Өмнөд Азийн бүс нутагт хөрөнгийн урсгалыг татах өрсөлдөөн эрчимжиж байна. Хэрэв та Тайландад, тухайлбал Пхукетэд байшин, кондо худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа монгол хөрөнгө оруулагч бол энэ мэдээ таны шийдвэрт хэрхэн нөлөөлж болохыг мэдэх нь чухал.
Товч хариулт: Индонезийн төлөвлөгөө Тайландад бодит аюул үзүүлэх үү?
Одоогийн байдлаар үгүй. Индонез Жакарта, Балид олон улсын санхүүгийн төв байгуулахаар $28 тэрбум ам.долларын хөрөнгө оруулалт зарласан ч энэ бол хараахан хэрэгжээгүй, эрх зүйн орчин нь тодорхойгүй төсөл юм. Харин Тайланд гадаадын иргэдэд кондоминиум өмчлөх эрхийг ил тод хуулиар баталгаажуулсан, дэд бүтэц нь хөгжсөн, 2025 онд 35 сая гаруй жуулчин зочилсон зах зээлтэй тул дараагийн 3-5 жилийн хугацаанд байр сууриа хадгалах магадлал өндөр.
Индонезийн $28 тэрбумын томоохон тоглолт юу вэ?
Nikkei Asia-гийн мэдээлснээр Индонез засгийн газраасаа Жакарта, Бали хотод олон улсын санхүүгийн төв байгуулахад $28 тэрбум ам.долларын хөрөнгө зарцуулахаар зарлажээ. Энэ нь Индонезийн ДНБ-ий ойролцоогоор 2.5%-тай тэнцэх хэмжээний том дүн. Харьцуулбал, Тайландын Зүүн эдийн засгийн коридор (EEC) төслийн нийт үнэ цэнэ $45 тэрбум байдаг ч энэ нь арван жилийн турш, зөвхөн санхүүгийн бус өргөн үйлдвэрлэлийн салбарт зарцуулагдах юм.
Бали арал дээр амьдардаг 4.4 сая хүн амтай бөгөөд аль хэдийн жуулчны тогтсон эрэлттэй газар. Индонез энэхүү аялал жуулчлалын давуу талыг санхүүгийн дэд бүтэцтэй хослуулан, Дубайн DIFC загварыг дуурайхыг зорьж байна.
Индонезийн хамгийн сул тал: эрх зүйн баталгаа
Хамгийн том асуудал бол хөрөнгө оруулагчид шаарддаг эрх зүйн баталгаа одоохондоо Индонезид байхгүй байгаа явдал юм. Индонезийн газрын хуулиар гадаадын иргэд hak milik гэдэг бүрэн өмчлөх эрх авах боломжгүй. Тэд зөвхөн ашиглах эрх (hak pakai, 80 жил хүртэл) болон барилга барих эрх (hak guna bangunan) авах боломжтой.
Энэ нь Тайландтай харьцуулахад ноцтой ялгаатай. Тайландад гадаад хөрөнгө оруулагчид кондоминиумыг бүрэн өмчлөх эрхээр (freehold) худалдаж авах боломжтой бөгөөд энэ эрх нь хуулиар тодорхой, олон жилийн турш туршигдсан систем юм.
Индонезийн газрын бүртгэлийн журам ил тод бус, шүүхийн систем удаан явцтай тул томоохон сангууд өмчийн эрхийн баталгаа, маргаан шийдвэрлэх механизм, татварын тогтвортой горим гарахгүй бол хөрөнгөө байршуулахаас татгалзаж байна. Одоохондоо урамшууллын амлалтууд зөвхөн цаасан дээр л байна.
Ямар татварын хөнгөлөлт санал болгож байгаа вэ?
Бүрэн баталгаажсан пакет одоогоор алга. Хэлэлцэж буй санал дунд:
- Санхүүгийн төвийн оршин суугчдад зориулсан 100% хүртэлх корпорацийн орлогын албан татварын чөлөөлөлт тодорхой хугацаанд (PFII хуулийн дагуу, Business Times мэдээлсэн)
- Гадаад орлого, ногдол ашгийн татвараас чөлөөлөх боломж
- Виз горимыг хялбарчлах, тухайлбал Алтан визийн эзэд визийн хугацаандаа Индонезийн татварын оршин суугч гэж тооцогдохгүй байх заалт
Хууль батлагдаагүй байгаа тул эдгээр нь бүгд саналын түвшинд байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй.
