Товч хариулт: энэ шинэчлэл таньд яагаад хамаатай вэ?
Тайландын Сангийн яам кадастрын үнэлгээний системийг шинэчлэн, албан ёсны газрын үнийг зах зээлийн бодит үнэтэй ойртуулах зорилт тавьж байна. Одоогийн байдлаар кадастрын үнэ болон бодит гүйлгээний үнийн хооронд алдартай амралтын газруудад 40-60%, Бангкокийн хурдацтай хөгжиж буй дүүргүүдэд 300% хүртэлх зөрүү байна. Энэхүү шинэчлэл 2027 оны дараагийн үнэлгээний мөчлөгт хэрэгжих бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, шилжүүлгийн хураамж өснө гэж тооцоолж байна.
Пхукетэд байшин эсвэл кондоминиум авахаар бэлдэж буй Монгол иргэнд энэ нь зөвхөн тоо биш, харин мөнгөний бодит үр нөлөө юм.
Шинэчлэлийн суурь баримтууд
Тайландад газрын кадастрын үнэлгээг дөрвөн жил тутам шинэчилдэг. Хамгийн сүүлийн мөчлөг 2023 онд дуусч, дараагийнх нь 2027 онд төлөвлөгдөж байна. Одоо хийгдэж буй аргачлалын шинэчлэл яг тэр мөчлөгт зориулагдаж байна.
Сангийн яам хажуу зэрэгцэн байрлах, ижил шинж чанартай газар нэгж хоорондын үнэлгээний зөрүүг арилгаж, орон даяар нэгдсэн стандарт нэвтрүүлэхийг зорьж байна.
Хамгийн чухал тоонууд:
- Кадастрын үнэ болон зах зээлийн үнийн зөрүү: алдартай амралтын бүс нутагт 40-60%, Бангкокийн зарим дүүрэгт 300% хүртэл
- Бангкокийн Сукхумвит коридорт кадастрын газрын үнэ одоогоор нэг квадрат вах (4 м²)-д 600,000-800,000 THB байгаа бол бодит гүйлгээний үнэ 1,200,000-2,000,000 THB
- Пхукетийн Банг Тао болон Лагуна бүсэд кадастрын үнэ зах зээлийн үнээс 2-2.5 дахин доогуур байна
- Дараагийн үнэлгээний мөчлөгт татварын дарамт 15-30% өсөх магадлалтай
- 77 аймаг бүгд нөлөөлөлд орох боловч Пхукет, Паттайа, Ко Самуи, Бангкокийн төв дүүргүүдэд хамгийн мэдрэгтэй өөрчлөлт гарна
Татвар болон хураамжид хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Тайландын Газар, барилгын татвар нь кадастрын үнэлгээн дээр үндэслэж тооцогддог. Орон сууцны хөрөнгөд 0.01%, ашиглагдаагүй газарт 0.7% хүртэл татвар ногдуулдаг. Кадастрын үнэ өсвөл жил бүрийн татварын дүн автоматаар нэмэгдэнэ.
Худалдан авах үеийн шилжүүлгийн хураамж нь хэлцлийн үнэ болон үнэлгээний үнийн аль өндрийн 2% тооцогддог. Кадастрын үнэ зах зээлийн үнэтэй ойртох тусам хураамжийн тооцооллын суурь тэлнэ.
Түрээсийн гэрээний хувьд: 30 жилийн урт хугацааны түрээс бүртгэхэд нийт түрээсийн дүнгийн 1.1%-ийг хураамж болгон төлдөг. Газрын хэлтэс кадастрын шинэ үнэлгээтэй уялдуулан эталон дүнгүүдийг тохируулбал бүртгэлийн зардал нэмэгдэнэ.
