий вилла бүртгэдэг байв. Гэвч 2026 оны 5-р сард Тайландын Газрын алба (Department of Lands) улс даяар бүх 76 мужийн газрын албанд "хамгийн яаралтай" тэмдэгтэй гурван циркуляр илгээсэн бөгөөд энэ нь тухайн схемийг бодит утгаараа гэрчилгээт цаас болгож хувиргах эрсдэлтэй болгож байна.
Юу яг өөрчлөгдсөн бэ?
Хариулт нь энгийн бас тодорхой: хууль өөрчлөгдсөнгүй, харин хэрэгжилт нь тасралтгүй хяналт болж хувирсан. Section 113 хуулийн заалт (Land Code) хориод жилийн настай бөгөөд тайланд иргэн гадаадын хүний нэрийн өмнөөс газар эзэмшихийг тодорхой хориглодог байсан. Гэхдээ 2026 он хүртэл газрын алба тус тусдаа мэдээллийн системтэй ажилладаг байсан тул Бангкокт бүртгэлтэй компани Сурат Тханид газар авахад хэн ч түүний DBD (Department of Business Development) тайлантай харьцуулж шалгадаггуй байсан юм. Одоо орон даяарх, тасралтгүй шинэчлэгддэг мэдээллийн бааз энэ цоорхойг хааж байна. Үүний үр дүнд 2019 онд хаагдсан гэрээ ч 2027 оны шалгалтын мөчлөгт дахин гарч болзошгүй.
Энэ бол шинэ хууль биш, хуучин дүрмийг нэгдсэн байдлаар хэрэгжүүлэх механизм. Гэхдээ худалдан авагчийн хувьд практик талаас харахад ялгаа нь маш их.
2 сая баттай гүйлгээ яагаад анзаарагдах вэ?
2,000,000 бат хэмжээний бэлэн мөнгөний гүйлгээ хийвэл эх үүсвэр, орлого, ажил мэргэжил, санхүүгийн байдлыг заавал шалгах болно. Энэ хэмжээ санамсаргүй биш: энэ нь газар бүхий бараг ямар ч виллагийн үнээс доогуур байхын зэрэгцээ, орон нутгийн тайланд иргэдийн хоорондын энгийн худалдан авалтын ихэнхийг хамрахгүй хэмжээ юм. Өөрөөр хэлбэл, энэ бол зөвхөн гадаадын худалдан авагчид чиглэсэн зорилтот шүүлтүүр.
5,000,000 бат-аас дээш үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ч, төлбөрийн хэлбэрээс үл хамааран, ижил хэмжээний нэмэлт шалгалт хэрэгжинэ.
Банкууд ч өөрсдийн дүрмийг чангаруулж, компанийн худалдан авалттай холбоотой мөнгө шилжүүлэхээс өмнө сүүлийн 3 сарын дансны хуулга шаардаж эхэлжээ.
Компанийг хэрхэн шалгадаг вэ?
Газрын алба одоо бүх хуулийн этгээдийн эзэмшдэг газрын улс даяарх мэдээллийн баазыг тасралтгүй бүрдүүлж, шинэчилж байна. Гадаадын эзэмшлийн хувь болон бусад шалгуураар "эрсдэл өндөр" гэж тэмдэглэгдсэн компаниуд гүнзгий шалгалтад ордог:
- Хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэл
- DBD-д (Department of Business Development) тавьсан санхүүгийн тайлан
- Гэрээ, эзэмшлийн бүтэц
- Шаардлагатай тохиолдолд газар дээр нь очиж шалгах
Анхаарах зүйл: мэдээллийн баазад бүртгэгдсэн байх нь өөрөө сэжиг гэсэн үг биш. Энэ бааз бүх тайланд компанийг, тэр дундаа 100% тайланд эзэмшлийн компанийг ч хамардаг. Зөвхөн тодорхой эрсдэлийн шалгуур хангасан тохиолдолд гүнзгий шалгалт эхэлдэг.
Пхукетод дан ганц одоогоор 600 гаруй компани Тайландын Тусгай Мөрдөх Албан (DSI) болон Худалдаа Аж Үйлдвэрийн Яамны шалгалтад орсон бөгөөд энэ шалгалт 2026 оны 8-р сарын 1-нээс хойш Order 2/2569 тогтоолын дагуу улам чангарсан байна.
