Жил бүр гэр бүлээрээ 'шинэ амьдрал' хайж Пхукетэд ирдэг гадаадын хүмүүс олон. Ирсэн даруйдаа хөрөнгө оруулах, машин авах, гэр худалдаж авах гэж яардаг нь түгээмэл үзэгдэл. Гэвч 18-24 сарын дараа тэдний олонх нь оронгоо өөрчлөөгүй, харин л сэтгэл ханамжаа алдсан байдаг: эхний урам зориг айдас, урам хугаралт болж хувирдаг, хөрөнгө оруулалт нь алдагдал болдог.
Асуудал ихэвчлэн Тайланд улс өөрөө биш. Энэ бол эхний хэдэн сард гаргадаг тодорхой, тоолж болох алдаанууд. Монгол хэлээр ярьдаг худалдан авагчдад зориулж эдгээр алдааг нэг бүрчлэн, тоо баримт, жишээ, хамгаалах аргатай нь хамт хүргэж байна.
Товч хариулт
-
Арлан дээр нэг жил амьдрахаас нааш үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь санхүүгийн хамгийн том алдаа. 20-30%-ийн хямдралгүйгээр түргэн зарах боломж бараг байхгүй.
-
Шинэ машин худалдаж авах мунхаг алхам: Пхукетэд хуучин машины зах зээл нарийн, эхний жилдээ үнэ цэнэ 30-40%-иар унах магадлалтай.
-
Виллагийн эрхийн бүтцийг ойлгохгүйгээр гэрчилгээ авах аюултай. Гадаад иргэн Тайландад газар шууд өмчлөх эрхгүй. Nominee (хуурамч эзэмшигчийн) схем ихэвчлэн хөрөнгө бүрмөсөн алдахад хүргэдэг.
-
Хэд хэдэн зорилгыг нэг дор шийдэх гэж оролдох бүтэлгүйтдэг: нэг үл хөдлөх хөрөнгө нэгэн зэрэг гэр бүлийн орон сууц, 6-8%-ийн өгөөж өгөх хөрөнгө оруулалт, хурдан зарж болох хөрвөх чадвартай хөрөнгө, өв залгамжлалын хэрэглүүр байж чадахгүй.
-
50-аас дээш насны хүмүүст зориулсан тэтгэвэрийн визэ одоо ч хамгийн тогтвортой урт хугацааны визийн сонголтуудын нэг бөгөөд шаардлага нь тодорхой, татгалзал маш цөөн.
-
90 хоногийн мэдэгдлийг хугацаа хожимдож өгсний торгууль зөвхөн 2,000 бат (ойролцоогоор 55 ам.доллар), визийн статус хууль ёсны байвал ноцтой хариуцлага хүлээхгүй.
-
Кондо худалдан авахад гадаад иргэдийн эзэмшлийн хязгаар нэг төслийн нийт талбайн 49%-иар хязгаарлагдана, тэгэхээр урьдчилгаа өгөхөөсөө өмнө квот хэвээр байгаа эсэхийг заавал шалгах хэрэгтэй.
Хэрхэн зөв тактик сонгох вэ: 4 боломж
Боломж 1: Эхлээд байдал шалгаж, зөвхөн түрээслэн ажигла
Эхний жилээ зөвхөн түрээсэлж амьдар. Равай, Найхарн, Чалонг дүүргүүдэд бассейнтай байшинд сард 25,000-60,000 бат төсөвлө. Хөрөнгө, машин бүү ав. Зорилго нь энэ арал чинийхэн гэр бүлд яг тохирох эсэхийг мэдэх. Хэрвээ жилийн дараа явахаар шийдэвч алдагдал нь маш бага.
Сул тал: та капиталаа хөшүүрэглэж зах зээлийн өсөлтөөс ашиг олохгүй, харин мөнгөн хөрвөх чадвар, уян хатан байдал бүрэн хадгална.
Боломж 2: Зорилгуудаа тусгаарла, амьдрахаар түрээслэ, хөрөнгө оруулахаар худалдаж ав
Гэр бүлдээ том байшин түрээсэлж, зэрэгцээд гадаад иргэдийн квотод багтах freehold (бүрэн өмчлөлийн) кондо нэгж худалдаж ав. Мэргэжлийн менежментийн компанид даалгаж, жилд 5-7%-ийн өгөөж ол.
