Камала дахь вилла худалдаж авсан нэгэн монгол хөрөнгө оруулагч зочид буудлын лицензийн гарын үсгийг гурван долоо хоног хүлээж байсан бол гэнэт мэдэгдэв: гарын үсэг зурах хүн байхгүй болжээ. 2026 оны 5-р сарын 25-нд Пхукетийн гурван дүүргийн дарга нар зэрэг Бангкокт шилжсэн байна.
Энэ бол цуу яриа биш, албан ёсны тушаал юм. Дотоод хэргийн газрын 2026 оны 5-р сарын 20-ны өдрийн тушаалаар 1991 оны Төрийн удирдлагын тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн дагуу 5 албан тушаалтныг 2026 оны 5-р сарын 25-наас 6-р сарын 24 хүртэл, өөрөөр хэлбэл 30 хоногоор түр өөр албан тушаалд шилжүүлжээ. Энэ бол дотоод шалгалтын үеийн стандарт журам бөгөөд халах, эсвэл эрүүгийн хэрэг үүсгэх шийдвэр биш.
Хэн шилжсэн бэ гэвэл: захиргааны асуудал хариуцсан дэд захирагч, Мыанг Пхукет, Таланг, Катху гэсэн гурван дүүргийн дарга нар, мөн мужийн гамшгаас урьдчилан сэргийлэх, арилгах албаны дарга. Эдгээр таван хүн яг байгаа газраасаа тодорхой хугацаагаар алга болсон гэсэн үг.
Яагаад энэ нь худалдан авагчдад чухал вэ
Кондоминиумын гэрээ, чанот эрхийн шилжүүлэг Газрын албаар (Land Department) дамждаг тул энэ түр шилжилт огт нөлөөлөхгүй. Харин дүүргийн түвшний зөвшөөрлийн бүхэл бүтэн сүлжээ, тухайлбал зочид буудлын лиценз, орон сууцны бүртгэлийн дэвтэр (house registration book), гадаадынхны шар дэвтэр (yellow book), толгод дээрх хөгжүүлэлтийн зөвшөөрөл зэрэг нь шууд саатана.
Энэ явдал тусдаа тохиолдол биш. Тайландын засгийн газар Пхукет, Сурат Тханигийн албан тушаалтнуудын нэрлэсэн компани (nominee company) болон хууль бус газрын үйл ажиллагаатай холбоотой сэжигтэй холбоог өргөн хүрээнд шалгаж эхэлсэн. Мөн Пхукет дэх БОЙ-той (BOI) холбоотой ойролцоогоор 360 компанийг шалгасны үр дүнд ердөө 8 нь батлагдсан бизнес төлөвлөгөөндөө бүрэн нийцэж байгаа нь тогтоогджээ.
Тодорхой хариулт: юу өөрчлөгдөж, юу өөрчлөгдөхгүй байна
Авто зам дундаас нь тасалсан мэт тодорхой байдлаар хэлэхэд, Газрын албаны хийдэг бүх зүйл (эрхийн шилжүүлэг, урт хугацааны түрээсийн бүртгэл) хэвийн үргэлжилнэ. Харин дүүргийн захиргаанаас гардаг бичиг баримт бол одоо хүлээлтийн жагсаалтад орно.
| Баримт бичиг / Журам | Гаргадаг байгууллага | Түр шилжилтэд өртсөн эсэх | Худалдан авагчийн үйлдэл |
|---|---|---|---|
| Кондоминиумын эрх шилжүүлэг | Пхукетийн Газрын алба | Үгүй | Ердийн журмаар үргэлжлүүлэх |
| 3-аас дээш жилийн түрээсийн бүртгэл | Пхукетийн Газрын алба | Үгүй | Саатуулалгүй бүртгүүлэх |
| Зочид буудлын үйл ажиллагааны лиценз | Дүүргийн бүртгэлийн алба (амфур) | Тийм | Төлбөрийг лиценз баталгаажсантай холбох |
| Орон сууцны бүртгэлийн дэвтэр, шар дэвтэр | Дүүргийн алба | Тийм | 2-3 долоо хоногийн оронд 4-8 долоо хоногийг тооцох |
| Барилгын зөвшөөрөл (Or.1) | Хотын захиргаа буюу OrBorTor | Хэсэгчлэн | Бүртгэлээс жинхэнэ эсэхийг шалгах |
| Толгодын болон байгаль орчны нөлөөллийн (EIA) зөвшөөрөл | Муж болон холбогдох агентлагууд | Тийм | Шалгалт дуустал хэлцлийг хойшлуулах |
Богино хугацаанд түрээслэх вилла худалдаж авах гэж байгаа бол
Энэ тохиолдол дээр л жинхэнэ болгоомжлол хэрэгтэй. Зочид буудлын лиценз яг л дүүргийн бүртгэлийн албанаас гардаг бөгөөд Пхукет арлын гурван дүүргийн дарга нар нэг сарын турш байхгүй байна. 'Хоёр долоо хоногт лиценз гарна' гэж амлаж байгаа зарагч өөрөө хянах боломжгүй зүйлийг амалж байгаа хэрэг.
Аль хэдийн гарсан лицензийн дугаартай эсэх, эсвэл эцсийн төлбөрийг лиценз баталгаажсантай нь холбож тавихыг л шаардаарай. Хагас амлалт хүлээж авах шаардлагагүй.