Бүс нутгаар харьцуулбал
| Бүс нутаг | Кадастрын одоогийн үнэ | Зах зээлийн үнэ | Зөрүүний хэмжээ |
|---|---|---|---|
| Бангкок / Сукхумвит | 600,000-800,000 THB/вах | 1,200,000-2,000,000 THB/вах | ~2 дахин |
| Пхукет / Банг Тао, Лагуна | Зах зээлийн үнээс 2-2.5 дахин бага | - | 2-2.5 дахин |
| Алдартай амралтын бусад бүс | - | - | 40-60% |
| Исан бүс нутаг | Бараг өөрчлөлтгүй | - | Хамгийн бага |
Энэ хүснэгтнээс харахад Монгол хөрөнгө оруулагчдын хамгийн их анхаарч буй Пхукет дэх нөлөөлөл хамгийн мэдрэмтгий байх юм.
Номинийн өмчлөлийн хяналт шалгалттай холбоо
Сангийн яамны шинэчлэл ба Тайландын засгийн газрын номинийн өмчлөлийг мөрдөн шалгах ажиллагаа хоёр тусдаа хөгжил боловч хоорондоо нягт уялдаатай. Пхукет, Краби, Панг Нга, Бангкок, Чиангмай зэрэг аймгуудад хэдэн зуун баривчлалт хийгдэж, олон мянган компани шалгагдаж байна. Хяналт шалгалтын явцад тухайн газрын албан ёсны кадастрын үнэ нотлох баримтын гол тоо болж гардаг.
Энэ нь хуулийн дагуу зохион байгуулагдсан өмчлөлийн хэлбэр (фриhолд кондоминиум, урт хугацааны түрээс, газар дээрх барилгын эрх) ашиглаж буй хөрөнгө оруулагчдад илүү тодорхой, тайван байдал авчирна. Зах зээлийн үнэтэй нийцсэн кадастрын систем нь хуулийн дагуу эзэмшиж буй хөрөнгийн жинхэнэ үнийн талаарх тодорхойгүй байдлыг арилгадаг.
Тайланд Хөрөнгө-гийн зөвлөхүүд энэ мэт өөрчлөлтийг тогтмол хянаж, үйлчлүүлэгчдэд цаг тухайд нь мэдэгддэг.
Түрээсийн өгөөжид нөлөөлөх үү?
Шууд бус нөлөөлөл байна. Газар, барилгын татвар өссөнөөр нэт жилийн өгөөж 0.1-0.3 пунктээр буурна гэж тооцоолж байна. Пхукетийн нийтлэг жилийн брутто өгөөж 5-7% гэдгийг харгалзвал энэ дүн анзаарагдахуйц боловч гол саад биш юм. Гол нь энэ зардлыг хөрөнгө оруулалтын тооцоондоо эхнээсээ оруулах явдал.
Одоо юу хийх нь зүйтэй вэ?
Бүх хөрөнгө оруулагчдад нэг хариулт байхгүй. Гэвч дараах зүйлийг анхаарах хэрэгтэй:
- Тайландын компаниар дамжуулан газар авах эсвэл Пхукетэд урт хугацааны түрээс байгуулах гэж байгаа бол 2027 оноос өмнө гүйлгээгээ хаах нь одоогийн кадастрын үнэ дэх шилжүүлгийн хураамжийг хамгаалж болно
- Фриhолд кондоминиум авах тохиолдолд ойрын хугацаанд санхүүгийн нөлөөлөл тийм ч мэдрэгтэй биш боловч урт хугацааны зардлын тооцоонд тусгах нь зүйтэй
- Тухайн газрын нэгжийн одоогийн кадастрын үнийг treasury.go.th порталд газрын гэрчилгээний дугаараар хайж шалгаж болно
- Шинэ үнэлгээ гарсны дараа эзэмшигч нар 60 хоногийн дотор Сангийн яаманд давж заалдах боломжтой. Амжилттай давж заалдахад бие даасан Тайланд үнэлгээчний дүгнэлт шаардагддаг
Эх сурвалж: Bangkok Post