Пхукетэд вилла авахаар ХХК байгуулсан хүмүүст сэрэмжлүүлэг
Хэрэв та Тайландад, ялангуяа Пхукетэд, Тайландын ХХК-ийн нэрээр вилла эсвэл газар эзэмшиж байгаа бол энэ мэдээ таны хувьд чухал. 2026 оны 5-р сард Тайландын Газрын алба (Department of Lands) улс даяарх бүх мужийн газрын албадад «яаралтай» тэмдэглэгээтэй гурван циркуляр илгээжээ. Утга нь энгийн: гадаадынхан Тайландын ХХК ашиглан газар хянадаг «nominee» буюу нэрлэсэн эзэмшигчийн схемийг цаашид нэгдсэн үндэсний мэдээллийн санг ашиглан системтэйгээр илрүүлнэ гэсэн үг.
Энэ бол шинэ хууль биш. Хуучин хуулийн хэрэгжилтийн шинэ, илүү хатуу түвшин юм. Гэхдээ ялгаа нь эрс том: өмнө нь шалгалт нь тухайн албан хаагчийн хандлагаас хамаардаг байсан бол одоо бүх муж нэг стандартаар, нэгдсэн чек-лист, газар эзэмшиж буй бүх хуулийн этгээдийн үндэсний тоон бүртгэлээр ажиллана.
Оросоос, Европоос, түүнчлэн дэлхийн бусад орноос ирж, олон арван жилийн турш Тайландын ХХК-ийн бүтцээр вилла, талбай худалдаж авсан мянга мянган гадаад хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ бол тооцоо хийх цаг ирснийг илтгэж байна.
Гол баримтууд юу вэ?
-
Тайландын Газрын алба 2026 оны 5-р сард гурван циркуляр гаргаж, тэдгээрийг улс даяарх бүх мужийн газрын албанд илгээсэн.
-
2 сая THB-аас (ойролцоогоор 57,000 ам.доллар) дээш бэлэн мөнгөний гүйлгээ, мөн 5 сая THB-аас (ойролцоогоор 143,000 ам.доллар) дээш үнэ бүхий хөрөнгө нь Газрын хуулийн 74 дүгээр зүйлийн дагуу мөнгөний эх үүсвэр, санхүүгийн байдлын шалгалтыг автоматаар өдөөнө.
-
Автомат шалгалтаас чөлөөлөгдөх цорын ганц үндэслэл бол хууль ёсны өв залгамжлал.
-
Газар эзэмшиж буй бүх хуулийн этгээдийг хамарсан нэгдсэн мэдээллийн сан бүрдүүлж байгаа бөгөөд бүртгэлийн огноо, худалдан авалтын огноо, үнэлгээ, зарласан бизнесийн зорилго зэргийг агуулна.
-
Гадаадын хувь нийлүүлэлт тогтоосон босгоос дээгүүр ХХК-ийг өндөр эрсдэлтэй гэж ангилж, илүү нарийвчилсан шалгалтад хамруулна.
-
Нэмэлт шалгалтад хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэлийн шинжилгээ, Бизнес Хөгжлийн Газартай (DBD) харьцуулах, санхүүгийн тайлан, гэрээ баримт, мөн үл хөдлөх хөрөнгө дээр биечлэн очиж шалгах зэрэг орно.
-
Бүс нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээллийн эх сурвалжийн дагуу Пхукет, Ко Самуй, Ко Пханган, Крабис зэрэг жуулчдын дуртай бүс нутагт 11,000 гаруй компани аль хэдийн шалгалтад орсон байна.
Яагаад ийм схем үүссэн, түүх ямар вэ?
Тайландад гадаадын иргэн шууд газар эзэмшиж болохгүй гэдэг дүрэм 1954 оны Газрын хуулиас эхтэй, шинэ зүйл биш. Гадаад иргэн орон сууцны нэгжийг (кондо) барилгын 49%-ийн гадаад эзэмшлийн квотын хүрээнд эзэмшиж болно, харин вилла, эсвэл ямар нэгэн газрын талбайг шууд эзэмшиж чадахгүй. Энэ бол хуулийн үг хэллэг.
Гэвч сүүлийн хорь гаруй жилийн турш энэ хязгаарлалтыг тойрч гарах бүхэл бүтэн салбар бий болжээ. Схем нь энгийн: Тайландын ХХК байгуулж, гадаад иргэн 49% хувьцаа эзэмшдэг бол Тайланд иргэд (nominee буюу нэрлэсэн эзэмшигчид) үлдсэн 51%-ийг эзэмшинэ. Компани нь газрыг худалдаж авдаг, харин гадаад иргэн тэнд амьдардаг. Хуулийн фирмүүд, агентууд, зарим хөгжүүлэгчид хүртэл энэ бүтцийг олон жилийн турш энгийн, стандарт шийдэл мэтээр зарж борлуулж ирсэн.
