Кондо худалдаж авахгүйгээр Тайландын үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулж болох уу?
Болно. AWC (Asset World Corp) компани 2026 онд Тайландын хөрөнгийн бирж (SET) дээр 50 тэрбум бат (ойролцоогоор 1.4 тэрбум ам.доллар) үнэ бүхий шинэ REIT-ийг "Asset World Corp REIT" (AWR) нэрээр нийтэд гаргахаар төлөвлөж байна. Хэрэв төлөвлөгөөний дагуу явагдвал энэ нь сүүлийн гурван жилд Зүүн Өмнөд Азид бүртгэгдсэн хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгийн IPO-нуудын нэг болно.
Монгол хөрөнгө оруулагчдын дийлэнх нь Пхукетэд кондо, вилла шууд худалдаж авах загварт дассан. Гэтэл REIT нь огт өөр зам санал болгож байна: компани байгуулах, түрээслэгч хайх, Тайландын газрын өмчлөлийн хуультай тэмцэх шаардлагагүйгээр, зүгээр л биржээс нэгж (unit) худалдаж аваад, таван одтой зочид буудал, арилжааны байрны орлогод суурилсан ногдол ашиг авах боломж юм.
Брокерийн данс нээхээсээ өмнө энэ трастад яг юу багтаж байгаа, гадаадын хөрөнгө оруулагч ямар эрсдэл хүлээж байгааг тодорхой ойлгох хэрэгтэй.
AWR трастад ямар хөрөнгө багтах вэ?
AWR-ийн үндсэн хөрөнгө нь Бангкок болон амралт зугаалгын бүсүүд дэх дээд зэрэглэлийн зочид буудал, арилжааны байрнууд бөгөөд Marriott, Hilton, Melia зэрэг брэндийн менежментийн дор ажилладаг. Эхний ээлжинд трастад AWC-ийн нийт ойролцоогоор 61 хөрөнгөөс сонгосон тав орчим өмчлөлийн (freehold) байр орж, жил бүр 1-2 нэмэлт хөрөнгө нэмж оруулах төлөвтэй байна.
Трастын зорилтот хэмжээ нь AWC-ийн 2026 оны 2-р улирлын байдлаарх нийт хөрөнгийн ойролцоогоор 25%-тай тэнцэж байна. Компанийн бүтцэд ил тодорхой хуваарь бий: AWC өөрөө өсөлтийн боломж өндөртэй шинэ төслүүдийг хөгжүүлэх "хөдөлгүүр", харин AWR нь тогтвортой орлого өгдөг "боловсорсон" хөрөнгийг барьж, тогтмол ногдол ашиг олгох зориулалттай.
Энэ бол Тайландын жижиг тоглолт биш. AWC-г Тайландын хамгийн баян гэр бүлүүдийн нэг болох Сирвадханапхакди (Sirivadhanabhakdi) гэр бүл хянадаг бөгөөд тус компанийн бүхэлдээ авч үзвэл 30 гаруй зочид буудал, худалдааны төвөөс бүрдсэн портфель бий.
Тайландын REIT зах зээл өнөөдөр ямар байдалтай байна?
SET биржид одоогоор хэдэн арван REIT арилжаалагдаж байгаа бөгөөд 2025 оны эцэс гэхэд тэдгээрийн нийт зах зээлийн үнэлгээ 300 тэрбум батаас давсан. Одоогийн хамгийн том зочид буудлын REIT нь SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT) боловч шинэ AWC траст хэмжээгээрээ үүнийг давах магадлалтай.
Тайландын хууль ёсны шаардлагаар (Trust for Transactions in Capital Market Act) REIT нь цэвэр ашгийнхаа дор хаяж 90%-ийг ногдол ашиг болгон хуваарилах ёстой. Энэ нь REIT-ийг тогтмол мөнгөн урсгал хайдаг хөрөнгө оруулагчдад онцгой сонирхолтой болгодог.
2024-2025 онд Тайландын REIT-үүдийн дундаж ногдол ашгийн өгөөж (dividend yield) бат-аар жилд 5-7% байсныг SET-ийн зах зээлийн мэдээлэл харуулж байна. Тайландын Үндэсний банк 2025 оны 12-р сард бодлогын хүүгээ 2.0% хүртэл бууруулсан нь ногдол ашиг өгдөг хэрэгслүүдийг банкны хадгаламжтай харьцуулахад илүү таатай сонголт болгож байна.
Гадаадын хөрөнгө оруулагч REIT нэгж хэрхэн худалдаж авах вэ?
