Дэлхийн таван том үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөх компанийн нэг Savills 2026 оны эхээр Тайланд дахь бизнесээ бүхэлд нь өөрчлөх шийдвэр гаргалаа. Ийм түвшний компани өөрийн бүтцээ дахин зохион байгуулж байгаа нь энгийн корпорацийн мэдээ биш, харин зах зээлд юу болж байгааг харуулах чухал дохио юм. Хэрэв та Пхукет, Бангкок, Самуй зэрэг газар байшин, орон сууц авах бодолтой Монгол хэлээр ярьдаг хөрөнгө оруулагч бол энэ өөрчлөлт танд шууд хамаатай.
Сүүлийн жилүүдэд Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хурдацтай өссөнд дасагдсан гадаадын худалдан авагчдад энэ бол цочрох шалтгаан биш, харин стратегиа дахин бодох цаг юм. "Ямар ч давхарт байсан бай, авчихаад л" гэсэн хандлагаар мөнгөө хийж болох үе өнгөрлөө. Одоо тоо баримтад тулгуурласан, нарийвчилсан шийдвэр гаргах шаардлагатай болжээ.
Юу болж байна вэ: тоо баримтаар харуулах бол
Хамгийн хүчтэй цохилтод Бангкогийн олон нийтийн сегмент, ялангуяа 3 сая бат хүртэлх үнэтэй нэгжүүд өртжээ. Тайландын Төв банкны мэдээллээр 2025 оны дөрөвдүгээр улиралд ипотекийн зээлийн хэмжээ өмнөх оны мөн үетэй харьцуулахад 12%-иар буурсан байна. Томоохон хөгжүүлэгчид үүнд аль хэдийн хариу арга хэмжээ авч эхэлжээ: шинэ төслүүдийн эхлэлийг хойшлуулж, зарагдаагүй үлдсэн нэгжүүддээ 15-20%-ийн хямдрал зарлаж, бэлэн мөнгөтэй худалдан авагчид, тэр дундаа гадаадын иргэдийг илүү анхаарч байна.
Үүн дээр нэмээд, эрх баригчид гадаадын иргэдийн 49%-ийн хязгаарлалтыг тойрч гарахын тулд ашигладаг "51% Тайланд / 49% гадаад" хэлбэрийн компанийн бүтэц буюу "номинал эзэмшигч"-ийн схемийг илүү нягт шалгаж эхэллээ. Bangkok Post сониноос мэдээлснээр Паттанакарн, Крунгтхэп Кретха зэрэг Бангкогийн бүсэд байрлах 1.27 тэрбум бат үнэ бүхий 33 люкс байшин одоо шалгагдаж байна. Энэ хатуу шалгалт Пхукет, Ко Самуй зэрэг амралтын алдартай газруудад вилла худалдах хэлцлүүдийг удаашруулж, худалдан авагчид гэрээгээ найдвартай зохион байгуулахад илүү удаан хугацаа зарцуулах болсон байна.
Товч хариулт: юу мэдэх хэрэгтэй вэ?
- Savills оршин суух зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт суларсантай холбогдуулан Тайланд дахь бизнесээ өөрчилж байна
- Тайландын ипотекийн зээлийн хэмжээ 2025 оны сүүлээр бараг 12%-иар буурсан
- Уналт голчлон Бангкогийн олон нийтийн сегментэд (3 сая бат хүртэлх үнэтэй нэгж) төвлөрч байна
- Пхукет, Самуй, Паттая зэрэг амралтын болон люкс сегмент харьцангуй тогтвортой хэвээр байна
- Хөгжүүлэгчид зарагдаагүй үлдсэн нэгжүүддээ 15-20%-ийн хямдрал, илүү уян хатан төлбөрийн нөхцөл санал болгож байна
- Номинал эзэмшлийн схемийн эсрэг хийж буй шалгалт люкс виллын хэлцлүүдийг удаашруулж байгаа бөгөөд Бангкок хотод 1.27 тэрбум бат үнэ бүхий 33 байшин шалгагдаж байна
- Бэлэн мөнгөтэй худалдан авагчдад одоо жинхэнэ боломжийн цонх нээгдсэн, учир нь худалдагчид тохиролцоход бэлэн байна
Тоо баримтаар харуулах бол: гол мэдээллүүд
Дараах тоо баримтууд одоогийн зах зээлийн бодит байдлыг харуулж байна:
- Savills дэлхийн 70 гаруй улсад салбартай, дэлхийн таван том үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөх компанийн нэг юм. Тайланд дахь стратегийн өөрчлөлт нь тухайн газрын тусгаарлагдсан асуудал биш, харин системийн шинж чанартай өөрчлөлт байгааг илтгэнэ
