Пхукетэд орон сууц захиалсан монгол хөрөнгө оруулагчид сүүлийн үед нэг ижил үг сонсох болжээ: 'форс-мажор'. Түлшний хомсдол, ложистикийн саатал, барилгын материалын үнэ өсөлт зэргийг шалтаглан хөгжүүлэгчид хүлээлгэн өгөх хугацааг сунгаж байна. Хэдэн сая бат оруулж, барилга дуусахыг хүлээж буй гадаадын хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ нь сар, заримдаа жил гаруй хугацаагаар хойшлоно гэсэн үг.
Хамгийн чухал зүйл эндээс эхэлнэ: форс-мажор гэж зарлах нь хөгжүүлэгчийг үүргээсээ автоматаар чөлөөлөхгүй. Тайландын Иргэний хууль (8, 219 дугаар зүйл) шаардлагатай нөхцөл байдал үнэхээр урьдчилан харах боломжгүй, зайлсхийх боломжгүй, талуудын хяналтаас гадуур байсныг нотлохыг шаарддаг. Барилгын материалын үнэ энгийнээр өссөн нь ихэвчлэн энэ ангилалд орохгүй.
Энэ бол онолын эрсдэл биш. Салбарын мэдээллээр 2021-2025 онд Пхукетийн барилгын явцад буй орон сууцны зах зээл нийт ойролцоогоор 470 тэрбум бат гүйлгээ хийсэн бөгөөд үүний 60 гаруй хувийг гадаадын худалдан авагчид эзэлж байсан ч, худалдан авагчийг хамгаалах механизм, хяналт харьцангуй сул хэвээр байна. Гэрээ байгуулахаас өмнө төлсөн урьдчилгаа төслийн зогсонги байдалд орсон тохиолдолд буцаан олгогдоно гэсэн баталгаа ихэнхдээ байдаггүй.
Товч хариулт
- Тайландын хуулийн дагуу форс-мажор гэдэг нь урьдчилан харах боломжгүй, зайлсхийх боломжгүй үйл явдал юм (Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйл)
- Хөгжүүлэгч нотлох ёстой зүйл бол форс-мажор үйл явдал болон түүнээс үүдэн гарсан хойшлолт хоорондын баримтжуулсан шалтгаант холбоо
- Худалдан авагч албан ёсны бичгэн мэдэгдэл авах эрхтэй бөгөөд түүнд яг ямар шалтгаанаар, хэдэн сар хойшлож байгаа нь тодорхой заасан байх ёстой
- 2025-2026 онд ажиглагдаж буй форс-мажорын улмаас гарсан хойшлолт ихэвчлэн 3-12 сар үргэлжилдэг
- Гэрээ бол хамгийн гол баримт бичиг: гэрээнд форс-мажорын заалт байхгүй бол хөгжүүлэгч шүүхийн тусгай журамгүйгээр үүнийг ашиглах эрхгүй
- Баримт бичиг чухал: дэлгэрэнгүй тэмдэглэл хөтөлж байгаа худалдан авагч эрхээ хамгаалахад хамаагүй давуу байдалтай байна
Дөрвөн бодит нөхцөл байдал
Нөхцөл 1: Үнэхээр батлагдсан, нотлогдох форс-мажор
Бүх улс орон даяар түлшний хомсдол болсон эсвэл засгийн газрын хязгаарлалт тавьсан тохиолдол бол жинхэнэ жишээ юм. Ийм үед хойшлолтыг зөвшөөрч, шинэ хугацаатай бичгэн мэдэгдэл шаардаж, нөхөн олговор (үйлчилгээний хөнгөлөлт эсвэл засал чимэглэлийн шинэчлэл) хүсэх нь зүйтэй. Хөгжүүлэгч санхүүгийн хувьд бэхжсэн, нэр хүндтэй бол эрсдэл бага байдаг.
Нөхцөл 2: Форс-мажорыг халхавч болгон ашиглах
Зарим хөгжүүлэгч түлшний хямралыг иш татдаг ч жинхэнэ шалтгаан нь санхүүгийн дутагдал, төслийн ноцтой алдаатай төлөвлөлт байдаг. Ийм үед гэрээг бие даасан хуульчаар шалгуулж, зарласан шалтгааныг бодит зах зээлийн мэдээлэлтэй харьцуулах хэрэгтэй. Тайландын шүүхүүд форс-мажорын нэхэмжлэлийг маш нарийвчлан шалгадаг.
Нөхцөл 3: Хойшлолт үргэлжилж, хөгжүүлэгч дуугүй болох
Энэ бол хамгийн аюултай хувилбар. Мэдэгдэл байхгүй, шинэ хугацаа тодорхойгүй, борлуулалтын алба хариу өгөхгүй байх нь тэр даруй арга хэмжээ авах шаардлагатай улаан анхааруулга. Нотариатаар баталгаажуулсан тайланд орчуулгатай албан бичиг илгээж, Тайландын Хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах зөвлөл (OCPB)-д гомдол гаргах шаардлагатай. Үүнтэй зэрэгцэн орон нутгийн хуульчийг ажиллуулах нь маш чухал.
Нөхцөл 4: Худалдан авагч гэрээг цуцлахыг хүсэх
Хойшлолт ойлгомжтой хугацаанаас (ерөнхийдөө 12 сараас) илт хэтэрсэн бол худалдан авагч гэрээг цуцалж, мөнгөө буцаан авахыг шаардаж болно. Гэхдээ буцаалтын нөхцөл нь гэрээнээс шалтгаалдаг бөгөөд хөгжүүлэгчид аль хэдийн төлөгдсөн мөнгөнөөс 10-30%-ийг ихэвчлэн үлдээж авдаг. Тайландад иргэний хэрэг шүүхээр явах нь ердийн байдлаар 1-2 жил үргэлжилдэг.