Энэ асуултад хариулах нь харьцангуй энгийн: Тайландын лицензтэй брокер (жишээ нь Bualuang Securities, KGI, Maybank Kim Eng) дээр данс нээхэд хангалттай. Ер нь паспорт, Тайландын банкны данс, оршин суугаа хаягийн баримт шаардагдаж, процесс нэг-хоёр долоо хоног үргэлжилдэг.
Газар өмчлөхтэй харьцуулбал ялгаа нь чухал: газрын хувьд гадаадынхны эзэмшлийг хязгаарладаг олон дүрэм журам байдаг бол REIT нэгжийн хувьд гадаадынхны эзэмшлийн дээд хязгаар байхгүй. Мөн нэвтрэх босго маш бага - Тайландын REIT нэгж арилжаалж эхлэх доод үнэ хэдэн мянган бат (100 ам.доллараас бага) байдаг бол физик үл хөдлөх худалдаж авахад хамаагүй их капитал шаарддаг.
Ногдол ашгийн хувьд гэвэл, Тайланд оршин суугч бус хувь хүнд төлж буй ногдол ашгаас 10%-ийн суутгал татвар авдаг. Хоёр улс хооронд давхар татварын гэрээ байж болох ч үүнийг практикт хэрэглэхийн тулд хоёр орны татварын мэргэжилтэнтэй зөвлөлдөх шаардлагатай.
REIT vs. Пхукетийн кондо түрээслэх: ямар нь илүү тохиромжтой вэ?
Энэ хоёрыг зөрчилдүүлэх бус, харилцан нөхцөж буй хоёр стратеги гэж харах нь зөв. Физик үл хөдлөх хөрөнгө нь өөрөө амьдрах, зэрэгцүүлээд түрээслэх боломжийг хүсдэг, 3-5 сая бат-аас эхэлдэг нэвтрэх босгыг тайвнаар хүлээж авах чадвартай худалдан авагчид тохирно.
Харитай, REIT нь удирдлагын дарамтгүйгээр Тайландын зах зээлд бага хөрөнгөөр орох боломж хайж буй хөрөнгө оруулагчид тохирдог: түрээслэгч хайх шаардлагагүй, менежментийн компанид 20-30% шимтгэл төлөх шаардлагагүй, агааржуулагч засах эсвэл хөрш нэртэй асуудал шийдэх шаардлагагүй. Мөн ликвидность (арилжааны хурд) хамаагүй өндөр - нэгжийг хэдхэн минутын дотор зарж чадна, харин физик үл хөдлөхийг зарахад сар шаардагдаж болно.
Пхукетийн орон сууцны зах зээл өөрөө гадаадын эрэлт хэр хүчтэй байгааг харуулж байна: AssetWise-ийн The Title брэнд ганцаараа арал даяар 47.4 тэрбум бат үнэ бүхий портфель эзэмшдэг бөгөөд бэлэн мөнгөтэй олон улсын худалдан авагчид шилжүүлэх (transfer) хүртэл 75% хүртэлх дүнг урьдчилж төлдөг тохиолдол цөөнгүй.
AWR хэзээ бирждэх вэ, одоо хүлээх нь зөв үү?
AWC компани 2026 он гэж зарласан боловч тодорхой огноо хараахан зарлаагүй байна. Тайландад REIT-ийн IPO нь Хөрөнгийн бирж, үнэт цаасны хорооны (SEC) албан ёсны зөвшөөрлийг авснаас хойш ихэвчлэн 6-12 сар бэлтгэл шаарддаг. Мэдээллийг SET-ийн албан ёсны сайтаар нийтэлдэг.
Хэрэв та зөвхөн физик үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хандлагатай байсан бол 50 тэрбум батын энэ IPO нь Тайландын капиталын зах зээл хэрхэн өсч, боловсорч байгааг харуулж буй нэг илрэл юм. Банкны хадгаламжийн хүүнээс дээгүүр өгөөжтэй, хууль ёсны, ликвидтэй хэрэгсэл гарч ирж байгаа нь хөрөнгөө олон эх үүсвэрт хуваарилахыг хүсэгчдэд шинэ сонголт өгч байна. Гэхдээ REIT-ийг баталгаат орлоготой андуурч болохгүй - энэ нь бас л зах зээлийн хэрэгсэл бөгөөд өөрийн бүх эрсдэлийг зөөж явдаг гэдгийг санах хэрэгтэй.
Тайланд Хөрөнгөгийн зөвлөхүүд манай уншигчдад ийм шинэ санхүүгийн хэрэгслүүдийг физик үл хөдлөх хөрөнгөтэй хэрхэн зөв харьцуулж, аль нь өөрийн зорилгод илүү нийцэж байгааг тодорхойлоход тусалдаг.
Эх сурвалж: Nation Thailand