Товч хариулт: юу өөрчлөгдөж байна вэ?
Бангкокийн хотын захиргаа (BMA) хотын хамгийн үнэтэй дүүргүүдэд байрлах, гэвч бичиг баримт дээрээ 'хөдөө аж ахуйн газар' гэж бүртгэгдсэн эзэн газруудын татварыг нэмэгдүүлэхээр албан ёсоор саналаа гаргалаа. Одоогийн байдлаар ийм газрын татвар үнэлгээний дүнгийн ердөө 0.01-0.1%, харин арилжааны зориулалттай газрын татвар 0.3-0.7% байдаг буюу зөрүү нь 5-10 дахин хүрдэг байв. Энэхүү зөрчлийг далимдуулан жилд 500,000-700,000 бат хэмнэдэг байсан эздүүд одоо стратегиа дахин бодох цаг ирлээ.
Хэрэв та Пхукетэд бус Бангкокт газар, компанийн хувьцаа санхүүжүүлж байгаа бол энэ мэдээ таны төлөвлөгөөнд шууд нөлөөлж болзошгүй. Тайланд Хөрөнгөийн зөвлөхүүд ийм төрлийн хууль эрх зүйн өөрчлөлтийг тогтмол хянадаг тул худалдан авахаас өмнө газрын татварын статусыг шалгуулах нь зүйтэй.
'Гадил модны нүх' гэж юу вэ, яагаад ийм алдартай болсон бэ?
Бангкокийн Силом, Сатхон, Плоенчит, Ратчадамри зэрэг хамгийн үнэтэй дүүргүүдийн зарим эзэд газраа хоосон орхихын оронд хэдэн эгнээ гадил, citronella өвс эсвэл дал мод тарьж, 'хөдөө аж ахуйн газар' гэдэг ангилалд бүртгүүлдэг байжээ. Энэ маягаар бодит ашиглалт бараг байхгүй ч эрх зүйн хувьд 'тариалангийн газар' гэсэн статустай болж, татварын дарамтаа 5-10 дахин бууруулж чаддаг байв.
200 сая бат үнэлгээтэй газрын хувьд л гэхэд жилдээ нэг сая батаас илүү зөрүү үүсдэг байсан гэдгийг тооцоолол харуулж байна. Ийм тохиолдол нэг, хоёр биш, харин Бангкокийн төв хэсэгт 1-20 рай хэмжээтэй зуу гаруй газар ижил схемээр бүртгэгдсэн гэж зах зээлийн тооцоо харуулж байна.
Одоогийн хууль ямар татварын ангилал тогтоосон бэ?
2020 онд хүчин төгөлдөр болсон Газар, барилгын татварын тухай хууль (Б.Э. 2562) дөрвөн үндсэн ангилал тогтоожээ:
- оршин суух зориулалттай газар
- хөдөө аж ахуйн газар
- арилжааны зориулалттай газар
- хоосон, ашиглагдаагүй газар
Эдгээрийн дотроос хөдөө аж ахуйн ангилал хамгийн бага татвартай бөгөөд 75 сая бат хүртэлх үнэлгээтэй газарт 0.01%-иас эхэлдэг байхад арилжааны газрын татвар 0.3%-иас эхэлж, үнэлгээ өсөх тусам шаталсан байдлаар нэмэгддэг. Яг энэ ялгаа л жилийн жилд 'оновчлол' хийх сонирхлыг бий болгосон гол шалтгаан юм.
Шинэ татварын хувь хэдэн хувь болох вэ?
BMA-ийн саналаар хөдөө аж ахуйн газрын үндсэн татварын хувь 0.01% (дээд тал нь 0.10%)-иас 0.03-0.12% болж, эхлэлийн түвшин бараг гурав дахин өснө. Нэг сая бат үнэлгээтэй газарт ногдох татвар ойролцоогоор 100 батаас 300 бат болж нэмэгдэнэ гэж Nation Thailand мэдээлж байна. Энэ өөрчлөлт хэрэгжвэл дээр дурдсан 500,000-700,000 батын жилийн хэмнэлт мэдэгдэхүйц багасна.
Хэн шинэ дүрмийн шууд нөлөөнд өртөх вэ?
Силом, Сатхон, Сукхумвит (сой 1-63), Плоенчит, Ратчадамри зэрэг дүүргүүдэд хоосон болон нэрлэсэн 'хөдөө аж ахуйн' газар эзэмшигчид хамгийн эрт мэдрэх бөгөөд эдгээр газрын нэг хэсэг нь бодит худалдаа, барилгажилтад бэлэн газрын нөөцөд шилжих магадлалтай.