Эрх баригчид энэ практикийн тухай үргэлж мэддэг байсан. Газрын хуулийн 96 дугаар зүйлийн дагуу гадаад иргэнд газар эзэмшлийн хориглолтыг тойрч гарахад тусалсан хүнд 2 жил хүртэлх хорих ял, 20,000 THB хүртэлх торгууль ногдуулж болно. Гэхдээ хэрэгжилт ховор, тогтворгүй байв. Нэг газрын алба асуулт тавихгүйгээр бүртгэдэг бол нөгөө нь шууд татгалздаг байлаа. Бүх зүйл тухайн муж, албан хаагчийн сэтгэл санаа, бичиг баримтын бэлтгэлээс шалтгаалдаг байв.
2026 оны 5-р сарын циркулярууд яг энэ тогтворгүй байдлыг зорьж байна. Анх удаа систем цогцоор нэвтэрч байна: нэг мэдээллийн сан, нэг шалгуур, нэг чек-лист. Шинэ журмын дэлгэрэнгүй дүн шинжилгээг анх нийтэлсэн Silk Legal хуулийн фирмийн мэдээлснээр, энэ бол хуулийн өөрчлөлт биш, харин хэрэгжилтийн нэгтгэл юм.
Практикт хэрхэн ажиллах вэ?
Жишээ болгож үзье: хоёр Тайланд иргэн, нэг гадаад иргэн (49% хувьцаа эзэмшигч) бүхий Тайландын ХХК Пхукетэд 15 сая THB-ийн виллаг худалдаж авсан гэж бодъё. Өмнө нь газрын алба энэ гэрээг асуулт тавихгүйгээр бүртгэдэг байв. Одоо систем энэ компанийг автоматаар өндөр эрсдэлтэй гэж тэмдэглэнэ. Албан хаагчид хувьцаа эзэмшигчдийн бүртгэлийг татан авч, Тайланд хамтран эзэмшигчид хэн болох, тэдний ажил мэргэжил юу болох, мөнгө хаанаас ирсэн болохыг шалгана. Компани бодит бизнес эрхэлж байгаа эсэх, эсвэл зөвхөн нэг үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших зорилготой байгаа эсэхийг тодруулна. Хяналтын алба тухайн үл хөдлөх хөрөнгө дээр очиж, хэн бодитоор амьдарч байгааг шалгаж ч болно.
2 сая THB-ийн бэлэн мөнгөний гүйлгээний босго ялангуяа анхаарал татаж байна. Тайландад, ялангуяа амралтын бүс нутагт болон дахин зарагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд бэлэн мөнгөөр төлбөр хийх нь ер бусын зүйл биш. Одоо ийм гүйлгээ бүр мөнгө угаахтай тэмцэх хуультай (AMLA) давхцан, эх үүсвэрийн шалгалтыг автоматаар өдөөж, тодорхойгүй гэрээнд нэмэлт саад учруулж байна.
Бүс нутгийн харьцуулалт хийвэл, Тайланд ганцаараа ийм чиг хандлагатай байгаа биш. Вьетнам 2024 онд орон сууцны хуулиа шинэчилж, гадаад худалдан авагчдад шинэ хязгаарлалт тогтоожээ. Индонез Балид гадаад худалдан авагчдын дүрмээ тогтмол шинэчилж байдаг. Гэхдээ Тайландын арга барил онцлог: хуулиуд өөрчлөгдөхгүй байгаа ч, эцэст нь хэрэгжилт нь өөрчлөгдөж байгаа явдал юм.
Одоогоор нэрлэсэн эзэмшигчийн бүтцээр газар эзэмшиж буй хүмүүсийн байдал тодорхойгүй хэвээр байна. Циркулярууд гол төлөв шинэ гэрээ болон одоо байгаа суурь бааз дээрх шалгалтыг зорьж байгаа ч, бүрдүүлж буй мэдээллийн сан газар эзэмшиж буй бүх хуулийн этгээдийг хамарна, үүнд урт хугацааны өмнө худалдан авалт хийсэн компаниуд ч орно. Энэ нь арван жилийн өмнө ганцхан вилла эзэмшихийн тулд байгуулагдсан компани ч гэсэн шалгалтад орж болзошгүй гэсэн үг.
Хөрөнгө оруулагчид одоо юу хийх ёстой вэ?
Нэгдүгээрт, чадварлаг Тайланд хуульчаар одоо байгаа бүтцээ аудит хийлгэх нь зүйтэй. Хоёрдугаарт, өөр хэлбэрийг судлах хэрэгтэй: урт хугацааны лизхолд (30 жил, сунгах эрхтэй), гадаадын квотын хүрээнд орон сууцны эзэмшил, эсвэл зарим тохиолдолд гадаад иргэнд шууд газар эзэмших боломж олгодог Тайландын Хөрөнгө Оруулалтын Зөвлөл (BOI)-ийн хөтөлбөрөөр хөрөнгө оруулах.
