347 сая долларын хөрөнгө удаа удаа Рафайд байр худалдаж авахаар шийдсэн хүн өнөөдөр нэг л асуулт тавьж байна: Нью-Йоркийн бондын өгөөж яагаад миний Тайландын байрны үнэд нөлөөлдөг вэ?
Хариулт нь энгийн: нөлөөлдөг, гэхдээ шууд биш. 2026 оны 8-р сарын 31-ний байдлаар дэлхийн зах зээлийн гол сэдэв бол бондын өгөөжийн өсөлт бөгөөд хувьцааны индексүүд (Dow, S&P 500, Nasdaq, FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite, BSE Sensex) холилдсон, заримдаа эерэг чиглэлтэй хөдөлгөөн үзүүлж байна. Пхукетийн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагчийн хувьд гол хувьсагч бол индекс биш, харин өгөөж болон батын ханш юм, учир нь эдгээр нь таны мөнгөний нэгжээр тооцсон бодит орж ирэх орлого, зарцуулах өртгийг тодорхойлдог.
Яагаад индекс биш, өгөөж чухал вэ?
Nasdaq хэдэн хувиар нэг долоо хоногт унасан нь Чалонгийн эрэлтэд бараг мэдрэгддэггүй. Харин тогтвортой өндөр зээлийн хүү хоёр сувгаар нэгэн зэрэг цохилт өгдөг.
Нэгдүгээрт, гэртээ хөрөнгөө барьцаалж зээл авах байсан худалдан авагч хэлцлээ хойшлуулдаг. Хоёрдугаарт, бас илүү нарийн зүйл гэвэл, хөгжүүлэгчид ижил тооцоо хийдэг. Төслийн санхүүжилт өртэй болох тусам шинэ барилга эхлүүлэх нь болгоомжтой болж, барилгын хугацаа сунжирч, эхний шатны хямдрал санал болгох дур эрмэлзэл багасдаг.
Ийнхүү өндөр хүүтэй үе нь ихэвчлэн үнийн уналт биш, харин "хайч" эффект үүсгэдэг: дуусгасан байрны нөөц агшиж, эрэлт хойшлогдоно. Энэ цонхонд бэлэн мөнгөтэй худалдан авагч хамгийн сайн хэлэлцэж чадна.
Бондын өгөөж өссөнөөр Пхукетийн үнэ хэрхэн өөрчлөгддөг вэ?
Амжилтын түлхүүр өгүүлбэрийг эхэлж хэлбэл: эрсдэлгүй бонд тодорхой хувиар илүү өгөөж өгвөл, ямар ч төсөл санхүүжилтийн, татвар, зардлын өмнөх 5-7% жилийн түрээсийн өгөөж санал болгосон ч сонирхол нь буурдаг. Зах зээлийн мэргэжилтнүүд ч одоогийн хүүгийн түвшнийг тогтвортой гэж үзэхгүй байгаа бөгөөд төв банкууд бондын зах зээлд оролцох боломж, үр дүнгийн талаар аль хэдийн маргаж байна.
Энэ бол шууд бус, гэхдээ хүчтэй нөлөө: шууд утгаараа Пхукетийн үнэ индексийг дагадаггүй, харин зээлийн өртөг өсөх тусам хөгжүүлэгчийн санхүүжилт, худалдан авагчийн зээлийн боломж хоёулаа хумигдана.
Хувьцааны зах зээлийн хэлбэлзэл нь Тайландын үл хөдлөх рүү мөнгө урсгадаг уу?
Олон хүн хувьцааны зах зээл доргих тусам хөрөнгө халуун орны үл хөдлөх рүү "зугтдаг" гэж боддог. Бодит байдал дээр эсрэгээрээ болдог нь илүү элбэг.
Зах зээлийн стресстэй саруудад хөрөнгө оруулагчийн цаасан дээрх багц үнэ цэнэ буурч, алдагдлаа бодитоор баталгаажуулахаас татгалзах хандлага нэмэгддэг. Пхукет дэх хэлцэл эдгээр саруудад хурдаснаас илүү сунжирдаг: дахин зарагдах байрны зарлагдсан хугацаа уртсаж, худалдан авагчдын нэг хэсэг дараагийн улирал хүртэл бүр мөсөн алга болдог. "Хөрөнгө квадрат метр рүү зугтдаг" гэдэг өгүүлбэр нь бодит хөрөнгийн урсгалын загвар биш, харин маркетингийн түүх гэж ойлгох нь илүү зөв.
Баталгаатай түрээсийн өгөөж санал болгодог схемүүдийн тухайд: анхны хэдэн жилд тогтмол өгөөж амлах нь бодит байдал дээр үнийн хямдралыг хугацаанд тараан, шошгонд тусгаж буй тоо юм. Татвар, менеджмент компанийн шимтгэл, засварын сан, улирлын хоосон зайг тооцолгүй, зөвхөн маркетингийн баннер дээрх тоог биш, цэвэр өгөөжийг тооцоолж бай.