Хуучин компани эзэмшигчдэд юу тохиолдож болох вэ?
Шалгалтад орсон нь өөрөө зөрчил гэсэн үг биш. Гэхдээ хэрэв шалгалтаар нэрлэсэн эзэмшил (nominee ownership) баталгаажвал Land Code хуулийн дагуу тухайн хөрөнгийг тогтоосон хугацаанд албадан худалдах шаардлага тавьж, тайланд нэрлэсэн хувьцаа эзэмшигчдэд эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэх боломжтой.
Энд нэг зүйлийг тодорхой хэлэх хэрэгтэй: гэрээгээ "цэвэрлэх" гэж бодож эзэмшлийн бүтцээ яаравчлан өөрчлөх, шинэ хувьцаа авах, хувьцаа эзэмшигчдийг сольж байгаа нь анзаарагдахгүй байх магадлал багатай, харин анхаарлыг илүү татдаг. Орлогогүй компанийн хувьцаа эзэмшлийн бүртгэлийг мөрдөгчид шалгадаг бөгөөд гэрээний өмнөх мөчид гэнэтийн өөрчлөлт хийгдсэн байдал нь яг л юу болохыг илэрхийлдэг.
Одоо ямар сонголт бодит хэвээр байна вэ?
Бидний байр суурь тодорхой: хувийн орон сууц худалдаж авах зорилгоор тайланд компани байгуулах схем үндсэндээ хугацаа нь дууссан. Одоо байгаа бүх компани маргааш нэг мөр татан буугдана гэсэн үг биш, харин эрсдэл нь цаг хугацаагаар хязгаарлагдахгүй, тодорхой хугацаагүй болсон бөгөөд дахин зарах үед энэ тодорхойгуйг худалдах маш хэцүү.
Амьдрахын тулд эсвэл түрээслэхийн тулд худалдан авдаг хүмүүсийн хувьд хоёр илүү найдвартай зам байна:
| Сонголт | Давуу тал | Сул тал |
|---|---|---|
| Гадаадын freehold квотод багтсан орон сууц (барилгын нийт талбайн 49% хүртэл, Condominium Act) | Хуулийн хувьд хамгийн цэвэр зам, гадаадын иргэний нэр дээр шууд бүртгэгдэнэ | Зөвхөн орон сууц, дан вилла/газар хамрахгуй |
| Бүртгэлтэй урт хугацааны лизинг (30 жил хүртэл) + барилгыг тусад нь эзэмших | Nominee эрсдэл байхгуй | Дахин зарахад хялбар бус |
Хэрэв танай тайланд компани зочид буудал, ресторан, хөдөө аж ахуйн бизнес зэрэг бодит бизнес эрхэлж, орлого, татвар, цалин, бодитоор хөрөнгө оруулсан тайланд хувьцаа эзэмшигчидтэй бол дээрх бүхэн танд хамаарахгуй. Хууль анхнаасаа яг ийм бүтцийг хамгаалахаар зохиогдсон.
Бүртгэлийн хугацаа хэр урт болсон бэ?
Энэ бол худалдан авагчид бэлэн байх ёстой практик зардал. Урьд нь нэг айлчлалаар хаагддаг байсан гүйлгэлт одоо газрын алба дансны хуулга, орлогын нотолгоо, мөнгөний эх үүсвэрийн тайлбар шаардвал 2-4 долоо хоног үргэлжлэх боломжтой. Тодруулбар: бүртгэл хийхээр тусгайлан ниссэн хүн тухайн өдөртөө хаагдана гэж бодохгуй байх хэрэгтэй, нэмэлт цаг тооцох хэрэгтэй бас итгэмжлэлийн бичгийг (power of attorney) урьдчилан бэлдэх нь чухал.
Энэ мэдээлэл нь тодорхой мэдэгддэг: одоо байгаа бүтэц ямар байгааг мэдэхийн тулд гэрчилгээ, компанийн байгуулах бичиг баримтаа гаргаж аваад бие даан шалгалт хийж үзэх нь хамгийн зөв алхам болно, газрын алба өөрөө шалгахаас өмнө.
Эх сурвалж: Calinka Thailand (Dzen)