Толгод дээрх бэлэн бус (off-plan) төслийн эрсдэл
Гамшгаас урьдчилан сэргийлэх албаны даргыг шилжүүлсэн нь санамсаргүй биш: толгодын зөвшөөрлийн түүхийг яг одоо шалгаж байна гэсэн үг. 2024 оны 8-р сард Карон дахь хөрсний нуралт 13 хүний амь насыг авсны дараа Пхукет дэх толгодын барилгын хяналт чангарч, тэнгисийн түвшнээс дээш 80 метрээс дээш өндөрт болон эгц налуу газарт барилга барихыг хязгаарласан мужийн дүрэм гарсан юм.
'Албан бус журмаар' зөвшөөрөл авсан төсөл бол саатлаас илүү зүйл, буюу оршин тогтнох эрхээ алдах эрсдэлтэй тулгарна.
Аль хэдийн эзэмшиж, түрээслүүлж байгаа бол лицензээ хэний нэр дээр бүртгүүлснийг, дуусах хугацааг нь шалгаарай. 6-р сард шинэчлэлт хийх бол ердийнхөөс удаан явна.
Манай зөвлөмж: юу хийж, юуг түр хойшлуулах вэ
Бидний байр суурь энгийн: бүртгэлтэй төсөл дэх чанот эрхийн хэлцлийг үргэлжлүүлээрэй. Харин Нор Сор 3 Кор (Nor Sor 3 Gor) төрлийн эрхтэй газар, эсвэл 80 метрээс дээш өндөрт байрлах ямар ч виллагийн хэлцлийг буцаж ирсэн, эсвэл шинээр томилогдсон албан тушаалтан гарын үсэг зурах хүртэл хойшлуулаарай. 6-р сарын сүүл гэхэд ийм шийдвэр гарна гэж хүлээгдэж байна. Гагцхүү нэг л тохиолдолд яараад болно: зарагч 2026 оны 5-р сараас өмнөх огноотой, бүрэн бүрдсэн зөвшөөрлийн багцыг танилцуулж чадвал.
Одоогоор хариулт байхгүй нэг асуулт үлдэж байна: эдгээр таван албан тушаалтан 6-р сарын 24-нд өөрсдийн байранд буцаж ирэх үү, эсвэл шилжилт байнгын шинж чанартай болох уу. Энэ нь 7-р сард арлын зөвшөөрлийн орчин хэвийн болох, эсвэл илүү чангарах эсэхийг тодорхойлно.
Хамгийн түгээмэл ташаа ойлголт: үнэ унана гэдэг
Шалгалт эхэлсэн гэдэг шалтгаанаар үнэ унана гэж хүлээх нь алдаа. Өмнөх авилгын эсрэг кампанит ажлуудын үеийн зах зээлийн мэдээллээс харахад төслийн барилгын хугацаа сунадаг байсан ч бэлэн орон сууцны дахин зарах үнэ буурч байгаагүй, эрэлт өндөртэй байршилд нийлүүлэлт эрэлтээс хурдан хумигдсан байна.
'Сэтгэл хөдлөлийн хямдрал' хүлээх нь худал ойлголт: хямдрал зөвхөн баримт бичгийн асуудалтай хөгжүүлэгчээс гардаг бөгөөд хямд үнээр авна гэдэг нь тэдний асуудлыг өөртөө авч байгаа хэрэг гэдгийг санах хэрэгтэй.
Бусад анхаарах эрсдэлүүд
Хувийн холбоо ашиглан зөвшөөрөл авсан зарагчаас худалдан авах эрсдэлтэй. Үүнийг барилгын зөвшөөрлийн дугаараар хотын захиргаанд шалгаж, бодит баригдсан талбайтай харьцуулах нэг л асуулгаар шалгаж болно.
Хязгаарлагдмал газрын эрх мөн анхаарал татна: Сор Пор Кор 4-01 (Sor Por Kor 4-01) төрлийн газрыг гадаадынханд огт худалдах, түрээслэх боломжгүй бөгөөд Нор Сор 3 Кор эрх нь тусдаа хилийн заагийн баталгаажуулалт шаарддаг. Зарагчийн өгсөн хуулбар биш, хэлцлийн өдрөөр огноолсон Газрын албаны шинэ хуулбарыг шаардаарай.
Тайландын компани ашигласан нэрлэсэн эзэмшлийн бүтэц (nominee ownership) нь яг л 'нөлөө бүхий бүлгүүд' гэсэн шалгалтын гол бай болж байна: Пхукет дэх БОЙ-той холбоотой ойролцоогоор 360 компанийн зөвхөн 8 нь бодит үйл ажиллагаандаа нийцэж байсан нь энэ эрсдэлийг батлаж байна. Илүү аюулгүй арга зам бол Тайландын нэр цаасан хувьцаа эзэмшигчтэй компани байгуулахын оронд Газрын албанд шууд бүртгүүлсэн 30 жилийн түрээсийн эрх юм.
Гэрээндээ засгийн газрын байгууллагын үйлдлээс шалтгаалсан хүлээлгэн өгөх саатлын хариуцлагыг тодорхой заалт болгон оруулах хэрэгтэй. Энэ бол хөгжүүлэгчийн буруу биш ч танд хамгийн их хохирол учруулж болзошгүй хэсэг.
Эх сурвалж: Pattaya People