Гурван жилийн өмнөх зураг өнөөдөр байхгүй
2023 онд Пхукетийн шинэ кондоминиумыг үзэж байсан худалдан авагчдын бараг 70% нь Орос, Хятадаас байлаа. 2026 онд энэ зураг бүрмөсөн өөрчлөгдчихжээ. Энэтхэг, Персийн булангийн орнууд, Төв Азиас шинэ хөрөнгө орж ирж, дундаж хэлцлийн үнэ 2023 онтой харьцуулахад 18-22%-иар өссөн байна. Bangkok Post сониноос гадаадын эрэлтийн энэ бүтцийн өөрчлөлтийг баримтжуулсан бөгөөд энэ нь хөрөнгө оруулагчдад стратегиа дахин бодох тодорхой дохио болж байна.
Пхукет Тайландын тэргүүлэх амралтын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэвээрээ ч, өнөөдөр гэрээ байгуулж буй худалдан авагч өөр төрхтэй болжээ. Тэд илүү залуу, амралтаараа биш түрээсийн орлого хийхээр худалдаж авдаг, зөвхөн амьдралын хэв маягаас илүү өгөөж (yield) дээр анхаарлаа хандуулдаг болсон байна. Юу яг өөрчлөгдсөн, энэ нь үнэ, байршил, хөрөнгийн төрлийг хэрхэн шинэчилж буйг доор тайлбарлав.
Хэн одоо худалдаж авч байна вэ? Товч хариулт
-
Энэтхэг худалдан авагчид: 2023 онд Пхукетийн гадаад худалдан авагчдын 4-5% байсан бол 2026 онд 12-15% хүрсэн гэж тооцож байна
-
Баруун эрэг дэх шинэ төслүүдийн дундаж м.кв-ийн үнэ 180,000-220,000 THB (ойролцоогоор $5,100-$6,300) хүрсэн
-
Орос худалдан авагчид топ-5 бүлэгт багтсаар байгаа боловч эзлэх хувь нь 25-30%-иас 15-18% хүртэл буурчээ
-
Хятад худалдан авагчид хөрөнгийн гадагшлах урсгалын хатуу хяналт, дотоодын эдийн засгийн саарал байдлаас болж эрс буурчээ
-
Шинэ худалдан авагчид гэвэл АНЭУ, Саудын Араб, Казахстан, Узбекистанаас ирж байгаа бөгөөд нийлээд эрэлтийн 8-10%-ийг эзэлж байна
-
Элит зэрэглэлийн вилла (30 сая THB ба түүнээс дээш) жил бүр 25%-иар борлуулалт өсөж байна
Гол тоо баримтууд
-
Тайландын Аялал Жуулчлалын Газрын мэдээллээр Пхукет 2025 онд 9.4 сая гадаадын жуулчин хүлээн авсан бөгөөд энэ нь 2024 оноос 11%-иар өссөн үзүүлэлт бөгөөд түрээсийн зах зээлийг шууд дэмждэг
-
Гадаадын иргэд Тайландад кондоминиум өмчлөх эрхтэй, гэхдээ энэ нь тухайн төслийн зарагдах талбайн 49%-иар хязгаарлагддаг freehold квотоор зохицуулагддаг; вилла бол ихэвчлэн 30+30+30 жилийн лизхолд гэрээ, эсвэл Тайландын компанийн бүтцээр зохион байгуулагддаг
-
Bang Tao болон Laguna Phuket дахь чанартай кондонуудын түрээсийн өгөөж жилд 6-8% (цэвэр), харин элит зэрэглэлийн виллагийн хувьд 4-6% байна
-
Chalong, Nai Harn, Rawai дахь үнэ сүүлийн хоёр жилд 30-40%-иар өссөн бол хойд хэсэг дэх Mai Khao, Natai нь 20-25%-иар хямд хэвээр байгаа тул орох босго доогуур
-
Энэтхэг худалдан авагчид ихэвчлэн 4-8 сая THB үнэтэй студи, нэг унтлагын өрөөтэй нэгжид дуртай бол Дундад Дорнодын хөрөнгө оруулагчид 25 сая THB-с эхэлдэг виллад илүү татагддаг
-
Пхукетийн баруун эргийн газрын нөөц бараг дуусах шатандаа орсон бөгөөд орон нутгийн хөгжүүлэгчид зөвхөн 3-5 жилийн барих боломжтой нөөц үлдсэн гэж тооцож байна
-
Тайландын эрх баригчид 2025-2026 онд сонгосон төслүүдэд freehold квотыг 75% хүртэл нэмэгдүүлэх талаар хэлэлцэж байгаа боловч одоогоор ямар ч хууль батлагдаагүй байна
-
Bangkok Post сониноос иш татахад, Пхукетийн люкс зах зээл 2026 оны туршид бат бэх хэвээр байх төлөвтэй бөгөөд брэндлэг орон сууц, интеграцчилсан үйлчилгээ Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay зэрэг баруун эргийн бүсэд чинээлэг гадаад худалдан авагчдыг татаж, вилла нь кондоноос илүү үр дүнтэй байх төлөвтэй
Ямар бүс рүү хөрөнгө оруулах нь тохиромжтой вэ?
