Товч хариулт
Тайландын баян хөрөнгө оруулагчид Лондоны үл хөдлөх хөрөнгөнөөс капиталаа татаж, Японы Токио, Нисеко руу шилжүүлж байна. Гэхдээ тоо баримтыг харьцуулж үзвэл Пхукетийн премиум зах зээл түрээсийн өгөөж, улирлын уртаараа Токио, Нисекогийн хоёуланг нь давж, Ойрх Дорнод, Хятадын хөрөнгө оруулагчдын анхаарлыг татаж эхэлжээ.
Монгол хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ мэдээ юугаараа сонирхолтой вэ гэхэн бол ландшафт өөрчлөгдөж буй энэ мөчид Пхукет хаана зогсож байгааг ойлгох нь чухал. Учир нь дэлхийн хөрөнгө хаана хөвж байна гэдэг нь ирээдүйд ямар зах зээл өндрөх магадлалтай гэсэн шууд шинжтэй.
Лондоноос гарч буй мөнгө хаана очив?
The Nation Thailand-ийн мэдээллээр Тайландын хөрөнгө оруулагчид Их Британид байрлах хөрөнгөөсөө татгалзаж байгаа шалтгаан бол өмчлөлийн зардал жигдхэн нэмэгдэж, улс төрийн тодорхойгүй байдал үргэлжилж байгаа явдал юм. Оронд нь тэд Японы зах зээлд шилжиж байна, учир нь иен сул, хууль эрх зүйн орчин тогтвортой, Токиогийн түрээсийн ашиг жилд 3.5-4.5% байдаг.
Гэхдээ Тайландын амралт зугаалгын зах зээлийг Японтой шууд харьцуулбал, Пхукетийн премиум үл хөдлөх хөрөнгө хэд хэдэн үзүүлэлтээр Токио, Нисекогийн хоёуланг нь давж гарч байна. Bangkok Post сонины мэдээллээр дэлхийн улс төр, эдийн засгийн тодорхойгүй байдлын улмаас амьдрах, хөрөнгө оруулах шинэ бааз болгон Пхукетийг сонгож буй БНАУ (UAE), Ойрх Дорнод, Хятадын худалдан авагчдын тоо тогтмол нэмэгдэж байна. Тэд Пхукетийг богино хугацааны спекулятив зах зээл болгож үзэхээ больж, дэлхийн байршлаа өөрчлөх стратегийн нэг хэсэг болгож ашиглаж байна.
Лондон яагаад сонирхолгүй болов?
- Резидент бус хүмүүст зориулсан Stamp Duty Land Tax-ийн нэмэлт хураамж стандарт хувь дээр нэмж 2%-иар нэмэгддэг
- Компанийн нэр дээр байрлах өндөр үнийн үл хөдлөх хөрөнгөд тавигдах жилийн ATED татвар 4,150 фунт стерлинг-ээс эхэлдэг
- Брекситийн дараах эрх зүйн тодорхойгүй байдал, харьцангуй чангарсан визийн бодлого нь давхар түлхэц болж байна
Токио, Нисеко: тоо баримтаар харьцуулбал
Японы Real Estate Economic Institute-ийн мэдээллээр Токиогийн 23 тусгай дүүрэгт шинэ орон сууцны үнэ 2024-2025 онд 20%-иас илүү өссөн бөгөөд одоо төв хэсэгт нэг метр квадратын үнэ $15,000-аас давсан байна.
Хоккайдо мужийн Нисеко ложны зах зээл сүүлийн таван жилд үнэ хоёр дахин өссөн, гэхдээ оргил улирал зөвхөн 4 сар (12-3 сар) үргэлжилдэг.
Японы иен 2025 онд долларын эсрэг олон жилийн доод түвшинд ойрхон арилжаалагдаж байсан нь гадаадын худалдан авагчдад орох үнийг хямдруулсан ч түрээсийн орлогоо ам.доллар руу хөрвүүлэх үед валютын эрсдэл нэмэгдүүлж байна.