- Бангкок хотод шинэ орон сууцны төслийн эхлэл 2026 оны эхний улиралд өмнөх оны мөн үетэй харьцуулахад тооцоолсноор 25-30%-иар буурсан
- Тайландын ипотекийн зээлийн хүү жилд 6.5-7% орчим байгаа нь дотоодын худалдан авагчдын эрэлтийг хязгаарлаж байна
- CBRE Thailand-ийн мэдээллээр гадаадын худалдан авагчид Бангкогийн люкс төслүүдийн борлуулалтын 40% хүртэл, Пхукетэд бол 60% хүртэл эзэлдэг
- Бангкок дахь орон сууцны түрээсийн дундаж өгөөж жилд 4-5%, харин Пхукет дахь зочид буудлын брэндтэй, менежменттэй нэгжүүд 6-8% өгөөж өгдөг
- Тайландын Condominium Act хууль өнөөг хүртэл гадаадын иргэдэд нэг төслийн нийт талбайн 49%-ийг эзэмших хязгаарлалтыг тогтоосон хэвээр байна
- Тайландын бат мөнгө сүүлийн 12 сард ам.доллартой харьцуулахад бараг 5%-иар сулран, гадаадын худалдан авагчдад нэвтрэх үнийг илүү таатай болгожээ
- Bangkok Post-ын мэдээллээр эрх баригчид өмчлөлийн хязгаарлалтыг тойрч гарахад ашигладаг номинал хувьцаа эзэмшигчийн схемийг шалгаж байгаа бөгөөд Бангкогийн 1.27 тэрбум бат үнэ бүхий 33 люкс үл хөдлөх хөрөнгө шалгуулж байна
Яагаад энэ мэдээ яг одоо чухал вэ?
Томоохон зөвлөх компаниуд стратегиа өөрчлөх үед хөгжүүлэгчид ч дагадаг. Одоогоос эхлэн нэг маягийн олон нийтийн студи барихын оронд компаниуд илүү өндөр үнэ цэнэтэй форматад, менежменттэй резиденс, хамтарсан амьдралын (co-living) загвар, "резиденс + зочид буудал" хосолсон бүтээгдэхүүнд хөрөнгө оруулж эхэлсэн байна. Хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ нь илүү өндөр өгөөж өгөх шинэ бүтээгдэхүүн зах зээлд гарч ирж байна гэсэн үг.
Хоёр дахь чиг хандлага бол газарзүйн шилжилт. Хөрөнгө хэт хуримтлагдсан Бангкогийн төвөөс амралтын бүсрүү нүүж байна. Пхукет тод харагдам дуртай сонголт хэвээр байна: TAT (Тайландын Аялал Жуулчлалын Газар)-ийн мэдээллээр 2025 онд арлын жуулчны тоо 18%-иар өссөн бөгөөд энэ нь түрээсийн эрэлтийг тэтгэсэн хэвээр байна. Самуй, зүүн эргийн бүс (Паттая, Районг) мөн дэд бүтцийн төслүүдийн ачаар анхаарал татаж байна.
Гадаадын худалдан авагчид нийт уналтыг зөөлрүүлж байгаа хэсэг гэдгээрээ улам бүр анхаарал татаж байна. Салбарын тайлангаас харахад Тайландын орон сууцны зах зээл дараалсан дөрөв дэх жилийн уналтад орох гэж байгаа бөгөөд ялангуяа Пхукетэд гадаадын худалдан авагчид дотоодын сул эрэлтийг нөхөж, хөгжүүлэгчид гадаадын борлуулалтын сувагт улам их найдаж байна.
Гурав дахь хүчин зүйл бол валютын ханш. Бат мөнгө сулрах нь доллар, евроо солиулж мөнгөө оруулах худалдан авагчдад байгалиасаа хямдруулах нөлөө үзүүлдэг. Хөгжүүлэгчийн хямдралтай хамт нийт хэмнэлт 2024 оны оргил үнэтэй харьцуулахад 20-25% хүртэл хүрч болно.
Ямар эрсдэл бий вэ?
Гэхдээ энэ удаашрал эрсдэлгүй биш. Санхүүгийн хувьд сул суурьтай жижиг хөгжүүлэгчид барилгын хугацаа саатах, эсвэл төсөл бүхэлдээ зогсох эрсдэлтэй тулгарч болно. Зарим нь өөрсдийн газрын нөөц болон EIA (байгаль орчинд нөлөөлөх байдлын үнэлгээ)-ийн зөвшөөрөл авсан төслөө томоохон, санхүүгийн хувьд илүү бат бэх хөгжүүлэгчид шууд худалдан борлуулж, өөрийн бэлэн мөнгөний нөөцөө хадгалахыг зорьж байна. Энэ хандлагыг 2026 оны дунд үеэс салбар даяар тэмдэглэж эхэлсэн байна. Тиймээс хөрөнгө оруулагч бүр хөгжүүлэгчийн санхүүгийн тогтвортой байдлыг нягт шалгаж, EIA зөвшөөрлийг батлагдсан эсэхийг нотолж, дуусгасан төслүүдийн түүхийг судлах шаардлагатай.
