Богино хариулт: юу болсон бэ?
Тайландын цагдаа 2026 онд Бангкокийн нэр хүндтэй дүүргүүдэд байрлах 33 виллаг 33 хуулийн этгээдээр дамжуулан худалдан авсан хятад иргэдийн сүлжээг задалжээ. Нийт үнэ дүн нь 1.275 тэрбум бат буюу ойролцоогоор 35 сая ам.доллар. Схем нь Тайландын иргэн 'нэр зээлдүүлэгч' хувьцаа эзэмшигчээр дамжуулан компани байгуулж, тэр компаниараа газар, байшин худалдаж авах замаар гадаадын иргэдэд газар шууд өмчлөхийг хориглосон хуулийг тойрч гарах маягтай байв.
Энэ бол ганц тохиолдол биш. Хэргийн цар хүрээ, түүнийг олон нийтэд ил болгосон байдал нь Тайландын эрх баригчид улс орон даяар нэр зээлдүүлэх (nominee) бүтцийг чанга шалгаж эхэлснийг тодорхой харуулж байна. Пхукет болон Тайландын бусад бүс нутагт хөрөнгө оруулахыг бодож буй хүмүүст энэ мөч эрсдэлээ ухаалгаар үнэлэх цаг юм.
Хэрэг яг юу байсан бэ: тоо баримтаар
- Тайландын цагдаа хятад иргэдийн 'нэр зээлдүүлэгч' сүлжээг илрүүлсэн бөгөөд энэ нь 33 компани, Бангкокт байрлах 33 тансаг виллагаас бүрдэж, нийт үнэ дүн нь 1.275 тэрбум батаас давжээ
- Схем нь Газрын тухай хуулийн 86 дугаар зүйлд заасан гадаадын иргэдийн газар өмчлөхийг хориглосон заалтыг тойрч гарахын тулд Тайландын иргэдийг нэр зээлдүүлэгч хувьцаа эзэмшигчээр ашигласан
- Зөрчил гаргагчид Гадаадын бизнесийн тухай хуулийн (FBA) дагуу хөрөнгөө хураалгах, торгууль төлөх, эрүүгийн хариуцлага хүлээх эрсдэлтэй
- Энэ рэйд нь илүү том чиг хандлагын нэг хэсэг: 2024 оноос хойш Тусгай мөрдөн байцаах газар (DSI) тансаг үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт нэр зээлдүүлэх бүтцийг илүү нягт шалгаж эхэлсэн
- Үүнтэй холбоотой Пхукет дэх 3 дахь үе шатны ажиллагаагаар 77 компани, 1.053 тэрбум батын үнэ бүхий газар шалгагдсан нь энэ шалгалт зөвхөн Бангкокт хязгаарлагдахгүй байгааг харуулж байна
- Хууль ёсны сонголтууд одоо ч байсаар байна: чөлөөт өмчлөлийн (freehold) кондо, урт хугацааны түрээс (30+30+30 жил), мөн BOI-тай холбоотой бүтэц
Хуулийн үндэс: яагаад ийм хатуу байдаг вэ?
Гадаадын иргэдэд газар өмчлөхийг хориглосон заалт нь 1954 оны Газрын хуулийн 86 дугаар зүйлд тусгагдсан бөгөөд энэ хууль 70 гаруй жилийн турш өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна. Оршин суугч, тэр байтугай Elite Visa эзэмшигчид ч гэсэн энэ хуулийн үл хамаарах зүйл болдоггүй.
Гадаадын бизнесийн тухай хууль (1999) нь газартай холбоотой үйл ажиллагаа явуулдаг Тайландын компанид гадаадын хөрөнгө оруулалтын хувийг 49%-иар хязгаарладаг. Тайландын хувьцаа эзэмшигчид бодит хөрөнгө оруулаагүй, зөвхөн нэрээ зээлдүүлсэн тохиолдолд ийм схем нь эрүүгийн гэмт хэрэгт тооцогддог.
The Nation Thailand сониноос авсан мэдээллээр, энэ хэрэгт холбогдсон үл хөдлөх хөрөнгүүд Бангкокийн нэр хүндтэй дүүргүүдэд байрлаж байсан бөгөөд нэг байшингийн дундаж үнэ ойролцоогоор 38.6 сая бат (1 сая ам.доллараас дээш) байжээ.