Сул тал: хоёр тусдаа зардлын урсгал зэрэг явна, гэхдээ орон сууц, хөрөнгө оруулалтын зорилго тус бүрдээ бие даан шийдэгддэг.
Боломж 3: Вилла худалдаж авах, гэхдээ бүрэн хууль зүйн шалгалт хийсний дараа л
Вилла худалдаж авах боломжтой, гэхдээ газар нь урт хугацааны leasehold (ихэвчлэн 30+30+30 жилээр бүтэцлэгдсэн) гэрээгээр эзэмшигддэг. Гэрээг хараат бус хуульчаар заавал шалгуулах хэрэгтэй. 'Тайландын nominee эзэмшигч' схемийг ямар нөхцөлд ч бүү зөвшөөр, энэ нь хөрөнгөө шууд алдах шулуун зам.
Сул тал: та газрыг бүрэн эрхтэй өмчлөхгүй, гэхдээ бүтэц нь хуулийн хувьд тодорхой, урьдчилан таамаглах боломжтой. Freehold-той харьцуулбал дахин зарахад хямдруулах шаардлагатай болно.
Боломж 4: Тухайн газарт бус, зайнаас хөрөнгө оруул
Барилга дуусаагүй үедээ худалдаж аваад менежментийн компанид даалгаж, жилд 2-3 удаа очиж үзэж бай. Виз, машин, дасан зохицох асуудал байхгүй. Пхукетийг хайртай ч тэнд байнга амьдрахыг хүсэхгүй хүнд тохирно. Тохиролцоохоосоо өмнө богино хугацаагаар очиж, объектыг биечлэн шалга, зураг дээрх дэлгэрэнгүй тайлбар (render) бодит согогийг хэзээ ч харуулахгүй.
Сул тал: менежментийн компани түрээсийн орлогын 15-30%-ийг авдаг, хяналт зайнаас явна.
Харьцуулалтын хүснэгт
| Үзүүлэлт | Freehold кондо | Leasehold вилла | Түрээсийн байшин | Шинэ машин |
|---|---|---|---|---|
| Өмчлөлийн хэлбэр | Бүрэн өмчлөл | Газрын лизинг, 30+30+30 жил | Өмчлөл байхгүй | Бүрэн өмчлөл |
| Ердийн төсөв | 5-15 сая бат | 10-35 сая бат | 25,000-80,000 бат/сар | 800,000-2,500,000 бат |
| Түрээсийн өгөөж | Жилд 5-7% | Жилд 4-6% | Хамаагүй | Хамаагүй |
| Хурдан зарахад алдагдал | 5-15% | 15-30% | 0% | 30-40% |
| Хуулийн эрсдэл | Бага | Дунд | Хамгийн бага | Бага |
| Өв залгамжлалд шилжих | Тийм | Хязгаарлагдмал | Үгүй | Тийм |
Хамгийн түгээмэл 7 алдаа
Алдаа 1: Эхний хэдэн сард сэтгэл хөдлөлөөр хөрөнгө худалдаж авах. Арлын тайван, чөнжтэй уур амьсгал хүнийг болгоомжгүй болгодог. Эх орондоо гэрээ гурав дахин шалгах хүн энд нэг удаагийн үзвэрийн дараа гарын үсэг зурдаг. Шийдэл: 'Худалдан авахаасаа өмнө 12 сар түрээслэ' гэсэн хатуу дүрмийг чанд дага.
Алдаа 2: Nominee схемээр газар худалдаж авах. Хууль хэрэгжилт үе үе чангардаг. Хууль өөрчлөгдсөн юм биш, гадаад иргэд газрыг хэзээ ч шууд эзэмшиж байгаагүй. Дараа нь улсыг буруутгах нь утгагүй; худал амлалт зарагч, зуучлагчдаас гардаг. Шийдэл: хараат бус хуульчаар шалгуулсан leasehold эсвэл freehold кондо өмчлөлд л тулгуурла.
Алдаа 3: Нэг үл хөдлөх хөрөнгөөр бүх зорилгоо шийднэ гэж хүлээх. Бассейн, цэцэрлэгтэй гурван унтлагын өрөөтэй гэр бүлийн байшин муу түрээсийн хөрөнгө оруулалт. Компакт, далайн үзэмжтэй студи муу гэр бүлийн байшин. Шийдэл: хөрөнгө үзэхээсээ өмнө зорилгоо бичиж тодотгож, 'яагаад?' гэдэг асуултад хариулж бай.
