Бангкокт метроны шинэ шугам татах тутам, эргэн тойрны хоосон газар хэдхэн сарын дотор барилгын талбай болж хувирдгийг гурван арван жилийн турш ажигласаар байна. Барилгын явцад байгаа метро шугамын дагуух газар станц нээгдэхээс өмнө 15-30%-иар үнэ цэнэдээ хүрдэг. Энэ мэдлэгийг ашигласан хөрөнгө оруулагчид жил бүр ашигтай гарч байна.
Одоо Тайландын засгийн газар түүхэндээ хамгийн том дэд бүтцийн төслийг хэрэгжүүлж байна: нийтийн тээврийн сүлжээгээ өнөөгийн 250 км-ээс 2030 он гэхэд 500 гаруй км болгож тэлэх юм. Энэ бол Монголоос Тайландад хөрөнгө оруулах сонирхолтой хүмүүст ховор боломж юм: төвийн үнэ хараахан хүрч ирээгүй захын бүсийн газар, кондо байрыг өдгөө худалдан авах цонх нээгдсэн байна.
Товч хариулт
-
Бангкок хотын хамгийн нийтлэг үзүүлэлтээр газрын дундаж үнэ жилд 6.2%-иар өссөн бөгөөд Пхра Кханонг-Банг На коридор олон тээврийн шугамын огтлолцол, бизнесийн дүүргийн тэлэлтийн ачаар 36.3%-иар тэргүүлж байна (эх сурвалж: Nation Thailand)
-
Метро шугамын дагуух газрын үнийн өсөлт харилцан адилгүй: ирээдүйн Ногоон шугам (Кху Кхот-Лам Лук Ка) 17.6%, Ягаан шугам 9.7%, Улбар шар шугам 7.4%, харин BTS Сукхумвит шугам/Airport Rail Link 7.3%-иар өссөн
-
2026 онд гол өсөлтийн бүсүүд: Улбар шар шугам коридор (зүүн тал, Мин Бури орчим), Ягаан шугам (хойд тал, Нонтхабури/Пак Крет), Шар шугам (зүүн урд тал, Лат Пхрао, Самут Пракан)
-
Төв BTS/MRT станцын ойролцоох газрын үнэ 1 квадрат метрт 800,000-1,500,000 бат хүрдэг бол захын, одоо ч барилгын шатандаа буй станцын ойролцоох үнэ 80,000-250,000 бат байна
-
Бангкокийн төв ба шинээр хөгжиж буй тээврийн коридоруудын хоорондох үнийн зөрүү 5-10 дахин ялгаатай бөгөөд энэ нь ирээдүйд огромный өсөлтийн потенциал үлдээж байна
-
Гадаадын иргэдэд хамгийн тохиромжтой стратеги нь станцаас 500 метрийн доторх кондо байрыг барилга дуусахаас өмнөх "pre-sale" үе шатанд худалдан авах явдал, учир нь Тайландын хуулиар гадаад иргэн шууд газар өмчлөх боломжгүй
Гол баримтууд
-
Улбар шар шугам-ын зүүн хэсэг (22.5 км, 17 станц) Бангкокийн төвийг Мин Буритай холбоно. Нээлт 2027 онд төлөвлөгдсөн. Энэ маршрутын дагуух газрын үнэ сүүлийн гурван жилд тооцоолсноор 20-25%-иар өссөн бөгөөд саяхны жилийн статистикаар коридор 7.4%-иар өссөн байна
-
Ягаан шугам монорэйл (34.5 км) Кхае Раи, Мин Бури хоёрыг холбодог. Бүрэн ашиглалтад 2024 онд орсон бөгөөд эргэн тойрны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ пандемийн өмнөх түвшнээс 10-15%-иар нэмэгдсэн, саяхны жилийн үзүүлэлтээр дахин 9.7%-иар өссөн байна
-
Шар шугам монорэйл (30.4 км) 2023 онд зорчигчдод ашиглалтад орсон. Станцаас 500 метрийн доторх кондо байрны түрээсийн үнэ ашиглалтын эхний жилдээ 8-12%-иар нэмэгдсэн
-