Тайланд яагаад одоохондоо давуу тал хадгалж байна вэ?
Дэд бүтэц ба банкны систем
Бангкок хоёр олон улсын нисэх онгоцны буудал, сайн хөгжсөн BTS/MRT галт тэрэгний сүлжээ, гүнзгий хөгжсөн банкны дэд бүтэцтэй. Харин Жакарта анхны метроны шугамаа зөвхөн 2019 онд нээсэн бол Балид одоо ч төмөр замын тээвэр байхгүй.
Валютын тогтвортой байдал
Сүүлийн жилд Индонезийн рупиа ам.доллартай харьцуулахад ойролцоогоор 5%-иар суларсан. Тайландын бат энэ хугацаанд илүү тогтвортой байдлыг харуулсан бөгөөд энэ нь хатуу валютаар тооцоолсон өгөөжийг тооцдог хөрөнгө оруулагчдад чухал хүчин зүйл болно.
Тайланд ч бас зогсохгүй байна
Бангкок өөрийн санхүүгийн кластерыг хөгжүүлж байгаа бөгөөд One Bangkok төслийн хүрээнд Frasers Property, TCC Group нар $3.5 тэрбум хөрөнгө оруулж байна. Пхукет ч гэсэн эрхэм зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн сегментээ тэлж байна.
Хүн ам зүй Индонезийн талд байгаа хэдий ч...
275 сая хүн амтай Индонез Тайландын 72 сая хүн амтай харьцуулахад урт хугацаанд илүү том дотоод зах зээлтэй байх нь тодорхой. Гэвч энэ давуу тал 3-5 жилийн хөрөнгө оруулалтын шийдвэрт шууд нөлөөлөхгүй.
2026 онд Пхукетийн зах зээл ямар байх вэ?
Bangkok Post-ийн мэдээлснээр Пхукетийн люкс зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 2026 он хүртэл бэлхэн хүчтэй байх төлөвтэй. Үүнийг Банг Тао, Лагуна, Лаян, Камала, Чернг Талай зэрэг баруун эргийн бүсүүдэд газрын үнэ өсч байгаа нь дэмжиж байна. Брэндлэгдсэн виллагууд чинээлэг олон улсын худалдан авагчдын дунд кондоминиумаас илүү сайн үзүүлэлт үзүүлж байна.
Түрээсийн өгөөж хэд байна вэ?
Бангкокийн кондоминиумын дундаж түрээсийн өгөөж жилд 5-7%, харин Пхукетэд оргил улиралд 8-10% хүртэл хүрдэг. Эдгээр тоо бол зах зээлийн ерөнхий чиг хандлагыг харуулсан дундаж утга бөгөөд байршил, менежментийн чанараас хамаарч ялгаатай байдгийг анхаарах хэрэгтэй.
Балийг Пхукеттэй харьцуулж болох уу?
Хоёр арал хоёулаа амьдралын хэв маягийн худалдан авагч, түрээсийн хөрөнгө оруулагчдыг татдаг. Гэхдээ Пхукет гурван чиглэлээр давуу талтай:
- Гадаадын иргэд кондоминиумыг бүрэн өмчлөх эрхээр авах боломжтой
- Зочид буудлын дундаж ачаалал 75-80% (STR-ийн мэдээлэл)
- Түрээс менежментийн илүү хөгжсөн экосистем
Дүгнэлт: Тайланд одоо ч хамгийн тэнцвэртэй сонголт
Индонезийн $28 тэрбумын төлөвлөгөө нэлээд амбицтай бөгөөд анхаарч ажиглах хэрэгтэй мэдээ мөн. Гэхдээ мега төсөл зарлах, бодит хөрөнгийн урсгал бий болох хоёрын хооронд хууль, институц, хөрөнгө оруулагчдын итгэлийг байгуулах урт зам байдаг. Тайланд энэ замыг хэдэн арван жилийн өмнө туулж дуусгасан.
Өнөөдөр хөрөнгө оруулж буй хүмүүст Тайландын зах зээл эрсдэл, өгөөж, эрх зүйн хамгаалалт, амьдралын чанарын хувьд Өмнөд Азийн бүс нутагт хамгийн тэнцвэртэй сонголт хэвээр байна. Тайланд Хөрөнгөийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон хөрөнгө оруулалтын шийдлийг олоход туслахад бэлэн байна.
Эх сурвалж: Nikkei Asia