Харьцуулалтын хүснэгт
| Үзүүлэлт | Жинхэнэ форс-мажор | Эргэлзээтэй форс-мажор | Луйврын схем |
|---|---|---|---|
| Мэдэгдэл | Огноо, шалтгаантай албан бичиг | Тодорхойгүй амаар эсвэл имэйл | Ямар ч харилцаа байхгүй |
| Нотолгоо | Засгийн газрын эх сурвалж, хэвлэл, салбарын тайлан | Ерөнхий мэдэгдэл, тодорхой зүйлгүй | Баримт бичиг байхгүй |
| Шинэ хугацаа | Тодорхой үе шаттай хуваарь | Тодорхойгүй амлалт | Хугацаа байнга шилжинэ |
| Худалдан авагчийн хийх ажил | Хүлээж авах, тэмдэглэх, явцыг хянах | Бие даасан гэрээний шалгалт | Тэр даруй хуульч, OCPB-д хандах |
| Мөнгө буцаах магадлал | Өндөр (төсөл дуусахад) | Дунд зэрэг (хэлэлцээрээр) | Бага (зөвхөн шүүхээр) |
Гол эрсдэл, түгээмэл алдаанууд
Эрсдэл 1: Форс-мажорын хугацааны хязгаарлалтгүй гэрээ гарын үсэг зурах. Шийдэл: гэрээнд форс-мажорын дээд хугацаа (жишээ нь 180 хоног) тогтоосон эсэхийг гарын үсэг зурахаасаа өмнө шалгаарай. Энэ хугацаа өнгөрсний дараа худалдан авагч гэрээ цуцлах эрхтэй болно.
Эрсдэл 2: Үйл явдлыг баримтжуулаагүй байх. Шийдэл: бүх захидал харилцааг хадгалж, барилгын талбайг тогтмол зурагдуулж, ярилцлага, уулзалт бүрийн огноог тэмдэглэж бай. Тайландын шүүхүүд мессенжер апп-ын дэлгэцийн зурагийг нотлох баримт болгон хүлээн авдаг.
Эрсдэл 3: Борлуулалтын менежерийн амаар өгсөн амлалтад итгэх. Шийдэл: аливаа тохиролцоог тайлаар бичгээр баримтжуулж, компанийн эрх бүхий төлөөлөгчийн гарын үсэгтэй байх ёстой.
Эрсдэл 4: Өөрийн орны хуулийн загвар Тайландад ажиллана гэж бодох. Шийдэл: Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр мэргэшсэн хуульчийг ажиллуулаарай. Гадаадын хуулийн зарчим шууд шилжиж ажилладаггүй.
Эрсдэл 5: Тайланд хэлний мэдлэггүйгээр ганцаараа хэлэлцээр хийх. Шийдэл: орчуулагч эсвэл хоёр хэлтэй хуульчийг авч яв. Тайландын шүүх, төрийн байгууллагууд зөвхөн тайлаар ажилладаг.
Эрсдэл 6: Хөгжүүлэгчийн санхүүгийн тогтвортой байдлыг шалгаагүй худалдан авах. Шийдэл: Бизнесийн хөгжлийн газар (DBD)-т компанийн бүртгэлийг шалгаж, дууссан төслүүдийн жагсаалт, санхүүгийн тайланг гэрээ хийхээсээ өмнө нарийвчлан үзээрэй.
Хамтын нөхцөл байдал: зохицуулалт чангарч байна
Тайландын эрх баригчид гадаадын өмчлөлийн бүтцэд хяналтаа чангатгаж байгаа нь ч энэ асуудалтай холбоотой. Тухайлбал зөвхөн Ко Самуй, Ко Пханган дээр 11,400 гаруй 'номинант' бүтэцтэй холбоотой компанийг нягтлан шалгаж байна. Энэ нь бүх худалдан авагчид цаашид илүү их бичиг баримт, илүү нарийвчилсан шалгалт хүлээж болно гэсэн үг. Зах зээл илүү хатуу зохицуулалт руу шилжиж байгаа тул форс-мажорын нэхэмжлэлүүд ч цаашид илүү нягт хуулийн шалгалтад орох магадлалтай.
Энд гол дүгнэлт нь: сандрах хэрэггүй, гэхдээ хойрго байж болохгүй. Форс-мажор бол хууль ёсны механизм, харин хөгжүүлэгчийг бүх хариуцлагаас чөлөөлдөг ерөнхий шалтаг биш. Таны хийх ёстой зүйл бол баримтжуулах, шалгах, мэргэжлийн хүмүүсийг эрт татан оролцуулах явдал. Хэдий чинээ эрт арга хэмжээ авна, төдий чинээ хөрөнгө оруулалтаа хамгаалах боломж өндөр байна.
Хэрэв та Пхукет дэх орон сууцны төсөлд оруулах хөрөнгө оруулалтаа хамгаалахыг хүсвэл, гэрээгээ гарын үсэг зурахаасаа өмнө хараат бус хуульчаар шалгуулах, хөгжүүлэгчийн санхүүгийн байдлыг нягтлан шалгах зэрэг алхмуудыг орхигдуулж болохгүй. Тайланд Хөрөнгө нь ийм асуудлаар орон нутгийн хуульчид, шалгалтын үйлчилгээтэй холбож өгөх боломжтой.
Эх сурвалж: The CITY - Asia