Юуны учир станц ойртох тусам үнэ өсдөг вэ?
Пхукетоос гадна Тайландын зүүн эргийн бүс нутагт хөрөнгө оруулж буй монгол хэлтэй уншигчдын хувьд энэ мэдээ чухал ач холбогдолтой. Учир нь Бангкокийн гурван олон улсын нисэх онгоцны буудлыг ганц тасралтгүй өндөр хурдны шугамаар холбох 'Улаан шугамын дутуу холбоос' (Red Line Missing Link) төслийг Дорнын эдийн засгийн коридорын хороо (EEC Committee) одоо хянан үзэж байна. Энэ нь зөвхөн дэд бүтцийн төсөл биш, харин Бангкокийн хойд захаас Паттаяын эрэг хүртэлх бүхэл бүтэн мужуудын хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг эрс өөрчлөх боломжтой төсөл юм.
Тээврийн холболтоор дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлдэг олон улсын хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ нэг зүйлийг тодорхой хэлж байна: ирээдүйн шугамын дагуух дүүргүүд өсөлтийн потенциалаа одоогоор бүрэн үнэдээ шингээгээгүй байна. Гэхдээ энэ боломжийн цонх аажмаар хаагдаж байна.
Төслийн зорилго нь BTS Улаан шугамын дутуу хэсгийг гүйцээж, Бангкокийн хойд хэсгийн Дон Мыанг нисэх онгоцны буудал, нийслэлийн зүүн хэсгийн Суварнабхуми, мөн Районг мужийн У-Тапао гурвыг нэг тасралтгүй өндөр хурдны холболтоор нэгтгэх явдал юм. Одоогийн байдлаар зорчигчид системүүд хооронд шилжих, эсвэл авто замаар зорчих шаардлагатай байна. Нэгдсэн төмөр зам нээгдвэл хамгийн хол хоёр цэгийн хоорондох аяллын хугацаа одоогийн 3-4 цагаас 90 минут орчим болж багасна.
Товч хариулт: гол баримтууд нэг дороос
-
'Улаан шугамын дутуу холбоос' гэдэг нь Дон Мыанг, Суварнабхуми, У-Тапао гурван нисэх онгоцны буудлыг холбох төмөр замын дутуу хэсгийг гүйцээх төсөл юм
-
Энэ төсөл Дорнын эдийн засгийн коридор (EEC) хөтөлбөрийн хүрээнд гэрээний хяналтад орсон бөгөөд одоогийн түнш Asia Era One-той хийж буй яриа амжилтгүй болвол 2028 онд шинэ тендер зарлагдах магадлалтай
-
Бангкокийн хурдны нийтийн тээврийн станцаас 1-2 км дотор орших үл хөдлөх хөрөнгө нээгдснээс хойш 3-5 жилийн дотор түүхэн жишгээр 15-30% үнэ өссөн жишээ бий
-
Гол өсөлтийн бүсэд Банг Сы, Лат Крабанг, Си Раача, Паттая, Районг орно
-
Гурван нисэх онгоцны буудлыг холбох бүтэн шугамын нийт урт ойролцоогоор 220 км байна
-
Зарим тайландын шинжээчид Чонбури, Си Раача, Паттая, Саттахипын эргэн тойрны газрын үнэ 7 жилийн өмнөх түвшинтэй ойролцоо хэвээр байгааг тэмдэглэсэн бөгөөд энэ нь төмөр замын нэмэгдэл хаа сайгүй үнэд орж амжаагүй болохыг харуулж байна
Тоо баримтаар: төсөл яг ямар хэмжээтэй вэ?
-
У-Тапао нисэх онгоцны буудал Бангкокийн гурав дахь олон улсын нисэх онгоцны буудал болохоор аль хэдийн тодорхойлогдсон бөгөөд жилд хүртэл 60 сая зорчигч үйлчлэх хүчин чадалтай болгох ажил хийгдэж байна
-
EEC бүс нь Чачоенгсао, Чонбури, Районг гурван мужийг хамарч, эдгээрийн нийлсэн бүсийн ДНБ 1.5 их наяд бат-аас давсан байна (Тайландын Үндэсний эдийн засаг, нийгмийн хөгжлийн зөвлөлийн мэдээлэл)
-
Банг Сы-Рангсит хоорондох BTS Улаан шугамын хэсэг 2021 оноос хойш ашиглалтад орж, Бангкокийн хойд коридорт үйлчилж байна
-
Си Раача (Чонбури) хотын кондоминиумын дундаж үнэ 1 м.кв-т 50,000-80,000 бат, энэ нь Бангкокийн төв хэсгээс 2-3 дахин хямд
-
Хянан үзэж буй шинэчилсэн PPP (хувийн, төрийн хамтын) хэлбэрийн дагуу нөхцөл өөрчлөгдвөл гэрээт компани Asia Era One банкны баталгаанд ойролцоогоор 160 тэрбум бат байршуулах шаардлагатай гэж EEC бодлогын хяналтын тайланд дурдсан байна
-
Паттая коронавирусийн өмнөх статистикаар жилд 10 сая гаруй жуулчин хүлээн авдаг байсан (Тайландын Аялал жуулчлалын газрын мэдээлэл), хоёр нисэх онгоцны буудалтай шууд төмөр замын холболттой болвол хотын хүртээмж эрс сайжирна
-
Төлөвлөж буй галт тэрэгнүүд зарим хэсэгт цагт 250 км хурдтай явах боломжтой
Дэд бүтгийн үнэ шингэх зарчим: Ази тивийн туршлагаас юу сурах вэ?
