Хэрэв та Пхукетэд орон сууц эсвэл вилла авахаар төлөвлөж байгаа бол сүүлийн үед нэг мэдээ анхаарал татаж байгаа биз: Малайзын Genting корпораци Сингапуртай хиллэдэг Жохор мужид $20 тэрбум долларын "ухаалаг хот" барихаа зарлалаа. Зарим хөрөнгө оруулагчид энэ мэдээг сонсоод "Тайланд өрсөлдөгчгүй байсан статусаа алдах гэж байна уу?" гэж түгшиж эхэлсэн. Богино хариулт нь ийм: үгүй, гэхдээ бүс нутгийн хөрөнгийн урсгал өөрчлөгдөж эхэлсэн нь үнэн бөгөөд энэ өөрчлөлтийг ойлгосон хүн л зөв шийдвэр гаргана.
Юу болж байна вэ? Товч тайлбар
Малайзын Genting Group хэмээх, тоглоом наадам, зочид буудлын салбараар алдартай, зах зээлийн үнэлгээ нь ойролцоогоор $8 тэрбум байдаг том компани, Жохор-Сингапурын тусгай эдийн засгийн бүсэд (JS-SEZ) хиймэл оюун ухаан (AI) болон агротехнологид чиглэсэн хотыг барихаар шийджээ. Энэ бүс 2025 оны 1-р сард гадаадын бизнес, авьяаслаг хүмүүсийг татах зорилгоор нээгдсэн бөгөөд Малайзын засгийн газрын мэдээллээр эхний арван жилдээ 100,000 ажлын байр бий болгоно гэж таамаглаж байна.
Жохор Бахру хот нь Сингапурын төвөөс 30 км-ээс бага зайд оршдог тул бодит байдал дээр энэ хотын дагуул шиг ажилладаг. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь Сингапураас 3-5 дахин хямд. Genting-ийн албан ёсны тайланд Жохорын "Tech Smart City" төсөл нь нийт 2,300 акр талбайг хамарч, үүнд 500 акр AgTech Campus болон 1,700 акр Knowledge AI Campus багтана. The Edge Malaysia сониноос иш татахад энэ төсөл 10,000-аас дээш ажлын байр бий болгоно хэмээн тооцоолж байна.
Үнийн харьцуулалт: Жохор, Бангкок, Пхукет
Хэрэг дээрээ тоо баримт ярих нь дээр. CBRE-ийн 2025 оны мэдээллээр:
| Байршил | 1 м² үнэ (ойролцоогоор) |
|---|---|
| Жохор Бахру | $1,500 - $2,200 |
| Бангкок (адилтгах төсөл) | $3,000 - $5,500 |
| Пхукет (премиум сегмент) | $3,500 - $7,000 |
Энэ хүснэгтээс харахад Жохор нэлээд хямд, гэхдээ шалтгаан нь энгийн: тэнд одоогоор туризм дээр суурилсан түрээсийн зах зээл байхгүй, харин корпорацийн болон технологийн хөрөнгө оруулагчдад чиглэсэн зах зээл юм.
Энэ нь Тайландын хөрөнгийн урсгалд бодитоор нөлөөлөх үү?
2025 онд Тайланд гадаадын шууд хөрөнгө оруулалтаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбартаа $4.8 тэрбум татсан гэсэн тооцоо байна. Genting-ийн ганц төсөл л ойролцоогоор дөрвөн жилийн энэ урсгалтай тэнцэх хэмжээний хөрөнгийг татаж байгаа нь тоон дүрээрээ л сүрдмээр харагдаж байна. Гэхдээ энэ нь Пхукетэд шууд аюул учруулна гэсэн үг биш.
Шалтгаан нь: хоёр зах зээл ялгаатай худалдан авагчийг татдаг. Жохор нь технологийн мэргэжилтэн, корпорацийн хөрөнгө оруулагчдад зориулагдсан. Тайланд бол амьдралын чанар, аялал жуулчлалын түрээсийн орлого, тэтгэвэрт гарсны дараах амьдрал хайдаг хүмүүсийг татдаг. Хоёр бүлгийн давхцал маш бага.
