Монгол худалдан авагчид: энэ мэдээллийг мэдэхгүйгээр гэрээ бүү гар
Тайландад, ялангуяа Пхукет дахь шинэ байрны зах зээлд хөрөнгө оруулах гэж байгаа бол нэг зүйлийг шууд хэлье: шинэ байрны жагсаасан үнэд 7% НӨАТ (Нэмүү өртгийн албан татвар) нэмэгддэг. 5,000,000 THB-ийн байр нь бодит байдал дээр 5,350,000 THB болно. Гэрээ гарын үсэг зурсны дараа энэ тоог олж мэдсэн олон хүн мөнгийг өөрийн боломжид тохируулан тооцоолоогүй байдаг. Дор дурдсан мэдээлэл нь таны гарамгай шийдвэр гаргахад туслах болно.
НӨАТ гэж юу вэ, хэнд хамаарах вэ?
Тайландын НӨАТ-ын хувь 7% байна. Энэ хувь 1997 оноос хойш үйлчилж байгаа бөгөөд хаан тогтоолоор тогтмол сунгагддаг. Хуулийн дээд хязгаар 10% боловч засгийн газар 2026 оны байдлаар энэ хувийг нэмэхгүй гэдгээ баталгаажуулсан байна (эх сурвалж: Phuket Times, 2026).
НӨАТ зөвхөн дараах тохиолдолд хамаарна:
- НӨАТ-д бүртгэлтэй компани (девелопер)-аас шинэ байр худалдан авах үед
- Гэрээний дүн бүрийн дээр тооцогдоно
НӨАТ хамаарахгүй тохиолдол:
- Хувь хүмүүсийн хооронд дахин зарах (хоёрдогч зах зээл) үед НӨАТ байхгүй; оронд нь Тусгай бизнесийн татвар (3.3%) эсвэл Тэмдэгтийн хураамж (0.5%) хамаарна
Чухал зүйл: НӨАТ нь монгол эсвэл гадаадын худалдан авагчид адилхан хамаарна. Үндэс яс, иргэншил ямар ч ялгаагүй, 7% нь бүгдэд адил.
Гурван өөр хувилбарт татварын тооцоо
Хувилбар 1: Девелопераас шинэ байр авах
Доорх жишээгээр тооцъё:
- Байрны үнэ: 5,000,000 THB
- 7% НӨАТ: 350,000 THB
- Нийт төлбөр: 5,350,000 THB
2026 оны стандарт төлбөрийн хуваарь ихэвчлэн дараах байдалтай байна (MORE Group мэдээлэл):
- Захиалгын үед: 30%
- Барилга эхлэхэд: 30%
- Гаргаж өгөх үед: 40%
Чухал анхааруулга: НӨАТ-ыг зөвхөн эцсийн төлбөрт бус, тус бүрийн хэсэгчилсэн төлбөрт тооцдог. Девелопер нь төлбөр бүрт татварын нэхэмжлэх гаргах үүрэгтэй.
Гэрээний үг хэллэгт онцгой анхаар:
- 'Үнэд НӨАТ багтсан' - 5,000,000 THB дотор 7% аль хэдийн орсон
- 'Үнэд НӨАТ ороогүй' - 350,000 THB-ийг дээр нэмж төлнө
Энэ хоёр хэллэгийн ялгаа нь дунд зэргийн гэрээнд хэдэн зуун мянган төгрөгийн зөрүү гаргана. Захиалгын мөнгө тавихаас өмнө гэрээний энэ заалтыг заавал шалга.
Хувилбар 2: Хоёрдогч зах зээлээс байр авах
Энэ тохиолдолд НӨАТ байхгүй. Харин дараах зардлууд үүснэ:
- Шилжүүлгийн хураамж: Газрын яамны үнэлгээний дүнгийн 2%, бүртгэлийн үед
- Тусгай бизнесийн татвар (SBT): 3.3% - зарагч 5 жилээс бага хадгалсан бол
- Тэмдэгтийн хураамж: 0.5% - зарагч 5 жил ба түүнээс дээш хадгалсан бол (SBT болон тэмдэгтийн хураамж хоёулаа нэгэн зэрэг хамаарахгүй)
- Суутган татвар: Аажмаар нэмэгдэх орлогын татварын хуваарийн дагуу
Шилжүүлгийн зардлыг худалдагч болон худалдан авагч хэн хариуцах нь хэлэлцээрээр шийдэгддэг. 50/50 хуваах эсвэл нэг тал бүрэн хариуцах хоёр хувилбар байна.
Нэмэлт мэдээлэл: 2026 оны 6-р сарын 30 хүртэл Тайланд иргэд 7,000,000 THB хүртэлх шинэ байрт 0.01%-ийн шилжүүлгийн хураамжийн хөнгөлөлт эдэлж байна. Гадаадын худалдан авагчид энэ хөнгөлөлт хамаарахгүй, стандарт 2% хэвээр үйлчилнэ.
