Пхукетэд орон сууц авах Монгол хүнд яагаад энэ мэдээ чухал вэ
Тайландын кондо зах зээлийн гадаад худалдан авагчдын дийлэнх нь өнөөг хүртэл Хятад, Орос улсаас байсаар ирсэн. Гэвч 2026 оны эхний улирлын тоо баримт эдгээр хоёр орны байр сууриа огцом солиж буйг харуулж байна: Хятадын хөрөнгө оруулалт огцом буурч, Оросын худалдан авагчид эсрэгээрээ хурдацтай өсч байна. Монгол хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ бол түр зуурын чиг хандлага биш, харин зах зээл илүү 'боловсорч', урт хугацааны капиталд бэлэн дэд бүтэц болж хувирч буйн шинж юм. Хоёр том эдийн засгийн мөнгө нэг сегментэд тогтмол урсаж байгаа нь Тайланд 'экзотик' газраас гарч, ноцтой хөрөнгө оруулалтын чиглэл болж байгааг илтгэнэ.
Хамгийн шинэ тоо баримт юу хэлж байна
- 2026 оны 1-р улиралд Тайландад гадаадын иргэдэд нийт 3,241 нэгж кондо шилжсэн бөгөөд энэ нь өмнөх оны мөн үеэс 17.3%-иар буурсан үзүүлэлт. Нийт гүйлгээний үнийн дүн 17.9%-иар буурч, 13.464 тэрбум бат болжээ.
- Хятадын худалдан авагчид одоо ч гадаадын хамгийн том бүлэг хэвээр байгаа боловч огцом агших шинжтэй: 906 нэгж (өмнөх оноос 38.8% бага), нийт үнэ 3.493 тэрбум бат (42.9% бага).
- Оросын худалдан авагчид хоёрдугаар байранд шилжиж, нэгжийн тоогоор 33%-иар өсч 383 нэгж, үнийн дүнгээрээ 68.7%-иар өсч 1.665 тэрбум бат болсноор Мьянмарыг гүйцэж түрүүлжээ.
- Гадаадын иргэн ямар ч кондоминиум барилгын зарагдах талбайн 49% хүртэлхийг өмчлөх эрхтэй (CBRE Thailand-ийн мэдээллээр), Бангкок, Пхукетийн шилдэг төслүүдэд энэ 49%-ийн квот барилга дуусахаас өмнө дүүрдэг тохиолдол их.
- Аялал жуулчлалын бүсийн кондоны түрээсийн өгөөж жилд нийт 5-8% байна.
- Пхукетэд Оросын худалдан авагчдын гүйлгээний үнийн дүн хамгийн өндөр бүртгэгдсэн: 156 нэгжид 1.06 тэрбум бат, ихэвчлэн дээд зэрэглэлийн курортын бүсэд төвлөрсөн.
Хууль эрх зүйн үндэс: гадаадын иргэн кондо бүрэн эзэмшиж болох уу
Тайландын Кондоминиумын тухай хууль (B.E. 2522, буюу 1979 он)-ийн дагуу гадаадын иргэн кондоминиумын нэгжийг бүрэн өмчлөлийн (freehold) эрхээр эзэмших боломжтой. Гол нөхцөл нь: төлбөрийг гадаадаас гадаад валютаар шилжүүлсэн байх ёстой. Мөнгө хүлээн авсан Тайландын банк Foreign Exchange Transaction Form (FET) гэдэг гэрчилгээ олгодог бөгөөд энэ баримт байхгүй бол Газрын албанд өмчлөлийн шилжилтийг бүртгэхгүй. Иймд Тайландад орон сууц худалдан авахдаа мөнгөө хэрхэн шилжүүлж байгаагаа эхнээс нь зөв бүрдүүлэх нь маш чухал.
Үнийн өсөлт болон валютын эрсдэл хэр байна
Тайландын Төв банкны мэдээллээр Бангкокийн кондоминиумын үнийн индекс сүүлийн таван жилд ойролцоогоор 25-30%-иар өссөн байна. Пхукетэд хөгжүүлэх боломжтой газар хязгаарлагдмал байдгаас үүдэн үнийн өсөлт бүр ч эрчимтэй байсан. Нэмж хэлэхэд Тайландын бат доллартай харьцахдаа сүүлийн үед харьцангуй тогтвортой, 1 ам.доллар 34-36 бат-ын хооронд хэлбэлзэж байгаа нь доллар эсвэл юанаар хөрөнгө оруулж буй хүмүүсийн валютын эрсдэлийг бууруулж байна.