Газрын тос, Хормузын хоолой Пхукетийн барилгын зардалд хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Хормузын хоолойтой холбоотой мэдээгээр газрын тосны үнэ хэлбэлздэг нь Пхукетэд шатахууны үнээр биш, харин барилгын төсвөөр дамжин мэдрэгддэг. Тайланд эрчим хүчний хэрэглээнийхээ ихэнхийг импортолдог бөгөөд арал нь дуусгах материалынхаа бараг бүхэлд нь эх газраас логистикоор дамжуулан авдаг.
Шатахууны зардал уртасгасан хугацаанд өссөн тохиолдолд түүний нөлөө барилгын талбайд 2-3 улирлын дараа хүрч, шинэ барилгын нэг квадрат метрийн үнэд шингэдэг. Ижил хүчин зүйл одоо байгаа орон сууцны ашиглалтын зардалд ч нөлөөлдөг: агааржуулагч, лифт, усан сангийн насос бүгд цахилгаанаар ажилладаг бөгөөд өндөр тариф нь хөгжүүлэгчийн тайлан дээр биш, засварын төлбөрийн дэвтэр дээр илэрдэг.
Гадаадын иргэн Пхукетийн орон сууцыг хэрхэн эзэмшдэг вэ, ямар татвар төлдөг вэ?
Гадаадын иргэн нэг барилгын нийт борлуулах талбайн 49% квотод багтаж, орон сууцны нэгжийг бүрэн эрхийн (freehold) хэлбэрээр эзэмшиж болно (Кондоминиумын хуулийн дагуу). Үлдсэн нэгжүүдийг ихэвчлэн урт хугацааны түрээсээр зарж, Газрын албанд бүртгэх стандарт хугацаа нь 30 жил байдаг.
Хэлцлийн үед үнэлгээний үнээс 2% шилжүүлгийн хураамж, эзэмшиж таван жил болоогүй бол зарахад 3.3% тусгай бизнесийн татвар (Specific Business Tax) нэмж тооцогддог. Эдгээр хувь хэмжээг Засгийн газрын хуралдаанаар үе үе өөрчилдөг тул хэлцэл хийхийн өмнө одоогийн тоог баталгаажуулах хэрэгтэй.
Мөнгийг гадаадаас гадаад валютаар, зөв төлбөрийн зориулалтын кодтой шилжүүлэх шаардлагатай, эс тэгвээс Газрын алба freehold гэрчилгээг бүртгэхгүй.
Батын ханш яагаад хамгийн хяналтгүй эрсдэл вэ?
Батын ханш нь олон улсын хөрөнгө оруулагчийн хувьд хамгийн том хяналтгүй эрсдэл хэвээр байна. Хөрөнгө, түрээсийн орлого бат-аар илэрхийлэгддэг бол хөрөнгө оруулагчийн зардал, зорилго ихэвчлэн өөр мөнгөн тэмдэгтээр байдаг. Батаар тооцсон өгөөж, гэрийнхээ мөнгөн тэмдэгтээр тооцсон өгөөж хоёр нэг эргэлтийн дотор арваад хувиар зөрөх боломжтой.
Гарахдаа бат 10-15% сулрах хувилбарыг тооцоонд оруулах нь зохистой алхам.
Бидний байр суурь
Мөнгө хямдгүй үе шатанд Пхукетээс зөвхөн дуусгасан, эсвэл дуусахад ойрхон нэгжийг, аралд дуусгасан төслийн туршлагатай хөгжүүлэгчээс, зөвхөн борлуулалтын танилцуулгад заасан түрээсийн орлогоос 25% доогуур ашиглалттайгаар ч эргэн төлбөр өгдөг тохиолдолд худалдаж авах нь оновчтой гэж бид үзэж байна. Барилгын эхний шатанд зээлдэгчид олгож буй эрсдэлийн шимтгэл өнөөдөр хангалтгүй байна.
Гэхдээ энэ бүхэн нэг нөхцөлд хамаарахгүй: хэрэв та бэлэн мөнгөөр, 10 сая THB-ээс доогуур төсвөөр, өөрөө амьдрах зорилгоор худалдаж авч байгаа бол дээрх бүх зөвлөгөө хамаарахгүй. Зээл авахгүй хүнд хүүгийн түвшин хамаагүй.
Пхукетийн худалдан авагчид энэ бүхэн юу гэсэн үг вэ?
Дэлхийн зах зээлийн хэлбэлзэл нэмэгдэх тусам хөрөнгө оруулагчдын нэг хэсэг "хүлээж харах" горимд шилждэг бөгөөд аралд энэ нь илүү урт хугацааны хэлэлцээр, дахин зарагдах байрны эзэн үнийн талаар илүү бэлэн ярилцах хэлбэрээр илэрдэг. Бэлэн мөнгөтэй худалдан авагчийн хувьд энэ бол аюул биш, харин цонх юм, гэхдээ хуулийн дью дилиженс, бодит ашиглалтыг шалгах ажил одоогийн байдлаар илүү нарийвчлалтай байх ёстой.
Аливаа хөрөнгийг хоёр мөнгөн тэмдэгтээр, танилцуулгад заасан ашиглалтаас 25% бага түвшинд тооцоол. Хэрэв тоо тэр үедээ ч эерэг гарч байвал, Nasdaq энэ долоо хоногт юу хийж байгаагаас үл хамааран, тэр хэлцэл хийхэд зохистой.
Эх сурвалж: Reuters