Товч хариулт: 38.18 тэрбум бат нь юу гэсэн үг вэ?
AssetWise компанийн бэклог 2026 оны 3-р сарын байдлаар 38.18 тэрбум бат (ойролцоогоор 32.5 бат/доллараар тооцвол 1.17 тэрбум ам.доллар) байна. Энэ бол зарагдсан гэрээ, гэхдээ өмч хараахан шилжүүлээгүй байгаа орон сууцны нийт үнийн дүн. Тайландын нягтлан бодох бүртгэлийн дүрмийн дагуу орлого зөвхөн Газрын албанд өмч шилжүүлэх мөчид бүртгэгддэг тул энэ мөнгө одоохондоо компанийн орлого биш, харин ирээдүйн орлогын нөөц юм.
Хагас жилийн орлого 5.69 тэрбум бат болж, өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад 57%-иар өссөн байна. Гэхдээ энэ өсөлт шинэ борлуулалтаас биш, аль хэдийн зарагдсан нэгжүүдийг гардуулснаас үүдэлтэй. Бэклог нь хагас жилийн орлогоос гурав дахин их байгаа нь ойрын хэдэн жилийн орлогын нэлээд хэсэг нь аль хэдийн 'түгжигдсэн' гэсэн үг.
Яагаад Пхукетийн хувь энэ тоонд чухал вэ?
AssetWise болон Rhom Bho Property хоёрын хамтарсан 'The Title' брэндийн нэгдсэн багц 47.4 тэрбум бат үнэлгээтэй бөгөөд үүнээс 57% нь Пхукетийн захиалга эзэлж байна. Энэ хувь хэмжээ 2028 он хүртэлх орлогын харагдацыг өгч байгаа гэж компани мэдэгджээ.
Баримт нь энгийн: Тайландын дотоод зээлийн бодлого чангарсан, орон сууцны дотоод эрэлт сулжиж байгаа үед энэ цоорхойг гадаадын хөрөнгө нөхөж байна. Пхукет дэх борлуулалт яг тэр гадаадын хөрөнгийн урсгалыг харуулж буй хэсэг юм. 2025 онд Пхукетийн виллагийн борлуулалт 12.9%-иар өссөн бол, энэ өсөлт тодорхой хэсэгт л, ялангуяа менежмент, үйлчилгээ, байршил сайтай төслүүдэд төвлөрсөн: баруун эрэг (Банг Тао, Лайан, Камала).
Брэндийн орон сууц гэж юу худалдаж авдаг вэ?
Пхукет дээр хямд студи авч, богино хугацааны түрээслэх зах зээл аль хэдийн өнгөрсөн. Өнөөдөр 8-15 сая бат төсөвтэй худалдан авагч квадрат метр биш, харин ажиллагаагаа хэн авч явахыг сонгож байна: түрээсийг хэн удирдах, амарлт улиралд ямар дүүргэлт байх, тоног төхөөрөмжийг хэн шинэчлэх, орлогыг эзэмшигч болон операторын хооронд хэрхэн хуваах.
Брэнд гэдэг нь удирдлагын эрсдэлийг мэргэжлийн операторт шилжүүлэх нэг арга зам. Яг энэ шалтгаанаар үнийн премиум бий болдог. Мөн Орос, Казахстан, Хятадаас ирсэн худалдан авагч барилга угсралт, ажиллагааг биечлэн хянах боломжгүй тохиолдол их байдаг. SET-д бүртгэлтэй хөгжүүлэгчийн брэнд төсөл гэдэг нь угаасаа задлан шинжилсэн санхүүгийн тайлан худалдаж авах хэрэг, зөвхөн интерьерийн дизайн биш.
Хаана энэ логик эвдэрдэг вэ?
Одоо тааламжгүй хэсэг рүү оръё.
Брэндийн премиум дахин зарахад тааруу ажилладаг. Анхны худалдан авагч удирдлагын компани, лобби төлөөс 20-35% нэмэлт төлдөг бол, 5 жилийн дараа хоёр дахь худалдан авагч бүс нутгийн м²-ийн үнэ, өнгөрсөн жилийн бодит цэвэр өгөөжийг харна. Хэрэв бодит цэвэр өгөөж брошюрт амласан 7-8%-ийн оронд 4-5% болж хувирвал, премиум шууд алга болдог. Цоорхой нь ямагт нэг газарт л гардаг: сурталчилгааны хувь хэмжээ өндөр дүүргэлттэй нийт орлогоор тооцогддог бол, эзэмшигч оператор комисс, коммунал төлбөр, sinking fund хандив, татвар, 5-10 сарын борооны улирлын хоосон байдлыг хассаны дараа орлого авдаг.
Хоёрдугаарт, бэклог гэдэг нь барилга бүрэн дуусах баталгаа биш. Тайландад зарим орны худалдан авагчдад танил байдаг мөнгийг бүрэн гүйцэтгэл хүртэл блоклосон дансанд байлгах механизм байхгүй; гэрээний төлбөр шууд хөгжүүлэгчид очиж, барилгын явц гүйцэтгэлийг санхүүжүүлдэг. Цорын ганц бодит хамгаалалт бол хөгжүүлэгчийн санхүүгийн байдал, дуусгасан төслүүдийн туршлага, худалдах гэрээний бүтэц юм. Яг энэ учраас нийтийн санхүүгийн ил тод байдал зөвхөн нэр хүндийн асуудал биш, практик ач холбогдолтой.