Түгээмэл асуулт хариулт
Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 2026 онд уналтад орж байна уу?
Үгүй, энэ бол уналт биш, харин тодорхой сегментүүдэд гарч буй засварлалт юм. Бангкогийн олон нийтийн сегмент тогтмолжиж байгаа боловч амралтын болон люкс үл хөдлөх хөрөнгө сайн ажиллаж байгаа хэвээр байна. Энэ бол мөчлөгийн засварлалт, зах зээлийн уналт биш.
Одоо Тайландад үл хөдлөх хөрөнгө авахад тохиромжтой цаг мөн үү?
Бэлэн мөнгөтэй худалдан авагчдын хувьд тийм ээ. Хөгжүүлэгчид бодит хямдрал санал болгож байна, бат мөнгө сулараад байна, худалдан авагчдын хоорондын өрсөлдөөн ч буурсан. Гол зүйл бол төсөл болон байршлаа сайтар сонгох явдал.
Тайландын аль бүс уналтад хамгийн тэсвэртэй байна вэ?
Пхукет (ялангуяа баруун эрэг, Банг Тао, Лаян, Камала), Бангкогийн төв хэсэг (Сукхумвит, Силом дахь м.кв тутамд 150,000 бат-аас дээш үнэтэй сегмент), Самуй зэрэг газар гадаадын түрээслэгчдийн тогтвортой эрэлтийн ачаар хамгийн тэсвэртэй хэвээр байна.
Уналт нь түрээсийн өгөөжид хэрхэн нөлөөлж байна вэ?
Сонин боловч амралтын бүсийн өгөөж бодитоор өсөх боломжтой. Оролтын үнэ буурч, харин жуулчны тоо өсөхийн хэрээр түрээсийн үнэ тогтвортой, эсвэл өсч байгаа нь нийт өгөөжийг сайжруулж байна. Бангкок жилд 4-5%-ийн түвшинд тогтвортой хэвээр байна.
Savills-ийн стратегийн өөрчлөлт энгийн хөрөнгө оруулагчид юу гэсэн үг вэ?
Энэ нь зах зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийг илтгэнэ. Томоохон тоглогчид олон тооны борлуулалтаас илүү зөвлөх үйлчилгээ, хөрөнгийн менежмент, институциональ хөрөнгө оруулагчдад чиглэсэн үйлчилгээрүү шилжиж байна. Хувийн худалдан авагчдын хувьд барилгын явцад "флиппинг" хийж хурдан ашиг олох үе өнгөрч, одоо жинхэнэ түрээсийн өгөөжид анхаарал хандуулах цаг болжээ.
Удаашрал бүхий зах зээлд худалдан авахад ямар эрсдэл байна вэ?
Гол эрсдэл бол санхүүгийн хувьд сул хөгжүүлэгчдийн барилгын хугацаа саатах, ирэх 2-3 жилд дахин зарах чадвар буурах, мөн Тайландын Төв банкны зээлийн бодлого улам чангарах магадлал юм.
Тайландын хөгжүүлэгчийн найдвартай байдлыг хэрхэн шалгах вэ?
Дуусгасан төслүүдийн түүхийг судалж, EIA зөвшөөрөл авсан эсэхийг баталгаажуулж, Тайландын хөрөнгийн бирж (SET)-д бүртгэлтэй компанийн хувьд нийтэд ил тавьсан мэдээллээр өрийн түвшинг шалгах хэрэгтэй. Ямагт бие даасан хуульчаар баримт бичгээ хянуулах нь чухал.
2026 онд Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд орохын хамгийн бага төсөв хэд вэ?
Бангкок хотод сайн төсөлд байрлах студи 3-4 сая бат (ойролцоогоор 85,000-115,000 ам.доллар)-аас эхэлдэг. Пхукетэд менежменттэй цогцолборт байрлах нэгжүүд 5-6 сая бат-аас эхэлдэг. Одоогийн хямдралыг харгалзвал бодит үнэ жагсаалтын үнээс 15-20%-иар доогуур байж болно.
Удаашрал гэдэг боломж дуусах гэсэн үг биш, харин боломж дахин хуваарилагдаж байгааг харуулна. Мэдрэмжээр биш, тоо баримтаар шийдвэр гаргадаг хөрөнгө оруулагчид ялагч болно. Одоогийн хамгийн зөв стратеги бол нотлогдсон хөгжүүлэгчийг сонгож, түрээсийн эрэлт тогтвортой амралтын бүсэд анхаарлаа хандуулж, өнгөрсөн жил байгаагүй хямдралтай нөхцөлд зах зээлд орох явдал юм.
Тайландад хөрөнгө оруулах бодолтой байна уу? "Тайланд Хөрөнгө" компанийн мэргэжилтнүүд танд тохирох үл хөдлөх хөрөнгийг олоход тусална.
Эх сурвалж: Bangkok Post