AREA (Agency for Real Estate Affairs) байгууллагын мэдээллээр Бангкокийн дундаж газрын үнэ тээврийн сүлжээгээр сайн хангагдсан бүсэд одоо 1 квадрат ва (4 хавтгай метр)-д 400,000 бат-аас давж, 2015 онд ойролцоогоор 250,000 бат байсан
-
Тайландын засгийн газар 2030 он хүртэл нийслэлийн тээврийн дэд бүтцэд 1 их наяд бат-аас илүү хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй, үүнд Зүүн эдийн засгийн коридор (EEC)-ыг үйлчлэх Бангкок-Раёнг өндөр хурдны төмөр зам орно
-
Гадаадын худалдан авагчид зөвхөн барилга бүрийн 49% гадаад квот-ын хүрээнд кондо байрыг "freehold" (бүрэн өмчлөл)-оор эзэмшиж болно. Шууд газар худалдан авах нь Тайландын компанийн бүтэц эсвэл урт хугацааны түрээсийн эрх (30+30+30 жил) байхгүйгээр хориотой
-
Банг На, Банг Кади, Лак Си болон Тхунг Сонг Хонг дүүргүүд одоо ашиглагдаж буй болон барилгын шатандаа буй станцтай ойрхон байгаа хэдий ч үнэ хараахан бага хэвээр байна
Аль дүүрэг илүү өгөөжтэй байх вэ?
Барилгын шатандаа буй Улбар шар шугамын зүүн хэсэг (Мин Бури, Рам Кампхаенг) болон саяхан ашиглалтад орсон Ягаан, Шар шугамын эргэн тойрны бүсүүд хамгийн их потенциалтай гэж үзэж байна, учир нь зах зээл шинэ дэд бүтцийг хараахан бүрэн үнэлж амжаагүй байна. Мин Бури дүүрэг онцгой анхаарал татаж байна: энд газрын үнэ Сукхумвитынхаас 6-8 дахин хямд бөгөөд 2027 он гэхэд хот төвтэй шууд холбогдоно. Тусад нь, Пхра Кханонг-Банг На коридор олон давхцсан тээврийн шугамын ачаар жилдээ 36.3%-иар өссөн байна.
Гадаадын иргэн Бангкокт газар худалдаж авч чадах уу?
Үгүй. Тайландын Газрын тухай хуулиар гадаадын иргэд шууд газар өмчлөхийг хориглодог. Оронд нь "freehold" кондо байр худалдаж авах (49% гадаад квотын хүрээнд), урт хугацааны газрын түрээс баталгаажуулах (сунгах боломжтой 30 жилийн түрээс), эсвэл Тайландын компанийн бүтцээр дамжуулан, хуулийн зөвлөхийн зөв удирдамжтайгаар худалдан авалт хийх боломжтой.
Бангкокийн метро станцын ойролцоох газрын үнэ ямар байна?
Үнийн хязгаар нэлээд өргөн. Төв дүүргүүдэд (Силом, Сукхумвит, Сиам) 1 квадрат ва газар 800,000-2,000,000 бат үнэтэй. Захын, шинэ станцын ойролцоо (Мин Бури, Банг На, Нонтхабури) 1 квадрат ва газар 80,000-300,000 бат байна. Яг энэ зөрүү нь хөрөнгө оруулалтын боломжийг бий болгож байгаа юм.
Метро шугамын аль үе шатанд худалдан авбал хамгийн ашигтай вэ?
Хамгийн тохиромжтой мөч бол маршрут баталгаажиж, барилгын ажил эхэлсэн боловч станц хараахан нээгдээгүй байх үе юм. Энэ хугацаанд үнэ өсч эхэлдэг ч хамгийн том өсөлт нь нээгдсэнээс хойшхи эхний 1-2 жилд тохиолддог. Барилгын шатандаа буй шугамын станцын ойролцоох pre-sale кондо байрыг худалдан авах нь ерөнхийдөө барилга хүлээлгэн өгөх үед хүртэл 15-25%-ийн үнийн өсөлт авчирдаг.
BTS болон MRT станцын ойролцоо ямар түрээсийн ашиг хүлээж болох вэ?