Хэрэв аль нэг сегментэд дарамт бий болвол энэ нь эхлээд Бангкокийн оффис, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хүрнэ, учир нь нийслэл нь Куала-Лумпур, Сингапуртай бүсийн корпорацийн төв хотын статусаар өрсөлддөг. Харин Пхукет, Самуй, Паттая зэрэг амралтын бүсийн зах зээл өөрийн гэсэн аялал жуулчлалын онцлогоороо хамгаалагдсан хэвээр байна.
Тайланд хэрхэн хариу арга хэмжээ авч байна?
Тайландын засгийн газар ч гар дээрээ хумхин суугаагүй. 2025-2026 онд Чонбури, Районг, Чачоенгсао мужуудыг хамарсан Зүүн Эдийн Засгийн Коридор (EEC)-ийн хөгжлийг эрчимжүүлж байна. Технологийн компаниудад 13 жил хүртэл татварын чөлөөлөлт олгож байгаа бөгөөд орон сууцны гадаад өмчлөлийн квотыг 49%-иас 75% болгон нэмэгдүүлэх тухай хэлэлцүүлэг үргэлжилсээр байна. Хэрэв энэ өөрчлөлт хэрэгжвэл гадаадын хөрөнгө оруулалтын урсгал мэдэгдэхүйц нэмэгдэх боломжтой.
Мөн Пхукетийн зах зээл дэх итгэл эвдрээгүйг харуулах бас нэг жишээ: хөгжүүлэгч Sansiri компани 2027-2030 оны хооронд Пхукетэд 40 тэрбум бат хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй бөгөөд үүний нэг хэсэг болох 10 тэрбум баттай долоон төслийг 2026 оны хоёрдугаар хагаст эхлүүлэхээр байна. Энэ бол бүс нутгийн өрсөлдөөн эрчимжиж байгаа хэдий ч Пхукетийн эрэлт сулраагүйг харуулж буй тодорхой баримт.
Өмчлөлийн эрх, гэрчилгээний ялгаа
Монгол хөрөнгө оруулагчдад хамгийн чухал асуулт бол өмчлөлийн эрх. Малайзад гадаадын иргэд freehold (бүрэн өмчлөх) зарчмаар үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжтой боловч доод хязгаар нь ойролцоогоор 1 сая ринггит ($220,000)-аас эхэлдэг. Харин Тайландад гадаадын иргэд зөвхөн орон сууцны хувьд, тухайн барилгын гадаад квот (ихэвчлэн 49%)-ын хүрээнд бүрэн өмчлөх эрхтэй бөгөөд газар шууд өмчлөх боломжгүй.
Хөрөнгө оруулалтын өгөөж хаана өндөр вэ?
Одоогийн мэдээллээр Жохор Бахрудын түрээсийн өгөөж жилд 3-4% байгаа бол Пхукетэд 5-8%, Бангкокт 4-6% хүрдэг. Ихэнх Жохорт хөрөнгө оруулагчид одоогийн түрээсийн орлогоос илүү ирээдүйн үнийн өсөлт дээр найдвар тавьж байна.
Дүгнэлт: Юуг сонгох вэ?
Genting-ийн Жохорын төсөл нь Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шууд аюул учруулна гэсэн үг биш, харин бүс нутгийн өрсөлдөөн шинэ шатанд орж байгааг харуулж буй дохио юм. Тайланд туризмын түрээсийн орлого, амьдралын чанар, зах зээлийн хөгжлийн түвшнээрээ давуу талтай хэвээр байна. Малайз технологийн дэд бүтэц, Сингапуртай ойрхон байршлаараа тоглож байна. Ухаалаг хөрөнгө оруулагч хоёр зах зээлийг судалж, эцэст нь нэг л асуултад хариулна: өнөөдрийн өгөөж вэ, эсвэл арван жилийн дараах үнийн өсөлт вэ?
Хэрэв та одоо, тодорхой түрээсийн орлого, амьдрах орчинтой Пхукетийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгөө байршуулахыг хүсэж байвал Тайланд Хөрөнгө компанийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон төслийг олоход туслахад бэлэн байна.
Эх сурвалж: Nikkei Asia