Бидний баг «Тайланд Хөрөнгө»-нд ажилладаг хүмүүс ч гэсэн харилцагчиддаа энэ өөрчлөлтийн дараа юуны түрүүнд эрх зүйн бүтцээ шалгуулахыг зөвлөж байна, учир нь хууль өөрчлөгдөөгүй ч хяналт эрс өөрчлөгдсөн нь тодорхой боллоо.
ХАЧ (Түгээмэл асуултууд)
Тайланд 2026 онд гадаадынхныг үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахыг бүр мөсөн хориглосон уу?
Үгүй. Шинэ циркулярууд хуулийг өөрчлөөгүй. Гадаад иргэд 49%-ийн гадаад квотын хүрээнд орон сууц худалдаж авах эрхтэй хэвээр байна. Газрыг шууд эзэмших хориг олон арван жилийн турш үйлчилж ирсэн, харин шинэ зүйл бол хэрэгжилтийг нь системтэй болгосон явдал юм.
Нэрлэсэн эзэмшигч (nominee) схем гэж юу вэ, яагаад одоо шалгалтад орж байна вэ?
Энэ бол Тайланд иргэд 51% хувьцаа эзэмшиж, харин жинхэнэ бенефициар эзэмшигч болох гадаад иргэн 49% хувьцаатай Тайландын ХХК юм. Ийм бүтэц үргэлж хоёрдмол утгатай байсан. Одоо тэдгээрийг нэгдсэн мэдээллийн сан болон стандартчилсан шалгалтаар илрүүлж байна.
Ямар хэмжээний гүйлгээ автомат шалгалтыг өдөөх вэ?
2 сая THB-аас дээш бэлэн мөнгөний гүйлгээ, мөн (хууль ёсны өв залгамжлалыг эс тооцвол) 5 сая THB-аас дээш үнэ бүхий хөрөнгө одоо Газрын хуулийн 74 дүгээр зүйлийн дагуу мөнгөний эх үүсвэрийн шалгалтад автоматаар хамрагдана.
Энэ өмнө худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгөнд ч нөлөөлөх үү?
Тийм, боломжтой. Газар эзэмшиж буй бүх хуулийн этгээдийг, түүний дотор өмнө нь бүртгүүлсэн компаниудыг хамарсан мэдээллийн сан бүрдэж байгаа тул хуучин худалдан авалтууд ч шалгалтад орж болзошгүй.
Нэрлэсэн эзэмшигчийн схемд ял шийтгэл авах боломжтой юу?
Газрын хуулийн 96 дугаар зүйлийн дагуу гадаад иргэнд газар хууль бусаар олж авахад нь тусалсан хүнд 2 жил хүртэлх хорих ял, 20,000 THB хүртэлх торгууль ногдуулж болно. Түүхэн байдлаар эрүүгийн хэрэг ховор байсан ч, шинэ хяналтын түвшин эрсдэлийг нэмэгдүүлж байна.
Нэрлэсэн эзэмшигчийн схемээс өөр ямар сонголт байдаг вэ?
Урт хугацааны лизхолд (30 жил), гадаад квотын хүрээнд орон сууц худалдаж авах, мөн зарим тохиолдолд газар эзэмших эрх олгодог BOI-тэй холбоотой хөрөнгө оруулалт зэрэг сонголтууд бий. Сонголт бүр өөрийн хязгаарлалттай тул чадварлаг эрх зүйн зөвлөгөө авах шаардлагатай.
Энэ дүрэм Тайландын бүх мужид хамаарах уу?
Тийм. Циркулярууд улс даяарх бүх мужийн газрын албанд илгээгдсэн. Анх удаа улс даяар нэг стандарт шалгалт хэрэгжиж байна.
Одоо Тайланд руу очиж үл хөдлөх хөрөнгө үзэх нь оновчтой юу?
Хэрэв та худалдан авалт хийхээр төлөвлөж байгаа бол биечлэн очиж, хуульчийн хамт бодит нөхцөл байдлыг үнэлэх нь ухаалаг алхам. Үзлэг, хуулийн зөвлөгөөг хангалттай эрт төлөвлөх хэрэгтэй.
Миний компани шалгалтад орох магадлалтай эсэхийг хэрхэн мэдэх вэ?
Хэрэв компани газар эзэмшдэг, гадаад хувьцаа эзэмшигчтэй, тодорхой идэвхтэй бизнес эрхэлдэггүй бол эдгээр нь өндөр эрсдэлийн сонгодог шинж тэмдэг юм. Ийм тохиолдолд бүтцийн аудитыг яаралтай хийлгэхийг зөвлөж байна.
Газрын албаны шинэ журам нэг зүйлийг тодорхой харуулж байна: тарамдсан, тогтворгүй хэрэгжилтийн эрин үе дуусаж байна. Тайландад хөрөнгө оруулсан хэн боловч хяналтын алба хаалганд ирэхийг хүлээхийн оронд, эзэмшлийн бүтцээ одоо шалгуулах нь зүйтэй.
Эх сурвалж: The CITY Asia