Японд гадаадын хүн газар, барилгыг бүрэн эзэмшлийн эрхтэй (freehold) худалдан авах боломжтой, хязгаарлалт байхгүй. Гэхдээ худалдан авах татвар үнэлгээт үнийн 3-4% орчим байдаг бөгөөд бүртгэлийн хураамж нэмэгддэг.
Пхукет яагаад давуу тал эзэлж байна вэ?
Пхукетийн премиум хэсэгт нэг метр квадратын дундаж үнэ $4,000-7,000 байгаа нь Токиотоос 2-3 дахин бага гэсэн үг. Харин жуулчны улирал 8-10 сар үргэлжилдэг тул түрээсийн орлого илүү тогтвортой байдаг.
Тайланд гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт татахдаа Азийн топ-5 орны нэг гэж зах зээлийн үнэлгээ харуулж байна. Мөн Пхукетийн зах зээл түр зуурын хэлбэлзэлд бус, бүтэцлэгдсэн, тогтвортой олон улсын сонирхолд тулгуурладаг: сүүлийн үеийн зах зээлийн мэдээллээр Пхукетийн үл хөдлөх хөрөнгөд тавьж буй эрэлтийн 62% нь Тайландаас гадна, нийт 141 орноос ирж байна.
Гурван зах зээлийн харьцуулалт
| Үзүүлэлт | Токио | Нисеко | Пхукет |
|---|---|---|---|
| Дундаж түрээсийн ашиг | 3.5-4.5% жилд | 4-6% (оргил улиралд) | 6-8% жилд |
| Улирлын урт | Бүтэн жил | ~4 сар (12-3 сар) | 8-10 сар |
| Метр квадратын үнэ | $15,000+ (төв дүүрэг) | Ложны хэсэгт өндөр | $4,000-7,000 (премиум) |
| Эзэмшлийн хэлбэр гадаадынханд | Freehold (хязгаарлалтгүй) | Freehold | Кондо дээр freehold боломжтой |
| Худалдан авах татвар | ~3-4% үнэлгээт үнээс | Япон дүрэмтэй адил | Стандарт шимтгэл, хямд орох босго |
Пхукетийн хөрөнгө оруулалтын онцлог юу вэ?
Пхукет бол гадаадын иргэд кондоминиум дээр эзэмшлийн эрхээ (freehold) шууд бүртгэх боломжтой цөөн амралт зугаалгын зах зээлийн нэг. Энэ нь Токиогийн эрх зүйн тодорхой байдалтай төстэй давуу тал бөгөөд, эцсийн эцэст худалдан авагчийн хувьд эрсдэл багатай эзэмшлийн хэлбэр гэсэн үг.
Профессионал менежментийн компаниар удирдуулж буй премиум вилла жилд 6-8% ашиг гаргадаг бол баталгаатай түрээсийн хөтөлбөртэй кондоминиум 5-7% өгдөг. Энэ хоёр үзүүлэлт Азийн ихэнх нийслэл хотын зах зээлээс өндөр байна.
Дүгнэлт: Пхукет рүү яагаад анхаарал хандуулах хэрэгтэй вэ?
Тайландын хөрөнгийн урсгал Лондоноос Ази руу шилжиж буй энэ үзэгдэл нь түр зуурын чиг хандлага бус, зах зээлийн бүтцийн өөрчлөлт юм. Азийн баян хөрөнгө оруулагчид өндөр ашиг, тодорхой хууль эрх зүйн орчин, бага үйл ажиллагааны зардалтай зах зээл рүү чиглэж байна. Энэ бүх үзүүлэлтээр Пхукет Токиотой зэрэгцэн зогсож, түрээсийн өгөөжөөрөө бүр түрүүлж байна. Хөрөнгийн үнийн өсөлт, тогтвортой түрээсийн орлого хоёрын тэнцвэрийг эрж буй олон улсын хөрөнгө оруулагчдад Тайландын тэргүүлэх амралт зугаалгын арал өнөөгийн бүсийн хамгийн хүчтэй сонголтуудын нэг хэвээр байна.
Тайланд Хөрөнгийн мэргэжилтнүүд Пхукетийн зах зээлийн өнөөгийн байдал, тохирох төслүүдийн талаар зөвлөгөө өгөхөд бэлэн байна.
Эх сурвалж: Bangkok Post