Зүүн Өмнөд Азийн том дэд бүтцийн төслүүдийн үнэ шингэх зарчмыг ойлгох нь хөрөнгө оруулагчдад маш чухал. Сингапурын жишээ харуулж байгаагаар, явган зайд MRT станцтай орон сууц ихэвчлэн 10-25%-иар үнэтэй байдаг. Бангкокт энэ нөлөө BTS Сукхумвит, Силом шугамын дагуу аль хэдийн батлагдсан бөгөөд станцын ойролцоох кондоминиум авто машинаар 5-7 минутын зайд байгаа ижил төстэй нэгжтэй харьцуулахад 20-35%-ийн нэмэгдэл үнэтэй арилждаг.
Гурван нисэх онгоцны буудлыг холбох шугамд энэ эффект бүр илүү тод илэрч болзошгүй. Учир нь энэ нь энгийн хотын тээвэр биш, харин Паттая, Си Раача зэрэг алс холын эргийн дүүргүүдийг Бангкокийн ажилтнуудын амьдардаг хот орчмын дүүрэг болгон хувиргах чадвартай коридор юм. Си Раача, Паттаяд амьдардаг хүн Бангкокийн бизнесийн төвд 45-60 минутанд хүрч чадна. Энэ нь түрээсийн эдийн засгийг үндсээр өөрчилнө: EEC-ийн үйлдвэрлэлийн бүсэд ажилладаг корпорацийн ажилтнууд эрэг дагуу амьдарч болох бол Бангкокийн оффисын ажилтнууд амралтын өдрүүдээр замын түгжрэлд орохгүйгээр эрэг дээр цагийг өнгөрөөх боломжтой болно.
Лат Крабанг дүүрэг Бангкок, Суварнабхуми хооронд байрлах бөгөөд онцгой анхаарал татахуйц газар юм. Одоогоор энэ нь газрын үнэ харьцангуй бага үйлдвэрлэлийн бүс боловч хурдны шугам ашиглалтад орсны дараа бүрэн оршин суух хороолол болж хувирах боломжтой. Хөгжүүлэгч компаниуд аль хэдийн энд газар худалдан авч байгаа боловч дахин худалдааны зах зээл хараахан бүрэн урвал өгөөгүй байна.
Ямар эрсдэлтэй вэ, яагаад одоо анхаарах хэрэгтэй вэ?
Эрсдэлийг дутуу үнэлж болохгүй. Тайландад томоохон дэд бүтцийн төслүүд удаа дараа хугацаа алддаг. Энэ өндөр хурдны шугамын тухай яриа 2018 оноос хойш үргэлжилж байгаа бөгөөд EEC-ийн гэрээний хяналтын үйл явц дахин 12-18 сар сунжрах магадлалтай. Зарим тайландын зах зээлийн шинжээчид Чонбури, Си Раача, Паттая, Саттахипын эргэн тойрны газрын үнэ энэ төмөр замын төсөлтэй холбоотой тодорхой хурдацтай өсөлт харуулаагүй, харин илүү өргөн хүрээний урт хугацааны зах зээлийн чиг хандлагатай нийцэж хөдөлж байгааг тэмдэглэсэн байна. Таван жилээс бага хугацаанд хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй хүмүүс энэ хойшлолтын магадлалыг тооцох ёстой.
Гэсэн хэдий ч засгийн газар энэ төслийг EEC стратегийн тэргүүлэх чиглэл гэдгээ тогтмол баталж байгаа нь эцсийн дүндээ хэрэгжих магадлал өндөр байгааг илтгэнэ. Чонбури, Районг мужид очиж үл хөдлөх хөрөнгө үзэх төлөвлөгөөтэй хүмүүсийн хувьд одоо бол зохистой цаг юм: олон газарт 'төмөр замын нэмэгдэл' үнэ хараахан бүрэн шингээгээгүй байгаа бөгөөд EEC бүс даяар чанартай шинэ төслүүдийн нийлүүлэлт үргэлжлэн өргөжиж байна.