Санхүүгийн яамтай зохицуулах шат үлдсэн тул хэрэгжлийн хугацаа 2027 санхүүгийн жилээс эхлэхээр төлөвлөгдсөн байна. Бангкокийн захиргаа мөн хяналтаа чангатгаж, 'хөдөө аж ахуйн' гэж бүртгүүлсэн газар бодит хэрэглээтэй, жинхэнэ тариалангийн зориулалттай байхыг шаардах чиглэлтэй ажиллаж байгааг Bangkok Post мэдээлжээ.
Гадаадын хөрөнгө оруулагчдад ямар холбоотой вэ?
Тайландын хуулийн дагуу гадаад иргэн газрыг шууд өөрийн нэр дээр бүртгүүлж эзэмших боломжгүй (Газрын тухай хуулийн 86 дугаар зүйл). Гэвч Тайландын компанийн хувьцаа эзэмшигчээр эсвэл урт хугацааны түрээсийн гэрээгээр газар эзэмшдэг гадаад хөрөнгө оруулагчдад энэ өөрчлөлт шууд хамаатай. Учир нь татвар нэмэгдэх нь компанийн үйл ажиллагааны зардал өсөх, улмаар шинэ хөгжүүлэлтийн төслүүдийн эдийн засгийн тооцоо, эцсийн эцэст шинэ орон сууцны м² үнэд ч нөлөөлнө.
Хотын татварын зорилго юу вэ?
BMA газрын татварыг шууд өөрөө хураадаг бөгөөд орлого нэмэгдүүлэх хүчтэй хөшүүрэгтэй байна: 2025 оны хураалтын зорилтот дүн нь 37 тэрбум бат байв. Хотын захиргааны хувьд хууль ёсны хоосон газраас илүү, бодит ашиглалттай, орлого бий болгодог хөрөнгийг татах нь урт хугацааны эдийн засгийн ашигтай.
Энэ өөрчлөлт Бангкокийн газрын үнэд хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Энэ нь хоёр талт нөлөө үзүүлж болзошгүй:
- Богино хугацаанд: зарим эзэд газраа зарж борлуулах шийдвэр гаргаж, энэ нь үнэ түр зуур сулрах эсвэл өсөлт удаашрахад хүргэж болно.
- Дунд хугацаанд: илүү их газар хөгжүүлэлтэд бэлэн болсноор шинэ орон сууц, арилжааны талбайн нийлүүлэлт нэмэгдэж, зах зээл тогтворжих боломжтой.
AREA (Agency for Real Estate Affairs)-ийн мэдээлснээр 2024-2025 онд хоосон газрын татварын дарамт нэмэгдсэнээс аль хэдийн хөгжүүлэлтэд бэлэн газрын нийлүүлэлт 12-15%-иар өссөн байна. Түүнчлэн Сан хайдын яамны 2024-2027 оны үнэлгээгээр Сукхумвит гудамжны 1-63 дугаар сойн хооронд газрын үнэлгээ 800,000-1,500,000 бат/тарваг (square wah) хүрч байгаа нь Бангкокийн энэ бүсийн газрын үнэ хэр өндөр байгааг харуулж байна.
Том газар эзэмшигчид газраа зарж эхлэх үү?
Омбоцонт эзэмшигчид (Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi болон Chirathivat гэр бүлүүд) урт хугацааны стратегитайгаар ажилладаг тул хэдэн зуун мянган батын татварын өсөлтөөс болж хөрөнгөө хямдаар зарах магадлал бага. Харин спекуляцийн зорилгоор жижиг, дунд хэмжээний газар эзэмшдэг хөрөнгө оруулагчид нөхцөл байдал өөрчлөгдмөгц гарах шийдвэр гаргах магадлалтай.
Худалдан авахаас өмнө газрын татварын статусыг хэрхэн шалгах вэ?
Эзэмшигчээс Чанот (өмчийн эрхийн гэрчилгээ) болон сүүлийн жилийн газрын татварын баримтыг шаардаж авах хэрэгтэй. Энэ баримтад тухайн газар аль ангилалд (хоосон, хөдөө аж ахуй, оршин суух, арилжааны) хамаарч байгаа нь тодорхой бичигдсэн байдаг. Мөн BMA-ийн Хотын төлөвлөлтийн газраас бүсчлэлийн мэдээллийг шалгуулах нь чухал алхам юм.
Дүгнэлт: энэ бол зах зээлийн ил тод байдал руу шилжсэн алхам
Бангкокийн энэхүү татварын өөрчлөлт хотын дэг журам алдагдсанаас болсон шоконогдол биш, харин газрын бодит ашиглалттай нийцүүлсэн хэвийн жам ёсны алхам гэж үзэж болно. Бодит өгөөж дээр тулгуурлан хөрөнгө оруулалтаа сонгодог хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол эерэг шинж, учир нь зах зээл улам ил тод болж байна.
Эх сурвалж: Nation Thailand
Тайландад орон сууц, газар худалдан авах төлөвлөгөөтэй байна уу? Тайланд Хөрөнгөийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон хөрөнгө оруулалтыг сонгоход туслахад бэлэн байна.