Bang Tao, Laguna нь өндөр ликвидтэй, тогтвортой түрээсийн үр дүнтэй хөгшин зах зээл юм. Хойд хэсгийн Mai Khao, Natai нь дэд бүтэц хөгжихийн хэрээр өсөх боломжтой, орох босго доогуур. Урд хэсгийн Rawai, Nai Harn нь Европын худалдан авагчдын дунд эрэлттэй хэвээр байгаа боловч аль хэдийн хэт халалтын шинж тэмдэг үзүүлж эхэлжээ.
Орон сууц, вилла хэдэн төгрөг вэ?
2026 онд баруун эргийн шинэ хөгжүүлэлт дэх 28-35 м.кв студи 4-7 сая THB ($115,000-$200,000) байна. Хоёр унтлагын өрөөтэй нэгж 8-15 сая THB үнэтэй. Далайн харагдацтай, хувийн усан сантай вилла 20-25 сая THB-с эхэлнэ.
Худалдан авах явцад ихэнх хөгжүүлэгч барилгын явцад төлбөрийн хуваарь санал болгодог бөгөөд ердийн загвар нь захиалга, гэрээ байгуулах үед 30%, гэрчилгээ хүлээлцэх үед 70% байдаг. Зарим төслүүд төлбөрийг 12-24 сарын турш хуваарилдаг.
Түрээсийн бодит өгөөж хэд вэ?
Мэргэжлийн менежментийн үйлчилгээтэй, сайн байршилтай кондоминиум удирдлагын хураамж, коммунал, татвар хассаны дараа жилд 6-8% цэвэр өгөөж өгч чадна. Улирлын хамаарал их бөгөөд 11-р сараас 4-р сар хүртэл оргил ачаалал ажиглагддаг.
Гадаад өмчлөгч ямар татвар төлдөг вэ?
| Татварын төрөл | Хэмжээ |
|---|---|
| Шилжүүлгийн хураамж | Үнэлгээний 2%, ихэвчлэн худалдагчтай хуваадаг |
| Тамга хураамж (Stamp duty) | 0.5% |
| Борлуулалтын орлогын татвар | Эзэмшсэн хугацаанаас хамаарсан шатлалтай хувь, 5-аас дээш жил эзэмшсэн бол бодит хувь мэдэгдэхүйц буурна |
| Жилийн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар | 50 сая THB хүртэлх үнэ бүхий байрны хувьд нэрлэсэн 0.02% |
Хямрал (bubble) үүсэх эрсдэл байна уу?
Одоогоор сонгодог хямралын шинж тэмдэг ажиглагдахгүй байна. Үнэ өсч байгаа боловч энэ нь газрын дутагдал, жуулчдын тооны өсөлт, нисэх онгоцны буудлын шинэ терминал болон замын өргөтгөл зэрэг дэд бүтцийн шинэчлэл гэсэн бодит суурьтай холбоотой. Тодорхой дүүрэгт орон нутгийн хэт халалт үүсэх магадлалтай тул хэд хэдэн байршилд хөрөнгийг тараах нь ухаалаг стратеги хэвээр байна.
Энэ бол түр зуурын үзэгдэл биш
Пхукетийн худалдан авагчдын профайлын өөрчлөлт нь түр зуурын хэлбэлзэл биш, тогтвортой чиг хандлага юм. Дэлхийн хөрөнгө оруулалтын урсгал глобальчлагдаж байгаа, Энэтхэг болон Персийн булангийн дундаж давхаргын тэлэлт, мөн хумигдаж буй газрын нөөц зэрэг бүгд үнийг өсгөж, зах зээлийг шинэчилж байна. Ялангуяа АНЭУ-тай холбоотой хөрөнгө Пхукетийн люкс сегментийг аялал жуулчлалын мөчлөгөөс улам бүр салгаж байгаа бөгөөд маш өндөр хөрөнгөтэй гэр бүлүүд (UHNW) энэ арлыг улирлын амралтын газар гэхээсээ илүү аюулгүй бааз гэж үзэх болжээ. Хөрөнгө оруулахаар төлөвлөж буй хүмүүс дараагийн 6-12 сарын дотор шийдвэр гаргах нь зүйтэй, учир нь одоогийн үнийн түвшин удаан хугацаанд нээлттэй үлдэхгүй байж магадгүй юм.
Хэрэв та Пхукетэд хөрөнгө оруулах талаар бодож байгаа бол, Тайланд Хөрөнгийн мэргэжилтнүүд танд тохирох төслийг сонгоход туслах бэлэн байна.
Эх сурвалж: Bangkok Post