Хувилбар 3: Тайланд компаниар худалдан авах
Компани нэр дээр байр бүртгэвэл 7% НӨАТ хэвээр хамаарна. Гэхдээ нэг онцлог байна: компани өөрөө НӨАТ-д бүртгэлтэй бол оролтын НӨАТ-ыг гаралтын НӨАТ-аас хасаж тооцох боломжтой. Нөхцөл нь байрыг мэргэжлийн менежментийн компаниар дамжуулан түрээслэж, жилийн орлого 1,800,000 THB-аас давах ёстой.
Энэ нь хуулийн хүрээнд хийж болох цорын ганц НӨАТ-ын оновчлолын арга юм. Гэхдээ корпорацийн бүтцийн жилийн нягтлан бодох бүртгэл, аудит, татварын мэдүүлгийн зардлыг давхар тооцох хэрэгтэй.
Хамгийн нийтлэг алдаа болон тэдгээрээс сэргийлэх арга
1. '0% татвар' гэсэн сурталчилгаанд хуурагдах. Тайландын эрх баригчид 2026 онд гадаадын худалдан авагчид зориулсан 'тэг татвар' гэсэн мэдэгдлүүдийг төөрөгдүүлэх, бүр хууль бус гэж албан ёсоор анхааруулсан (The Phuket News, 2026). Тайландын аль ч байр нь худалдан авалтад НӨАТ, жил тутам газар барилгын татвар, түрээсийн орлогын татвар гэсэн дарааллаас чөлөөлөгдөхгүй.
2. Гэрээний НӨАТ-ын заалтыг буруу унших. '5,000,000 THB плюс НӨАТ' гэж байвал нийт 5,350,000 THB болно. '5,000,000 THB НӨАТ багтсан' гэж байвал нэмэлт зардал байхгүй. Энэ нэг өгүүлбэрийг алдаж орхих нь дунд зэргийн гэрээнд хэдэн зуун мянган баат шатаахтай тэнцэнэ.
3. 2026 оны газар барилгын татварыг дутуу тооцох. 2020-2024 оны хөнгөлөлтүүд дуусч, 2026 онд бүтэн хэмжээгээр авч эхэлж байна. 10,000,000 THB-аас дээш үнэтэй байрны жилийн эзэмшлийн зардал мэдэгдэхүйц нэмэгдсэн. Энэхүү татварын мэдэгдлийг 5-р сард илгээж, 7-р сарын сүүл хүртэл төлөх хугацаа байна.
4. Түрээсийн орлогод Тайландын татварын дугаар авахгүй байх. Тайландад түрээсийн орлого олж байгаа гадаадын иргэн бүр Тайланд татварын дугаар (TIN) авч, дараа жилийн 3-р сарын 31 хүртэл орлогын тайлан гаргах үүрэгтэй. Татварын хувь 0%-аас 35% хүртэл аажмаар нэмэгддэг; орон сууцны түрээсийн нийт орлогоос 30% стандарт зардлын хасалт авах боломжтой.
5. НӨАТ болон шилжүүлгийн хураамжийг хооронд нь андуурах. Эдгээр хоёр нь огт өөр зардал. НӨАТ (7%) нь девелоперт, шинэ байр худалдан авахад төлнө. Шилжүүлгийн хураамж (2%) нь Газрын яаманд, өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд төлнө. Шинэ байр авахад хоёул нэгэн зэрэг нэмэгдэнэ, тиймээс хоёуланг нь тооцоолсон байх хэрэгтэй.
Татварын харьцуулах хүснэгт
| Үзүүлэлт | Шинэ байр (Девелопераас) | Хоёрдогч - 5 жилээс бага | Хоёрдогч - 5 жилээс дээш | Тайланд компаниар |
|---|---|---|---|---|
| НӨАТ (7%) | Тийм - 7% | Үгүй | Үгүй | Тийм - 7% (хасалт боломжтой) |
| Шилжүүлгийн хураамж | 2% (ихэвчлэн хуваана) | 2% | 2% | 2% |
| Тусгай бизнесийн татвар | Хамаарахгүй | 3.3% (зарагч) | Хамаарахгүй | Нөхцөлөөс хамаарна |
| Тэмдэгтийн хураамж | НӨАТ-д хамрагдсан | Хамаарахгүй | 0.5% (зарагч) | НӨАТ-д хамрагдсан |
| Суутган татвар | Хамаарахгүй | Аажмаар нэмэгдэх хуваарь | Аажмаар нэмэгдэх хуваарь | Үнэлгээний 1% |
| Нийт гүйлгээний зардал (ойролцоо) | ~9% | ~5-8% | ~3-5% | ~9% (НӨАТ хасалтаас өмнө) |
Пхукетийн зах зээлийн 2026 оны дүр зураг
Пхукет дахь байрны үнэ 2026 оны эхний улиралд жилийн түвшинд 10-14%-иар өссөн (MORE Group, 2026 оны 4-р сар). Энэ өсөлтийн орчинд татварын зардлыг нарийвчлан тооцоолохгүйгээр хийсэн хөрөнгө оруулалтын шийдвэр нь ашиг орлогын тооцоог их хэмжээгээр алдагдуулж болно. Тайланд Хөрөнгө зэрэг мэргэжлийн зөвлөхүүдтэй ажиллахдаа гэрээний НӨАТ-ын заалт болон нийт зардлын тооцоог урьдчилан гаргуулах нь зүйтэй.
Эх сурвалж: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers