Төсөв 150,000 доллараас доош, 2-3 жилийн дараа зарах зорилготой бол доор бичсэн зүйлсийг санаа зоволтгүй. Гэхдээ хэрэв та Пхукетэд орлого олох зорилгоор кондо худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол одоо дэлхийн бондын зах зээлд болж буй үйл явдал таны тооцоонд шууд нөлөөлж эхэлжээ.
Japan Times сонины мэдээлснээр Японы 10 жилийн засгийн газрын бондын өгөөж анх удаа 3%-иас давжээ. Энэ түвшинд хүрсэн нь 1996 оноос хойш анх удаагийнх бөгөөд бараг 30 жилийн турш тэг орчимд хэвтэж байсан хөрөнгийн үнэ өнөөдөр өөр зах зээл болжээ гэсэн үг. Euronews-ийн мэдээгээр зах зээл Японы Төв банк 9 дүгээр сарын хурлаараа дараагийн хүүгийн нэмэгдэлтийг хийж, 1.25% хүртэл өсгөх магадлалыг 80-90 хувь гэж үнэлж байна.
Энэ бүхэн яагаад Пхукетийн кондотой холбоотой вэ гэвэл, гадаадын, оршин суугч бус худалдан авагчид Тайландад ипотекийн зээл авах боломж бараг байхгүй. Өөрөөр хэлбэл, бүх хэлцэл бэлэн мөнгөөр хийгддэг. Энэ нь Тайландын зах зээлийг дэлхийн бондын хүүгийн өсөлтөөс шууд бус, гэхдээ нэлээд мэдрэмтгий болгож байна.
Японы бондын өгөөж яагаад Пхукетийн худалдан авагчдад чухал вэ
Япон улс 30 жилийн турш бүс нутгийнхаа хамгийн хямд капиталын эх үүсвэр байсан. Японы дотоод хөрөнгө оруулагчид тэг хүүтэй бондоо орхиж, Азийн хөрөнгө оруулалт, түүний дотор үл хөдлөх хөрөнгөнд мөнгөө байршуулж байв. Одоо дотоодын үнэт цаас 3%-иас дээш өгөөж өгч эхэлсэн тул тэр капиталын нэг хэсэг эргэж нутаг руугаа буцаж эхэлж болзошгүй. Энэ нь Ази даяар хилийн чанадын хөрөнгө оруулалтын урсгал өнөөдөр тэг бус, бодит хүүтэй өрсөлдөх болсныг илтгэж байна.
Үүнтэй зэрэгцэн АНУ-ын 10 жилийн бондын өгөөж 4.8%, 2 жилийнх нь 4.41% орчимд, Brent газрын тос 95 доллар орчимд худалдаалагдаж байна (2026 оны 9 дүгээр сарын эхний байдлаар). Эдгээр тоо баримт нь урт хугацаатай, хожуу эргэн төлөгддөг хөрөнгийг хамгийн эрх мэдэлтэй цохиж байгааг харуулж байна.
Ипотекийн хүү өсөхөд Пхукетийн кондо шууд үнэ өөрчлөгддөг үү
Бараг үгүй. Гадаадын оршин суугч бус худалдан авагчид бэлэн мөнгөөр авдаг тул Пхукет дэх шууд хэлцэл АНУ, Японы төв банкны шийдвэрээс бараг тусгаарлагдсан байдаг. Гэвч далд нөлөө нэг зүйлээр илэрдэг: боломжийн зардлаар. АНУ-ын эрсдэлгүй хүү жилд 4.8% байхад, түрээслэгчгүй, засварын зардалгүй, менеджментийн компанийг санаа тавихгүй энэ хүүтэй өрсөлдөх ямар ч орлогот хөрөнгө өөрийгөө зөвтгөх ёстой болдог. Татвар, менеджментийн зардлыг хассан цэвэр 5-6%-ийн өгөөж өгдөг Пхукетийн кондо, доллараар боддог, тэнд амьдрахаар төлөвлөгөөгүй хүнд өмнөх шигээ илэрхий сайн хэлцэл байхаа больжээ. Харин 7-10 жилийн хугацаатай, үнийн өсөлтөд найдаж байгаа хүнд энэ хэвээрээ бодитой сонголт хэвээр байна.
Долларын хүчирхэгжил бахт хямдруулдаг гэдэг нь үнэн үү
Зах зээлд түгээмэл байдаг нэг таамаглал бий: бондын зах зээлийн уналт, доллар хүчирхэгжих нь гадаад валютын худалдан авагчдад Тайландын хөрөнгийг автоматаар хямдруулдаг. Сүүлийн жилүүдийн түүх үүнийг үгүйсгэдэг. Бат (Thai baht) ихэвчлэн бүс нутгийн ‹аюулгүй бэлбэй валют› шиг ажилладаг, учир нь Тайланд хүчтэй урсгал дансны тэнцэл, аялал жуулчлалын орлого, нөөцөдөө алтны хувь өндөртэй байдаг. Энэ хямдралыг найдаж, төсвөө түүн дээр тулгуурлан төлөвлөх нь сул стратеги. Валютын ханшийн дундаж нөөцтэй, одоогийн ханшаар төлөвлөх нь илүү зохистой.
Хуучин зах зээлд хямдрал бодитой боловч жигд бус
Бондын багцтайгаа хамт наад захын хохирол хүлээж буй худалдагч өнөөдөр Пхукетэд бий. Тэр хүн эсвэл бусад хөрөнгө дээрх хохирлоо ‹бэхжүүлэхгүйн тулд› үнэ хямдруулж хэлцэлд орох, эсвэл зарж буй мэдэгдлээ буцаагаад хүлээх аль нэгийг сонгодог. Хоёулаа Пхукетийн хуучин байрны зах зээлд яг одоо зэрэг явагдаж байна. Тиймээс энэ нь дүүрэг тус бүрийн дундаж м.кв үнэд тулгуурлан үнэлэгдэх ёстой зүйл биш, айл орон бүрийг тусад нь харах шаардлагатай асуудал.
Шинэ барилгын зах зээл дээр бол жаахан өөр. Барилгын материал, тээвэрлэлт, шатахууны зардал нь Brent-ийн 95 доллар орчимд байгаагаас шалтгаалж өсөж байгаа тул хөгжүүлэгчид энэ нэмэгдэл зардлыг ирээдүйн шатны төслүүдийн үнэд шингээх магадлалтай, харин аль хэдийн зарагдсан нэгжийн үнийг өөрчлөх нь ховор.
Тайландын урт хугацааны визийн шинэ босго
Bangkok Post сонины мэдээлснээр Тайланд одоо кондо худалдан авагчдад 1 жилийн виз олгодог бөгөөд эрх авах хамгийн доод босго нь 3 сая бат (THB) үнэтэй кондо худалдан авах, эсвэл сард 85,000 бат-аас доошгүй түрээсийн байр түрээслэх явдал юм. Энэ бол санхүүгийн тооцоолол дээр нэмэгдэж буй, бодит хууль эрх зүйн үзүүлэлт. 2026 онд Пхукетийн зах зээл илүү тэнцвэртэй, урт хугацааны хөрөнгө оруулагчдад чиглэсэн болж байгаа бөгөөд Орос, Австрали, Хятад зэрэг орнуудаас брэндлэг байр (branded residence) болон бүрэн үйлчилгээтэй вилла руу сонирхол нэмэгдэж байгааг Home In Phuket байгууллага тэмдэглэсэн байна.
Хөрөнгө оруулагч юу хийх ёстой вэ
Миний бодлоор, АНУ-ын 10 жилийн бондын өгөөж 4.8% орчимд байгаа энэ үед, зөвхөн түрээсийн орлогод найдан кондо худалдан авах нь өрөө өрөөгий бус хамгийн багадаа хоёр улирлын бодит захиасын түүхээр баталгаажсан байх ёстой, хөгжүүлэгчийн таамаглалт тооцоол биш. Хэрэв ‹баталгаатай 10%-иас дээш орлого› гэсэн саналтай тулгардаг бол, баталгааны нөхцөл болон баталгаа гаргаж буй компанийн санхүүгийн байдлыг сайтар шалгах хэрэгтэй.
Бас нэг зүйлийг хэлье: хэрэв танай хөрөнгийн нэг хэсэг бонд сан дээр наалдаж хэвтэж байгаа бол, одоо хохирлоо бэхжүүлж, түүнийг Тайландын хөдлөх бус хөрөнгө мэт хатуу хөрвөх чадвар бага хөрөнгө рүү шилжүүлэх нь ихэнхдээ ашигтай биш. Богино хугацаатай хэрэгсэл дуусахыг хүлээж, чөлөөлөгдсэн бэлэн мөнгөө оруулах нь илүү оптимал шийдэл байх нь элбэг.
Энэ бол мэдээж бүх нөхцөлд тохирох дүгнэлт биш. Хэрэв төсөв 150,000 доллараас бага, зорилго нь 2-3 жилийн дараа дахин зарах бол дээрх өгөөжийн тооцооллын хамгийн нэг хэсгийг санаа зоволтгүй; тэр тохиолдолд байршил, барилгын явц илүү чухал үзүүлэлт болно.
Түгээмэл асуулт хариулт
АНУ-ын бондын өгөөжийн өсөлт Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд шууд нөлөөлдөг үү?
Бараг үгүй. Оршин суугч бус худалдан авагчид бэлэн мөнгөөр худалдаж авдаг, гадаадын иргэдэд ипотекийн зээл бараг байдаггүй. Нөлөө нь боломжийн зардлаар дамжин ирдэг: доллар дээр эрсдэлгүй хүү 4.8% байх үед, худалдан авагчид Пхукетийн хөрөнгөнд илүү өндөр өгөөж эсвэл хямдрал шаардах хандлагатай болдог.
Японы бондын өгөөж 3%-иас давсан нь Азийн зах зээлд яагаад чухал вэ?
Япон 30 жилийн турш бүс нутгийн хямд капиталын эх үүсвэр байсан. Дотоодын урт хугацаатай бондын өгөөж 3%-иас дээш болсноор, тэр капиталын хэсэг нутаг руугаа буцах магадлалтай, Ази дэх хилийн чанадын хөрөнгө оруулалт одоо тэг бус бодит хүүтэй өрсөлдөх болсон.
Пхукетийн барилгын зардал 95 долларын нефтийн улмаас өснө гэж үү?
Логистик, цемент, шил, тээвэрлэлт зэрэг нь шатахууны үнэд мэдрэмтгий. Brent 95 доллар орчимд байгаа энэ үед, шинэ төслийн зардлын дарамт нэмэгдэж байгаа бөгөөд хөгжүүлэгчид энэ зардлыг ирээдүйн шатны нэгжийн үнэд шингээх нь түгээмэл, харин зарагдсан нэгжийн үнэ өөрчлөгдөхгүй.
Тайландын урт хугацааны виз кондо худалдан авагчдад юу өөрчилдэг вэ?
Тийм, өөрчилж байна. Хамгийн доод үнэ 3 сая бат-тай кондо худалдан авсан, эсвэл сард 85,000 бат-аас доошгүй үнэтэй байр түрээслэсэн гадаад иргэн 1 жилийн виз авах эрх бүрддэг. Энэ бодит хууль эрх зүйн босго нь санхүүгийн тооцоололтой зэрэг төлөвлөх ёстой шинэ хүчин зүйл болжээ.
Батын ханш доллар хүчирхэгжихэд хэрхэн хариу үзүүлдэг вэ?
Бат автоматаар доллартай харьцуулахад суларна гэсэн хүлээлт үргэлж биелдэггүй. Тайландын урсгал дансны тэнцэл хүчтэй, аялал жуулчлалын орлого өндөр, нөөцөд алтны хувь өндөр байдаг тул бат нэлээд удаа бүс нутгийн аюулгүй бэлбэй валют шиг ажилладаг. Худалдан авагчид одоогийн ханшаар, тодорхой нөөцтэй төсөв төлөвлөх хэрэгтэй.
Пхукетийн зах зээл өнөөдөр бэлэн мөнгөтэй, яараагүй худалдан авагчдыг урамшуулж байгаа мэт харагдаж байна. Ипотекийн зээлээс хамааралтай өрсөлдөгчид цөөрсөн бол, бондын багцаас хохирсон худалдагчид уулзалт хийхэд илүү бэлэн болжээ. Дараагийн улирлын үзлэгийн аялалдаа хэдхэн өдрөөс илүү хугацаа зориулах нь зохистой; Rawai, Bang Tao дүүргийн ижил төрлийн байрны үнийн зөрүү ихэвчлэн зөвхөн газар дээр очиж харахад мэдэгдэх нарийн ширийн зүйлээс шалтгаалдаг.
Эх сурвалж: The Japan Times