Пхукет, Пханг Нга, Крабигийн бүсэд явагдсан 3 дахь үе шатны ажиллагаанд 500 гаруй ажилтан оролцож, 59 хүн баривчлагдаж, 60 газарт нэгэн зэрэг нэвтэрч шалгалт хийсэн бөгөөд газар, хувьцаа эзэмшлийн бүтэцтэй холбоотой 77 компанийг шалгасан. Холбогдох хөрөнгийн үнэ ойролцоогоор 1.053 тэрбум бат байв.
Энэ зөвхөн Бангкокт хамаатай юу?
Огт үгүй. Улс орон даяар Самуй, Пханган арлуудад л гэхэд гадаадын иргэдтэй холбоотой 11,400 гаруй компани шалгалтад орсон бол, улсын хэмжээнд 7,000 гаруй компани шалгагдаж, 850 гаруй компанийг аль хэдийн шүүхэд өгсөн байна. Улсын төсөвт учирсан хохирлыг ойролцоогоор 15 тэрбум бат гэж тооцож байна.
Энэ мэдээллүүд харуулж байгаа зүйл бол: Пхукет дэх нэр зээлдүүлэх бүтцийг шалгах ажиллагаа нь Бангкокийн виллагийн хэргээс тусдаа биш, харин нэг том стратегийн хэсэг юм. Пхукетэд хөрөнгө оруулах сонирхолтой Монгол уншигчдын хувьд энэ нь онцгой анхаарууштай баримт.
Хууль ёсны сонголтууд: юу үлдэж байна вэ?
Гадаадын иргэд дараах эрхтэй хэвээр байна:
- Кондо нь чөлөөт өмчлөлийн (freehold) хэлбэрээр шууд өмчлөгдөх боломжтой хэвээр байгаа бөгөөд барилгын нийт талбайн гадаадын өмчлөлийн квот (49%) дуусаагүй тохиолдолд л худалдан авах боломжтой
- Урт хугацааны түрээс (30 жил, сунгах боломжтой) нь Тайландын хуулиар хүлээн зөвшөөрөгдсөн бүтэц. Эхний 30 жил бүрэн хамгаалагдсан байдаг, харин 2, 3 дахь удаагийн сунгалт нь гэрээ болон түрээслүүлэгчийн шударга сэтгэлээс шалтгаална
- BOI-тай холбоотой бүтэц нь тодорхой нөхцөлд гадаадын иргэдэд илүү уян хатан боломж олгодог
2024-2025 онд засгийн газар гадаадын иргэдэд хамгийн ихдээ 1 рай (1,600 м²) газар, хамгийн багадаа 40 сая бат-ийн хөрөнгө оруулалтаар худалдан авах боломжийг олгох хуулийн төслийг хэлэлцсэн боловч улс төрийн эсэргүүцлээс болж хойшлогдсон хэвээр байна.
Нэр зээлдүүлэх схемийн шийтгэл ямар байдаг вэ?
Нэр зээлдүүлэх бүтэц ашигласан нь илэрвэл дараах шийтгэл хүлээлгэдэг:
- Хамгийн ихдээ 1 сая бат-ийн торгууль
- Хамгийн ихдээ 3 жилийн хорих ял
- Газрын албанаас гаргасан шийдвэрийн дагуу 180 хоногийн дотор хөрөнгөө албадан худалдах үүрэг
Хэрэв эзэмшигч сайн дураараа худалдаагүй бол хөрөнгө нь дуудлага худалдаанд гардаг бөгөөд орлого нь торгууль, зардлыг хассаны дараа эзэмшигчид буцаагдана. Гэхдээ дуудлага худалдааны үнэ нь ихэвчлэн зах зээлийн үнээс мэдэгдэхүйц доогуур байдаг.
Түгээмэл асуулт хариулт
Гадаад иргэн 2026 онд Тайландад байшин хууль ёсоор худалдаж авч болох уу?
Гадаад иргэн газрыг байшинтай нь хамт шууд өмчлөх боломжгүй. Хууль тогтоомж оршин суугч бус хүмүүсийн газар өмчлөхийг хориглодог. Хууль ёсны замууд нь: барилгыг тусад нь эзэмшиж, доод талын газрыг урт хугацаагаар түрээслэх, эсвэл тодорхой хязгаарлалтын дор Тайланд эхнэр/нөхрөөрөө дамжуулан худалдан авах явдал юм. Харин кондо бол чөлөөт өмчлөлийн хэлбэрээр шууд худалдаж авах боломжтой.
Нэр зээлдүүлэх бүтцийн эрсдэл юу вэ?