Оросын хөрөнгө яагаад Пхукет рүү шилжиж байна
2022 оноос хойш Оросын худалдан авагчид Дубай, Кипр зэрэг газраас нэлээд хэмжээний капиталаа Зүүн Өмнөд Ази руу чиглүүлэх болжээ. Пхукет, Ко Самуй нь тэдний тэргүүлэх чиглэл болсон бөгөөд Bangkok Post-ын мэдээлснээр зөвхөн 2026 оны 1-р улиралд Оросын гүйлгээний үнийн дүн 68.7%-иар өссөн нь тэд эконом эсвэл орох түвшний нэгж биш, харин илүү дээд зэрэглэлийн, люкс төрлийн орон сууц руу шилжиж буйг харуулж байна.
Хятадын хөрөнгө оруулалт яагаад ийм хурдан хумигдав
Уламжлал ёсоор Бангкокийн BTS, MRT станцын ойролцоох шинэ баригдаж буй төслүүдэд төвлөрдөг байсан Хятадын хөрөнгө оруулагчид дотооддоо тулгарч буй эдийн засгийн дарамтын улмаас огцом ухарчээ. Нэгжийн шилжилт 38.8%, үнийн дүн 42.9%-иар буурсан нь тэднийг өмнөх онуудтай харьцуулахад мэдэгдэхүйц бага идэвхжилтэй байгааг харуулж байна. Гэсэн ч Хятадын иргэд одоо ч гадаадын худалдан авагчдын дундаас хамгийн том бүлэг хэвээр байна.
Худалдан авагчдын бүтэц өргөжиж байна
Хятад, Оросоос гадна Энэтхэгийн худалдан авагчдын идэвхжил анхаарал татаж байна: тэдний гүйлгээ 40%-иар өсч 63 нэгж, нийт 353 сая бат орчим үнэтэй болжээ. Энэ нь Тайландын гадаад эрэлт цаашид олон улс орноор өргөжиж, зөвхөн хоёр том зах зээлээс хамааралтай биш болж байгааг харуулах шинж юм.
Худалдан авах, барих зардал хэд байдаг вэ
| Зардлын төрөл | Хэмжээ | Тайлбар |
|---|---|---|
| Шилжүүлгийн хураамж | Үнэлгээний 2% | Худалдагч, худалдан авагч хуваалцдаг |
| Тамга хураамж (stamp duty) | 0.5% | Ихэвчлэн тал бүр хуваана |
| Тусгай бизнесийн татвар | 3.3% | Худалдагч 5-аас доош жил эзэмшсэн бол ногдоно |
| Нийтийн талбайн сар бүрийн төлбөр | 40-120 бат / м² | Төслийн зэрэглэлээс хамаарна |
| Sinking fund (нөөц сан) | Нэг удаагийн шимтгэл | Өмчлөл шилжих үед төлнө |
Эдгээр зардлыг ихэвчлэн худалдагч, худалдан авагч хоёр тал хуваан хариуцдаг тул гэрээ хэлэлцээрийн үед үүнийг тодорхой тохиролцсон байх нь чухал.
Пхукетийн ирээдүй ямар харагдаж байна
Knight Frank Thailand-ийн үнэлгээгээр далайн эргийн люкс сегмент 2026 онд ч тогтвортой хэвээр байх төлөвтэй. Үүнийг гадаадын тогтмол эрэлт, газрын үнийн өсөлт, брэндлэг резиденцийн (branded residences) эрэлт дэмжиж байна. Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay зэрэг бүсийн вилла улам бүр хөрөнгөтэй худалдан авагчдын сонголт болж байгаа бөгөөд эдгээр хүмүүс цэвэр хөрөнгө оруулалтаас илүү амьдралын хэв маягийг эрхэмлэн сонгож байна.
Түгээмэл асуулт хариулт
Гадаадын иргэн Тайландад орон сууц бүрэн өмчлөх боломжтой юу?
Тиймээ. Орос, Хятад зэрэг улс орны иргэдийг оролцуулаад гадаадын иргэн кондоминиумын нэгжийг бүрэн freehold эрхээр эзэмших боломжтой. Гол нөхцөл нь мөнгийг гадаадаас гадаад валютаар оруулж ирэх бөгөөд хүлээн авсан банк FET баримт бичиг олгосон байх ёстой.
Гадаадын худалдан авагчид яагаад вилла биш кондог илүү сонгодог вэ?