Эх сурвалж: Nation Thailand
Асуулт хариулт
'Улаан шугамын дутуу холбоос' гэж юу вэ, яагаад чухал вэ?
Энэ нь BTS Улаан шугамын хойд хэсгийг У-Тапао нисэх онгоцны буудал руу очих өндөр хурдны шугамтай холбох дутуу хэсэг юм. Энэ хэсэг байхгүй бол Бангкокийн гурван нисэх онгоцны буудал шууд төмөр замын холболтгүй хэвээр байх болно.
Гурван нисэх онгоцны буудлыг холбох өндөр хурдны шугам хэзээ ашиглалтад орох вэ?
Тодорхой хугацаа хараахан батлагдаагүй байна. Одоогоор EEC хороо төслийг дахин хянаж байгаа бөгөөд нэг хувилбарын дагуу 2028 онд тендер зарлагдах боломжтой. Зах зээлийн зарим тооцоолол харуулж байгаагаар бүрэн ашиглалтад орох нь 2029-2031 оноос өмнө болох магадлал бага.
Өндөр хурдны төмөр зам Паттаягийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Бангкокийн хоёр нисэх онгоцны буудалтай шууд хурдны төмөр замын холболттой болвол Паттая жуулчид болон гадаадад ажиллаж амьдардаг иргэдийн хувьд илүү хүртээмжтэй болно. Ази тивийн ижил төстэй дэд бүтцийн төслүүд түүхэн жишгээр ашиглалтад орсноос хойш 3-5 жилийн дотор станцын ойролцоох бүсэд 15-30%-ийн үнийн өсөлт үзүүлж байсан. Гэхдээ зарим орон нутгийн шинжээчид EEC-ийн газрын үнэ одоогоор 7 жилийн өмнөх түвшинтэй ойролцоо хэвээр байгааг тэмдэглэдэг.
Шугамын дагуух аль дүүргүүд хамгийн сайн хөрөнгө оруулалтын боломж санал болгож байна вэ?
Си Раача, Лат Крабанг, мөн Паттаягийн захын дүүргүүд юм. Эдгээр газар одоогийн үнэ харьцангуй бага байхын зэрэгцээ төмөр зам ашиглалтад орсны дараа өсөх өндөр потенциалтай хослуулж байна.
Гадаадын иргэн EEC бүсэд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч болох уу?
Тийм ээ. Гадаадын иргэд төслийн гадаадын өмчлөлийн квот 49%-иас хэтрэхгүй бол кондоминиумыг бүрэн өмчлөлийн (фрихолд) хэлбэрээр эзэмшиж болно. Газар болон вилла ихэвчлэн урт хугацааны түрээслэлийн (30+30+30 жил) хэлбэрээр бүтэцлэгддэг.
Би төслийн эцсийн батлагдалтыг хүлээх ёстой юу, эсвэл одоо худалдаж авах нь дээр үү?
Дэд бүтцийн нэмэгдэл үнэ ихэвчлэн бодит бүтээн байгуулалт дуусахаас ЭРТ шингэдэг бөгөөд хамгийн огцом өсөлт гэрээ баталгаажиж, барилга эхлэх үед ажиглагддаг. Эцсийн гэрээ батлагдахаас өмнө худалдаж авах нь одоогийн үнийг тогтоож авах боломж олгодог.
EEC бүсэд хөрөнгө оруулбал ямар түрээсийн өгөөж хүлээж болох вэ?
Си Раача, Паттаягийн захын дүүрэгт кондоминиумын түрээсийн өгөөж жилд 5-7% орчим байдаг бөгөөд энэ нь Бангкокийн төв хэсгийн 3-4%-аас өндөр үзүүлэлт юм. EEC-ийн үйлдвэрлэлийн бүсийн корпорацийн ажилтнуудын эрэлт хэрэгцээ энэ түрээсийн тогтвортой байдлыг дэмждэг.
Дэд бүтцийн төсөлд тулгуурлаж хөрөнгө оруулах нь ямар эрсдэлтэй вэ?
Гол эрсдэл нь барилгын хугацаа сунжрах явдал юм. Мөн маршрут эсвэл станцын байршил өөрчлөгдөх магадлал бий. Тиймээс төмөр замын төсөл дуусахаас үл хамааран өөрөө үнэ цэнэтэй байх шинж чанартай үл хөдлөх хөрөнгийг сонгохыг зөвлөж байна.
Тайландад хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй бол 'Тайланд Хөрөнгө'-ийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон үл хөдлөх хөрөнгийг олоход туслах болно.