Тайландын орон сууцны зах зээлд арван байрны нэг нь хоосон зогсож байна гэвэл олон монгол хөрөнгө оруулагч гайхах байх. Гэвч энэ бол зүгээр нэг статистик биш, харин Бангкок орчмын масс зах зээлд хэдэн жилийн турш хуримтлагдсан илүүдлийн үр дагавар юм. Thailand Business News-ийн мэдээллээр, Тайланд даяар 1.64 сая орон сууцны нэгж эзэнгүй байгаа бөгөөд энэ хоосон нөөцийн нийт үнэ 3.45 их наяд бат (орчим 96 тэрбум ам.доллар) хүрчээ. Энэ дүн нь Шри Ланка улсын нэг жилийн ДНБ-тэй ойролцоо хэмжээ гэдгийг төсөөлбөл асуудлын цар хүрээ тодорхой болно.
Бангкок болон эх газрын мужуудад орон сууц авахаар төлөвлөж буй гадаадын хөрөнгө оруулагчдад энэ бол шууд анхааруулга: масс зах зээлийн сегмент хэт халсан бөгөөд байршлыг сайтар шинжлэлгүйгээр барилга дуусаагүй байхад (off-plan) худалдан авбал хөрөнгө чинь олон жилээр царцаж болзошгүй.
Товч хариулт
-
Тайландад 1.64 сая орон сууцны нэгж хоосон, энэ бол улс орны түүхэн дэх хамгийн том илүүдэл нийлүүлэлт юм
-
Эзэнгүй орон сууцны нийт үнэ 3.45 их наяд бат (ойролцоогоор 96 тэрбум ам.доллар) байна
-
Хоосон орон сууцны дийлэнх нь Бангкокийн захын дүүргүүд болон Төв Тайландын үйлдвэрлэлийн мужуудад төвлөрчээ
-
Шинжээчид спекулятив худалдан авалтыг хязгаарлах, хоосон байрны татвар нэвтрүүлэх, барилгын квотыг өөрчлөх зэрэг шинэчлэл хийхийг шаардаж байна
-
Пхукет, Самуй зэрэг амралтын зах зээл гадаадын тогтвортой эрэлт, хязгаарлагдмал газар нутгийн улмаас хамаагүй бага хохирсон бөгөөд Knight Frank Thailand-ийн үнэлгээгээр Пхукетийн люкс сегмент 2026 он хүртэл тогтвортой хэвээр байх төлөвтэй
-
Хөрөнгө оруулагчдад өгөх гол зөвлөгөө: спекулятив үнийн өсөлт биш, харин түрээсийн ашгийг (rental yield) зорьж сонгомол байршил сонго
Юунаас болж ийм байдалд хүрсэн бэ?
Тайландын орон сууцны зах зээл олон жилийн турш нэг загвараар ажилласан: хөгжүүлэгч барьж, спекулянт эргэлтэд оруулж, эцсийн худалдан авагч хамгийн сүүлд ирдэг. Өсөлтийн жилүүдэд энэ загвар бүх талд ашигтай байсан ч 2022 оноос хойш масс сегментийн үнийн өсөлт саарч, Тайландын дундаж давхаргын худалдан авах чадвар суларч, зээлийн хүү өссөнөөр хэн ч худалдаж авах, түрээслэхийг хүсэхгүй байгаа хоосон орон сууцны агуулах үүсчээ.
Асуудлын хурц байдал бүх нийтэд ижил биш. Better-than-Freehold агентлагийн тайланд дурдсанаар, Тайландын хамгийн том муу зээлийн менежментийн компани BAM зах зээл одоо ч ёроолдоо хүрээгүй байгааг баталжээ. Тэдний тооцоолсноор жинхэнэ худалдан авах чадвартай 100,000 гаруй бус өрх, харин 700,000 орчим зарагдаагүй орон сууцыг эрэлхийлж байгаа буюу нийлүүлэлтийн илүүдэл бараг долоо дахин хэтэрсэн байна. Яг энэ зөрүү дээр хямдруулсан үнээр авах боломж бий, гэхдээ зөвхөн Тайландын нэрлэсэн эзэмшлийн (nominee) дүрмийг чанд баримталсан, бүрэн хууль ёсны схемээр худалдан авах хөрөнгө оруулагчдад л энэ боломж нээлттэй.