Тайландын хууль гадаадын иргэнд газрыг шууд өмчлөхийг зөвшөөрдөггүй. Кондоминиум бол гадаадын иргэнд шууд freehold өмчлөх эрх олгодог цорын ганц үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл. Виллаг ихэвчлэн 30 жилийн лизхолд (leasehold) гэрээгээр эсвэл Тайландын компанийн нэр дээр авдаг бөгөөд эдгээр хоёр аргад хуулийн нэмэлт эрсдэл байдаг.
Пхукетэд кондо худалдаж авбал ямар түрээсийн өгөөж хүлээж болох вэ?
Оргил улирал буюу 11-р сараас 4-р сар хүртэл Bang Tao, Surin зэрэг бүсийн кондо жилд нийт 5-8% орчим түрээсийн өгөөж өгдөг. Коммунал төлбөр, татвар, менежментийн зардлыг хассан цэвэр өгөөж ихэвчлэн 4-6%-д хүрдэг.
Бангкокийн аль дүүрэг гадаадын худалдан авагчдыг хамгийн их татдаг вэ?
Sukhumvit (ялангуяа Asok, Thonglor станцуудын хооронд), Silom/Sathorn мөн шинээр хөгжиж буй Rama 9 бизнесийн бүс тэргүүлж байна. BTS, MRT станцад ойрхон байх нь дахин зарах үнэ болон түрээсийн орлогод шийдвэрлэх нөлөөтэй хүчин зүйл.
Тайландад орон сууц авахад визийн шаардлага байдаг уу?
Үгүй. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь виз авах эрхтэй холбоогүй. Гэхдээ өмчлөл нь автоматаар оршин суух эрх олгодоггүй. Урт хугацаагаар амьдрахыг хүсвэл ажлын зөвшөөрөл, тэтгэвэрийн виз (O-A), Thailand Privilege elite виз, эсвэл өөр тохирох программаар оршин суух эрхээ тусад нь шийдвэрлэх шаардлагатай.
Хятадын худалдан авагчдын идэвхжил 2026 онд яагаад ийм хурдан унасан бэ?
Хятадын дотоод эдийн засгийн дарамт үүнд гол нөлөө үзүүлсэн бөгөөд 2026 оны 1-р улиралд нэгжийн шилжилт 38.8%, үнийн дүн 42.9%-иар буурсан. Гэсэн хэдий ч Хятадын иргэд гадаадын худалдан авагчдын дундаас хамгийн том бүлэг хэвээр үлдсэн.
Кондо зах зээлд хэт их нийлүүлэлтийн эрсдэл байдаг уу?
Товгор Паттаяагийн зарим хэсэг болон Пхукетийн зарим төсөлд илүүдэл нийлүүлэлт ажиглагддаг. Гэхдээ ерөнхийдөө Тайланд жилд 35 сая гаруй жуулчин хүлээн авдаг (TAT-ийн мэдээлэл) тул ихэнх зах зээлд түрээсийн эрэлт тогтвортой хэвээр байна.
Хамгийн бага ямар төсвөөр энэ зах зээлд орж болох вэ?
Паттаяад студи төрлийн орон сууц 1.5-2 сая бат-аас (ханшийг 35.5 гэж тооцвол ойролцоогоор 42,000-56,000 ам.доллар) эхэлдэг. Бангкок, Пхукетэд дахин зарахад хялбар, байршил сайтай нэгж ихэвчлэн 3-4 сая бат-аас эхэлнэ.
Хөгжүүлэгчээс хэсэгчилсэн төлбөрийн нөхцөлөөр орон сууц авах боломжтой юу?
Тиймээ. Ихэнх Тайландын хөгжүүлэгч компани барилга барих явцад төлбөрийг хэсэгчлэн авдаг: захиалга, гэрээ байгуулах үед ихэвчлэн 10-30%, үлдэгдлийг барилга хүлээлгэн өгөх үед төлнө. Тайландын банкны ипотекийн зээл гадаадын худалдан авагчдад одоогоор бараг хаалттай хэвээр байна.
Дүгнэлт
Оросын худалдан авагчдын идэвхжил огцом өсч, харин Хятадынх сааж буй энэ үзэгдэл нь түр зуурын хэлбэлзэл биш, Тайландын гадаад кондо зах зээлийн жинхэнэ бүтцийн өөрчлөлт юм. Практик зөвлөгөө нь өмнөх шигээ энгийн: гадаадын 49% квот баталгаатай, тээврийн дэд бүтэцтэй ойр, дахин зарахад хялбар байршилтай төслийг сонгож, барьцаа мөнгө төлөхөөс өмнө лицензтэй хуульчаар баримт бичгийг заавал шалгуулаарай. Тайланд Хөрөнгө баг танд тохирох төслийг олоход тусална.
Эх сурвалж: Bangkok Post