Пхукетэд орон сууц авахаар төлөвлөж буй монголчдод юу мэдэгдэж байна вэ?
Хариулт нь энгийн: 2026 оны Q1-д Тайландын эрх баригчид Пхукетэд гадаадын худалдан авагчидтай холбоотой хэлцлүүдийг олноор нь шалгасны дараа зах зээл айж сүрдэхийн оронд өөрөө цэвэршиж эхэлсэн байна. Ил тод, хуулийн дагуу ажилладаг хөгжүүлэгчид 2025 оны мөн үетэй харьцуулахад худалдан авагчдын хүсэлт 15-20%-иар өссөн бол нэр зээлдэн эзэмших ("nominee") гэх бүдүүлэг схемүүд хурдан алдагдаж байна. Хэрвээ та Тайланд, тухайлбал Пхукетэд хөрөнгө оруулах бодолтой бол энэ өөрчлөлтийг ойлгож, зөв суваг сонгох нь тун чухал.
Энд гол зүйл бол шалгалт өөрөө биш. Тайландын хууль тогтоогчид шинэ хууль батлаагүй, зөвхөн 1979 оны Кондоминиумын тухай хууль, Газрын тухай хууль (Land Code), мөн кондо төслүүдэд гадаадынхны эзэмших 49%-ийн квотыг илүү хатуу мөрдөж эхэлсэн юм. Өмнө нь энэ хяналт сул байсан бол одоо тэс өөр байдалтай тулгарч байна.
Юуг товч мэдэх хэрэгтэй вэ?
- Кондоминиумд гадаадын иргэдийн эзэмшдэг 49%-ийн квотыг Газрын албанд (Land Office) хийгдэх ХЭЛЦЭЛ БҮРД шалгаж байна
- Тайланд компани, хувь хүнийг нэр болгон ашиглаж газар эзэмших нь Land Code Act, Section 96 bis-ийн дагуу эрүүгийн гэмт хэрэгт тооцогддог
- Ил тод, хөгжүүлэгчийн шууд зарж буй төслүүдийн үнэ өсч байна: далайн эрэг дагасан кондо сегментэд Пхукетийн дундаж үнэ 1 м²-т 85,000-130,000 бат хүрчээ
- Виллагийн урт хугацааны хяналт хүсэж буй гадаадынханд зориулсан хууль ёсны цорын ганц зам бол лизхолд (leasehold) бүтэц - 30+30+30 жил
- Шалгалт голчлон Раваи, Чернгталай, Банг Тао зэрэг гадаадын худалдан авагчид хамгийн олон төвлөрсөн бүсэд явагдаж байна
- Гэрээ байгуулахаасаа өмнө бие даасан хуульчаар due diligence хийлгэхийг зөвлөж байна
Хуулийн орчин: юу өөрчлөгдсөн, юу өөрчлөгдөөгүй вэ?
Кондоминиумын тухай хууль (Б.Е. 2522, буюу 1979 он) нэг кондо төсөл дэх нийт бүртгэлтэй талбайн яг 49%-ийг гадаад иргэд эзэмшихээр хязгаарладаг. Энэ квот дүүрмэгц Газрын алба цаашид freehold бүртгэл хийхээс татгалздаг гэдгийг Пхукетэд хөрөнгө оруулах хэн бүхэн мэдэж байх ёстой.
Тайландын Төв банкны мэдээллээр 2025 онд Пхукетийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зориулсан гадаадын мөнгөн шилжүүлэг 27%-иар өссөн бөгөөд энэ өсөлт нь эрх баригчдын анхаарлыг татсан гол шалтгаануудын нэг юм. 2026 оны эхээр Пхукетийн Мужийн Газрын алба гадаадынхны газар авахад ашигладаг Тайланд компаниудын хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэлийг хөндлөнгөөс шалгаж эхэлсэн.
2026 оны 8-р сарын 1-нээс Тайландын Бизнес хөгжлийн газар (DBD) гадаадын хөрөнгө оруулалттай компанийн Тайланд хувьцаа эзэмшигчдээс 3 сарын банкны хуулга зэрэг санхүүгийн бичиг баримт шаардаж, тэдний бодит хөрөнгө оруулалтын чадварыг нотлуулах болно. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө, зочид буудал, амралтын цогцолборын салбарт чиглэсэн илүү өргөн хүрээний нэрлэсэн эзэмшлийн эсрэг ажиллагааны нэг хэсэг юм.
Энэ бүхэн хэдий хатуу боловч Тайланд глобал ил тод байдлын үзүүлэлтээр урагшилж байна: JLL-ийн Global Real Estate Transparency Index 2024-д Тайланд 36-р байранд орж, хоёр жилийн дотор 6 байраар өссөн байна.
Хэдэн бат зөрчлийн торгууль вэ?
Газрын тухай хуулийн Section 96 bis дагуу нэр зээлдэн эзэмшсэний торгууль 20,000 бат хүртэл, эсвэл 2 жил хүртэлх хугацаагаар хорих ялд хүргэж болно. Мөн Тайландын засгийн газар гадаадынханд 1 рай (1,600 м²) хүртэлх газрыг хамгийн багадаа 40 сая бат оруулах нөхцөлтэйгээр өмчлүүлэх төслийг судалж байгаа боловч энэ хуулийн төсөл одоог хүртэл батлагдаагүй байна.
Бүс нутгаар ялгаатай эрсдэл
| Бүс | Онцлог |
|---|---|
| Банг Тао, Чернгталай, Лаян, Камала | Гадаад холбоотой хэлцэл, Тайланд компаниар бүртгэсэн вилла хамгийн их төвлөрсөн |
| Раваи | Шалгалтын гол нүд, нэр зээлдэн эзэмшлийн хэрэг ихтэй |
| Най Харн, Ката | Эхлэлийн үнийн орон сууцны боломж илүү, шалгалтын дарамт харьцангуй бага |
Хөрөнгө оруулагч өөрийгөө хэрхэн хамгаалах вэ?