Тоо баримтаар харвал
-
Асуудлын цар хүрээ: Тайландын нийт 17 сая орчим орон сууцны сангаас 1.64 сая нь хоосон буюу эзгүй байдлын түвшин 9%-иас давсан байна. Энэ бол олон улсын шинжээчдийн ихэнх нь эрсдэлтэй гэж үздэг 5-7%-ийн босгыг давсан үзүүлэлт юм
-
Бангкок болон захын дүүргүүд илүүдлийн дийлэнхийг бий болгож байна. Зах зээлийн тооцоогоор хоосон орон сууцны хамгийн ихдээ 40% нь дэд бүтэц муу хөгжсөн бүс нутгуудын масс зах зээлийн төслүүд (3 сая баттай студи болон 1 өрөө байр) дунд байрлаж байна
-
Хэт их үйлдвэрлэлийн механизм: Тайландын хөгжүүлэгчид барилгын ажил эхлэхээс өмнө off-plan борлуулалтын хэмжээгээр зах зээлд гарах загвартай ажилладаг. Спекулянт худалдан авагчид барилга дуусахаас өмнө эргэлтэд оруулах найдвараар 10-20% урьдчилгаа төлдөг. Зах зээл удааширахад эдгээр орон сууц зарагдаагүй, түрээсэлдэггүй хэвээр үлддэг
-
Татварын хоосон орон зай: Тайландад хоосон орон сууцанд үр дүнтэй татвар нэвтрүүлээгүй байна. 2020 онд гарсан Газар, Барилгын татвар нь үнэлгээний дүнгийн ердөө 0.02-0.3%-ийг бүрдүүлдэг тул эзэмшигчдийг зарах, түрээслэхэд шахах хангалттай хэмжээ биш
-
Гадаадын квот эзэмших байдал жигд бус: Пхукетийн болон Бангкокийн төв хэсгийн шилдэг төслүүдэд 49%-ийн гадаадын эзэмшлийн квот бүрэн дүүрсэн байхад захын кондо төслүүдэд гадаадынхны эзэмшил ердөө 5-15% байна
-
Засгийн газрын хариу арга хэмжээ хараахан хойшилж байна: эрх баригчид илүүдэлтэй бүсэд шинэ барилгын зөвшөөрлийг хязгаарлах, олон үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчдэд шаталсан татвар ногдуулах талаар хэлэлцэж байгаа боловч тодорхой хууль тогтоомж хараахан батлагдаагүй
-
Дундаж түрээсийн бодит ашиг Бангкокийн захын масс сегментийн кондод жилд 3-4% хүртэл унасан бол Пхукетийн вилла, кондоминиумууд богино хугацааны түрээсээр тогтмол 6-8% ашиг өгсөөр байна
Пхукет яагаад өөр байдаг вэ?
Пхукет, Самуй, Паттайя зэрэг амралтын зах зээл огт өөр логикоор ажилладаг. Энд эрэлт голчлон гадаадын худалдан авагчид, мөн 2025 онд 36 сая гаруй хүрсэн жуулчдын урсгалаар тодорхойлогддог. Арлын газар физикийн хувьд хязгаарлагдмал бөгөөд шинэ барилгын ажил хатуу байгаль орчны дүрэм журмаар хязгаарлагддаг. Пхукетийн люкс виллагийн сегментэд гадаадын худалдан авагчид ноёрхсон хэвээр байгаа бөгөөд Самуй, Пханган арлууд дээр гадаадынхны худалдан авалтын идэвх ялангуяа өндөр байна. Амьдралын хэв маяг, найдвартай хөгжүүлэгч, түрээсийн орлогын боломжийг чухалчилдаг чинээлэг олон улсын худалдан авагчдын дунд вилла нь кондоминиумаас илүү үр дүнтэй болж байна.
Манай баг болох Тайланд Хөрөнгө-ийн туршлагаас харахад, яг энэ шалтгаанаар л Пхукетийн зах зээл Бангкок хотын масс кондоны хямралаас ялгаатай замаар хөгжиж байна. Худалдан авахаасаа өмнө конкрет түрээсийн статистик, гадаадын квотын дүүргэлтийг заавал шалгах хэрэгтэй.
Хамгийн эрсдэлтэй, хамгийн найдвартай хэсгүүд
Бангкокийн захын дүүргүүд, тухайлбал Bang Na, Rangsit, Bang Yai, Lat Krabang зэрэг БТС/МРТ станцаас алслагдсан бүс нутгуудад илүүдэл нийлүүлэлт хамгийн хүнд байна. Харин Silom, Sathorn, мөн Sukhumvit-ийн Nana-аас Phrom Phong хүртэлх төв дүүргүүд эрс тэс өөр, илүү тогтвортой ажиллаж байна.
Оршин суух орон сууцны сегментэд авсан хямдрал аль хэдийн бодит боллоо: Бангкокийн захын дүүрэг, Nonthaburi, Samut Prakan зэрэг газарт үнэ зогсонги байдалд орж, жагсаалтын үнээс 10-15% хямдруулж зарж байна. Харин премиум сегмент, амралтын зах зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтвортой хэвээр байна.
Инвестор хийж болох дараагийн алхам
Гол зөвлөмж: Бангкокийн захын масс кондо сегментээс зайлсхийгээрэй. Оронд нь амралтын бүс нутаг, эсвэл Бангкокийн төвийн премиум төслүүдэд байдаг, жилд 6%-иас дээш батлагдсан түрээсийн ашигтай орон сууц дээр анхаарлаа төвлөрүүл. Ямар ч гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө гадаадын квотын дүүргэлт, бодит түрээсийн үзүүлэлтийг заавал баталгаажуулж шалга.
Эх сурвалж: Bangkok Post
Тайландад орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж байна уу? Манай мэргэжилтнүүд танд тохирсон хөрөнгийг олоход тусална.