Алдаа 4: Тайландын үнээр Европ хэмжээний үйлчилгэл хүлээх. Шийдвэр гаргах хурд, B2B гэрээний хэм хэмжээ, хөдөлмөрийн зах зээл бүгд Тайланд хэмнэлээр явдаг. Түчигнэсэн хэлэлцээрийн арга ердийн хаалгыг хаадаг. Шийдэл: харилцааны хэвшлээ өөрчил, ёсорхуу, эелдэг үг хэллэгийг сур.
Алдаа 5: Тухайн хороололд амьдарч үзэлгүй сонгох. Банг Тао, Лагуна, Равай, Ката бүгд өөр өөр ертөнц. Дор хаяж нэг сар амьдарч үзэлгүй хороолол сонгосон хүн бараг эргэлзэлгүй урам хугарна. Шийдэл: худалдан авахаасаа өмнө 2-3 өөр хороололд дараалан түрээслэж амьдар.
Алдаа 6: Шинэ машин худалдаж авах. Пхукетийн хоёрдогч зах зээл нарийн, эрэлт сул. Шинэ пикап, SUV-ийг дараа нь зарахад мянган батаар тоологдох алдагдал үзэх магадлалтай. Шийдэл: эхний жилдээ машин түрээслэ эсвэл хуучин машин ав.
Алдаа 7: Дасан зохицолгүйгээр өөрийн орны соёлыг тэр чигээрээ авч ирэх. Шулуун ярих, шаардах, чанга дуугарах Тайландын хүнд дайраг мэт харагддаг. Үр дүнд нь туслах хүсэлгүй байдал, муу үзэгдэл, 'тайландчууд шударга биш' гэсэн худал дүгнэлт хийж болно. Шийдэл: аяыг зөөлрүүл, хүсэлт хэлбэрээр ярь, эхний 'үгүй' хариултыг тайван хүлээж авдаг байх хэрэгтэй.
Виз, дүрэм журмын тухай мэдэх зайлшгүй зүйлс
Баримт нотолгоо, санхүүгийн шаардлагыг бүрэн хангасан бол гадаад иргэн Тайландад тогтвортой, урт хугацаагаар амьдрах боломжтой. Барат хийлгэсэн бизнес виз хамт хөдөлмөрийн зөвшөөрөл, тэтгэврийн виз (50-аас дээш насныханд), боловсролын виз, элит виз бүгд урт хугацааны хууль ёсны амьдрах эрхийг өгдөг. Хүмүүс арваад жил, бүр дараагийн үе шатанд ч гэсэн ийм визэн дээр амьдардаг.
90 хоногийн тайлагналын хугацаа хожимдвол торгуулийн дүн зөвхөн 2,000 бат. Маргааш нь ч, долоо хоногийн дараа ч, хоёр сарын дараа ч тайлагнасан торгуулийн дүн нэмэгддэггүй. Виз хууль ёсны байгаа цагт энэ алдаа гадаадаас албадан гаргах шалтгаан болохгүй.
Тайландын шүүх үргэлж тайланд талыг дэмждэг гэсэн ойлголт худал. Практикт шүүх хууль дээр тулгуурладаг. Хэрвээ гадаад иргэн хууль ёсны статустай, зөв бүрдэгдсэн баримт бичигтэй, үндэслэлтэй нэхэмжлэлтэй байвал шийдвэр тэдний талд гарах боломжтой.
Дараа нь харамсахгүйн тулд юуг санах ёстой вэ
Пхукет угаасаа сайн ч биш, муу ч биш арал. Энэ бол өөрийн хэмнэл, хууль, соёлтой тодорхой газар. Хамгийн чухал зөвлөмж хэвээр байна: эхний жилээ зөвхөн түрээслэж өнгөрөөж, орон сууцны зорилгоо хөрөнгө оруулалтын зорилгоосоо тусгаарла, гэрээ болгоныг хараат бус хуульчаар заавал шалгуул. Сая саяар мөнгөө зарлагдахаасаа өмнө нэг энгийн асуултад хариул: яагаад?
Тайландад хөрөнгө оруулах гэж байгаа юу? Тайланд Хөрөнгийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон объектыг олоход туслах болно.
Эх сурвалж: aiproperty-phuket.com