Гурван алхмыг мартаж болохгүй:
- Зөвхөн квот баталгаажсан, шалгагдсан хөгжүүлэгчийн freehold кондо худалдан аваарай
- Виллагийн хувьд Газрын албанд бүртгэгдсэн лизхолд бүтцийг ашиглаарай
- Чанот гэрчилгээ (Chanote) болон газрын бүрэн түүхийг бие даасан хуульчаар нягтлуулаарай
Пхукетэд гадаадын иргэн хөрөнгө худалдаж авах тухай зөвлөмжүүдэд дурддагчлан, эзэмшил ихэвчлэн хоёр хэсэгт хуваагддаг: газрын хэсэг нь бүртгэлтэй лизхолд, харин барилгын хэсэг нь тусдаа freehold гэрчилгээтэй байдаг бөгөөд эдгээр хоёр нь автоматаар нэгддэггүй.
Одоо худалдан авах уу, хүлээх үү?
Хачирхалтай ч гэсэн шалгалт хатуурах тусам зах зээл илүү аюулгүй болж байна. Хуулийн дагуу бүртгэгдсэн хөрөнгийн үнэ өсч, эрэлт бүдүүлэг сегментээс ил тод сегмент рүү шилжиж байгаа тул хүлээх нь ихэвчлэн 6 сарын дараа илүү үнэтэй төлөх гэсэн үг гэдгийг санах хэрэгтэй.
Пхукетийн зах зээлд орох хамгийн бага босго нь: Най Харн, Ката хэсгийн далайн эрэг дагасан студи кондо 3.5-4.5 сая бат (ойролцоогоор $100,000-130,000)-оос эхэлдэг бол Банг Тао дахь дээд зэрэглэлийн нэг унтлагын өрөөтэй нэгж 7-8 сая бат-аас эхэлдэг.
Татвар, шимтгэлийн талаар юу мэдэх хэрэгтэй вэ?
Дахин худалдан авалтад стандарт зардалд шилжүүлгийн хураамж (2%), тусгай бизнесийн татвар (5 жилийн дотор зарагдвал 3.3%), тамга хураамж (0.5%) болон эх үүсвэрээс суутгах татвар багтдаг. Эдгээр зардлыг худалдагч, худалдан авагчийн хооронд хэрхэн хуваарилах нь гэрээгээр тохирогддог.
Мөн сүүлийн үеийн зохицуулалтын шинэчлэлээр 5 сая бат-аас дээш үнэтэй газрын хэлцэлд, ялангуяа гэрлэлтийн гэрээ, насанд хүрээгүй хүн, эсвэл гадаадын хяналттай компани оролцсон тохиолдолд мөнгөн эх үүсвэр болон бодит өмчлөгчийн талаарх шалгалт илүү чангарсныг тэмдэглэх нь зүйтэй.
Түгээмэл асуулт хариулт
Гадаад иргэн Пхукетэд газар өмчилж болох уу?
Үгүй. Гадаадын иргэн Тайландын Газрын тухай хуулиар шууд газар эзэмших эрхгүй. Цорын ганц хууль ёсны арга бол урт хугацааны лизхолд буюу ихэвчлэн 30 жил хугацаатай, сунгах боломжтой түрээс юм. Тайланд компанийн ард гадаад иргэн нуугдаж эзэмшдэг схем хууль бус бөгөөд шалгалт чангарсны улмаас идэвхтэй илрүүлэгдэж байна.
49%-ийн квот гэж юу вэ, орон сууц худалдан авахад хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Кондоминиумын тухай хуулийн дагуу нэг төслийн нийт бүртгэлтэй талбайн дийлэнх нь буюу 51% нь Тайланд иргэн эсвэл Тайланд ихэнх хувьтай этгээдэд харьяалагдах ёстой, гадаад иргэд зөвхөн 49% хүртэл эзэмшиж болно. Энэ квот дүүрсэн тохиолдолд freehold худалдан авах боломжгүй болж, зөвхөн лизхолд үлддэг.
Пхукетийн аль бүсэд шалгалт ихсэж байна вэ?
Гол анхаарал баруун эргийн бүсэд, тухайлбал Банг Тао, Чернгталай, Лаян, Камала, Раваи хэсэгт чиглэж байна. Эдгээр газарт гадаад холбоотой хэлцэл, Тайланд компаниар бүртгэгдсэн вилла хамгийн олон байдаг.
Нэрлэсэн эзэмшлийн схемээр вилла авсан бол юу болох вэ?
Газрын алба нэр зээлдэн эзэмшсэн нь нотлогдвол Тайланд компанийн эзэмших эрхийг хүчингүй болгож болно. Гадаад худалдан авагч хөрөнгө, оруулсан мөнгөө хоёуланг нь алдах эрсдэлтэй бөгөөд хэлцэлд оролцсон хоёр талд эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэдэг.
Эх сурвалж: Nation Thailand
Пхукет дэх хатуу хяналт нь сайн бэлдсэн хөрөнгө оруулагчдад аюул биш, харин бүдүүлэг схемүүдийг зах зээлээс шүүж, хууль ёсны хөрөнгийн үнийг өсгөж буй шүүлтүүр юм. Батлагдсан суваг, мэргэшсэн хуульчтай ажиллаж, бүрэн бичиг баримттай төслийг сонгоорой. Тайланд, ялангуяа Пхукетэд хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй бол Тайланд Хөрөнгө баг танд тохирох хөрөнгийг олоход тусална.