Станцаас 500 метрийн доторх кондо байрны цэвэр түрээсийн өгөөж дүүргээс хамааран жилдээ 4-6% байна. Төв дүүргүүд (Асок, Пхром Пхонг) орох үнэ өндөр байдгаас ойролцоогоор 3.5-4.5%-ийн доод өгөөжтэй. Харин шинэ станцын ойролцоох захын бүсүүд худалдан авах өртөг харьцангуй бага байдаг тул түрээстэй харьцуулахад 5-7% хүртэл өгөөж өгч чадна.
Барилгын шатандаа буй станцын ойролцоо худалдан авах эрсдэл юу вэ?
Гурван гол эрсдэл байна. Нэгдүгээрт, барилгын ажлын хугацаа хойшлогдох, Тайландад ерөнхий хугацаа хойшлолт 1-3 жил байдаг. Хоёрдугаарт, маршрут өөрчлөгдөх эсвэл төслийг цуцлах, ховор ч гэсэн бүрэн боломжгүй биш. Гуравдугаарт, олон хөгжүүлэгч нэг станцын эргэн тойронд зэрэг төсөл эхлүүлснээс болж кондо байрны нийлүүлэлт хэт их болох эрсдэл байдаг.
Пхукетийн оронд Бангкокт хөрөнгө оруулах нь дээр үү?
Эдгээр нь өөр өөр стратегиуд юм. Бангкок нь орон нутгийн оршин суугчид болон гадаадын мэргэжилтнүүдээс тогтвортой, урт хугацааны түрээсийн орлого, түүнчлэн дэд бүтцээр удирдуулсан үнийн өсөлтийг санал болгодог. Харин Пхукет улирлын шинжтэй ч оргил үедээ илүү өндөр өгөөж өгч чадах жуулчны түрээсийн зах зээл юм. Пхукетийн баруун эргийн Банг Тао, Лаян, Камала, Чернг Талай зэрэг тансаг бүсүүд гадаадын хэрэглээний тогтвортой эрэлтийн ачаар 2026 он хүртэл бат бэх хэвээр байх төлөвтэй. Багц хөрөнгө оруулалт хийхийг хүсвэл хоёр зах зээлийг хослуулах нь оновчтой байж болно. Тайланд Хөрөнгө компанийн зөвлөхүүд энэ хослолыг сонгоход туслах чадвартай.
Бангкокийн өөр аль дүүргүүдийг ажигах хэрэгтэй вэ?
2027 оны сүүлээр хүчин төгөлдөр болох хотын шинэчлэгдсэн ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу баруун ба өмнөд дүүргүүд Улбар шар шугам болон Өмнөд Ягаан шугамын өргөтгөл, түүнчлэн шинэ захын төмөр замын шугамуудын ачаар газрын үнэ мэдэгдэхүйц өсөх байрлалд байна. Талингчан, Тхави Ваттхана дүүргүүд шинэ өсөлтийн голомт болж байна.
Бангкокийн газрын үнийн дараагийн үсрэлт хэзээ болох вэ?
Ойрын хугацаанд гол түлхэц нь Улбар шар шугамын зүүн хэсгийг 2027 онд ашиглалтад оруулах явдал бөгөөд Зүүн эдийн засгийн коридор (EEC)-ыг үйлчлэх өргөтгөлүүд ч нэмэгдэнэ. CBRE Thailand-ийн шинжээчид эдгээр төслүүд 2026-2028 онд зүүн захын дүүргүүдийн газрын үнийг дахин 15-20%-иар өсгөх боломжтой гэж тооцоолж байна.
Бангкокийн метро тэлэлт бол зөвхөн таамаглал биш, харин их наядаар тоологдох улсын хөрөнгө оруулалтаар баталгаажсан үндсэн үнэ цэнийн хөдөлгүүр юм. Хөрөнгө оруулагчид тодорхой тээврийн коридор дээр анхаарал төвлөрүүлж, барилгын шатанд байхад нь худалдан авч, ирээдүйн станцаас 500 метрийн доторх үл хөдлөх хөрөнгийг эрхэмлэх нь зохимжтой юм.
Эх сурвалж: Nation Thailand
Тайландад хөрөнгө оруулахад бэлэн үү? Тайланд Хөрөнгө компанийн мэргэжилтнүүд танд тохиромжтой үл хөдлөх хөрөнгийг олоход тусална.