Эрсдэл маш ноцтой. Хөрөнгө хураагдах, эрүүгийн хариуцлага хүлээхээс гадна хөрөнгө оруулагч бүрэн бүхэлдээ нэр зээлдүүлэгч хувьцаа эзэмшигчээсээ хамааралтай болдог. Эдгээр Тайланд 'түнш' нар хуулийн хувьд компанийг эзэмшиж, хүссэн үедээ хөрөнгийг зарах, захирлыг солих боломжтой. Ийм маргаанд шүүх ерөнхийдөө улсын талд шийдвэр гаргадаг.
Бангкокийн аль дүүргүүд илүү ихээр шалгагддаг вэ?
Хамгийн их анхаарал татдаг дүүргүүд бол Сукхумвит, Сатхорн, Тхонглор, мөн Банг На, Рамкхамхенг хавийн хаалттай орон сууцны хороолол (moo baan) юм. 20 сая батаас дээш үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө автоматаар шалгалтад ордог.
Түрээслэх бүтэц (leasehold) найдвартай сонголт мөн үү?
Урт хугацааны түрээс (30 жил, сунгах боломжтой) нь Тайландын хуулиар хүлээн зөвшөөрөгдсөн хууль ёсны хэрэгсэл. Эхний 30 жил бүрэн хамгаалагдсан. 2, 3 дахь удаагийн сунгалт нь гэрээний нөхцөл болон түрээслүүлэгчийн шударга байдлаас шалтгаалдаг тул мэргэжлийн хуульчаар сайтар боловсруулсан гэрээ туйлын чухал.
Хөрөнгө хураагдсаны дараа юу болдог вэ?
Газрын алба 180 хоногийн дотор албадан худалдах тухай шийдвэр гаргадаг. Эзэмшигч сайн дураараа зараагүй тохиолдолд хөрөнгө дуудлага худалдаанд ордог. Орлого нь торгууль, зардлыг хассаны дараа эзэмшигчид буцаагдах ч дуудлага худалдааны үнэ зах зээлийн үнээс мэдэгдэхүйц доогуур байдаг.
Энэ зөвхөн хятад хөрөнгө оруулагчдад хамаатай юу?
Үгүй. Энэ хууль гадаад бүх иргэнд адилхан хамаарна. Өмнө нь Орос, Европын улс орнууд, Австралийн иргэдийн эсрэг ижил төстэй хэрэг Пхукет, Ко Самуйд гарч байсан. Хятад сүлжээ нь цар хүрээгээрээ анхаарал татсан ч хуулийн механизм нь бүх үндэстэнд адилхан хэрэгждэг, үүнийг Пхукет, Пханг Нга, Краби дахь зэрэгцээ ажиллагаанууд нотолж байна.
Хөрөнгө оруулагчид хэрхэн хуулийн хүрээнд хамгаалагдах вэ?
Гурван гол алхам чухал:
- Кондо худалдаж авах - чөлөөт өмчлөлийн (freehold) эрхээр, 49%-ийн гадаадын өмчлөлийн квотод багтааж
- Вилла сонирхож байвал - түрээслэх (leasehold) бүтцийг мэргэжлийн, туршлагатай хуульчтай хамт боловсруулах
- Due diligence хийлгэх - хөгжүүлэгчтэй ямар ч холбоогүй, бие даасан хуульчаар үл хөдлөх хөрөнгө бүрийг нягтлан шалгуулах
Энэ хэрэг нь ганц тохиолдол биш, харин Тайландын эрх баригчдын тогтолцооны түвшний бодлогын нэг илрэл юм. Хэдэн арван жил ажиллаж байсан нэр зээлдүүлэх схемүүд одоо хүлээн зөвшөөрөгдөшгүй эрсдэлтэй болжээ. Бангкок эсвэл арлуудад хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй хүмүүсийн хувьд цорын ганц зөв зам бол хатуу хууль ёсны эзэмшлийн хэлбэр юм. Тайландын зах зээл өнөөдрийг хүртэл сонирхолтой хэвээр байна: кондоны түрээсийн ашиг жилд 5-7% хэвээр байгаа бөгөөд орох босго нь Сингапур, Хонконгтой харьцуулахад хамаагүй бага. Гэхдээ хөрөнгөө хамгаалах нь зөв бүтэцтэй хэлцлээс эхэлдэг.
Эх сурвалж: International Investment
Тайландад хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй байгаа бол манай Тайланд Хөрөнгө багийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон, хууль ёсны хамгийн аюулгүй сонголтыг олоход тусална.