Гуравдугаарт, баруун эрэг нягт барилгажиж байна. Банг Тао, Лайан, Камала тус бүр шинэ нэгжийн олон багц шингээж байгаа бөгөөд өнөөдрийн бэклог дуусгагдсан барилга болж хувирах үед адилхан түрээслэгчийн санд өрсөлдөх өрсөлдөөн улам чангарна.
Гадаадын иргэн Пхукетийн орон сууцыг хэрхэн, ямар нөхцөлд худалдаж авдаг вэ?
Гадаадын иргэн орон сууцны барилгын зарагдах талбайн 49%-д л freehold (өмчлөх эрх) авах боломжтой; үлдсэн 51% нь гадаадын иргэнд зөвхөн leasehold хэлбэрээр, ихэвчлэн 30 жилийн хугацаатай, сунгах боломжтойгоор нэвтэрдэг. Алдартай төслүүдэд энэ квота хурдан дуусдаг тул депозит өгөхөөсөө өмнө үлдсэн квотыг баталгаажуулах хэрэгтэй.
Мөнгө шилжүүлэх дараалал ч чухал: гадаадын иргэний мөнгө гадаад улсаас гадаад валютаар ирж, Тайландын банк дотор бат руу хөрвүүлэгдэх ёстой. Банк Foreign Exchange Transaction (FET) маягт олгодог бөгөөд энэ маягт байхгүй бол Газрын алба freehold өмчлөлийг бүртгэхгүй.
Зах зээлийн тооцоолол харуулж байна: брэндийн орон сууц ижил байршлын брэндгүй орон сууцаас ойролцоогоор 20-35% үнэ дээгүүр зардаг.
Бодит өгөөж хэдэн хувь байх магадлалтай вэ?
Менежментийн компанийн шимтгэл, коммунал төлбөр, татвар хассаны дараа Пхукетийн брэндийн орон сууцны бодит цэвэр өгөөж ихэвчлэн жилийн 4-6% орчим байдаг. Маркетингийн материалд харагддаг 8-10% гэсэн тоо ихэвчлэн нийт орлого дээр, өндөр дүүргэлтийн урьдчилсан тооцоо дээр суурилдаг.
Бидний байр суурь
Хэрэв төсөв тань 5-6 сая батаас доогуур бол, брэндийн Пхукет таны сегмент биш байх магадлалтай. Энэ үнийн түвшинд брэндийн премиум өгөөжийг эрчимтэй эвддэг бөгөөд та адилхан студи түрээслэгчидтэй зуу зуугаараа өрсөлдөх болно. Энэ сегментэд BTS, MRT станцын ойролцоох Бангкокийн орон сууц руу харах нь илүү логик: тэнд түрээслэгч 4 сар биш, бүтэн жилээр амьдардаг.
8 сая батаас дээш төсөвтэй бол логик эргэдэг. Энд бид дараах гурван шалгуураар төсөл сонгоно: хөгжүүлэгч нийтийн бүртгэлтэй бөгөөд бэклогоо ил тод мэдэгддэг, оператор аль хэдийн арал дээр бодит дүүргэлтийн тоо баримттай ажиллаж байгаа, лизингийн гэрээ 6%-иас дээш баталгаатай өгөөж амлахгүй байх (ийм амлалт ихэвчлэн худалдан авах үнийг хиймлээр өсгөсний нөхөн олговор байдаг).
Энэ бол олон худалдан авагч алгасдаг нэг алхам: амарлт улиралд, 2-р сард биш, харин 7-р, 9-р сард очиж эргэн тойрноороо хараарай. Эрэг, замын бодит нөхцөл яг тэр сард илүү үнэнээр илэрдэг.
ЧАД (Түгээмэл асуулт хариулт)
Хөгжүүлэгчийн 'бэклог' гэж юу вэ?
Энэ бол өмч хараахан шилжүүлээгүй, гэхдээ гарын үсэг зурсан худалдах-худалдан авах гэрээний нийт үнийн дүн. Мөнгийг зөвхөн Газрын албанд өмч шилжих мөчид орлого гэж бүртгэдэг. 38.18 тэрбум батын бэклог 5.69 тэрбум батын хагас жилийн орлоготой харьцуулахад, ирээдүйн хэдэн жилийн орлого аль хэдийн баталгаажсан гэсэн үг.
Өсөж буй бэклог барилга заавал дуусна гэсэн баталгаа мөн үү?
Үгүй. Энэ бол эрэлт, хөрвөх чадварын хүчтэй эерэг дохио, гэхдээ хууль ёсны баталгаа биш. Худалдан авагч хөгжүүлэгчийн дуусгасан төслийн түүх, санхүүгийн тайлан, гэрээний нөхцөл, хойшлогдсон гардуулалтын торгуулийг шалгах хэрэгтэй.
Гадаадын иргэн Пхукетийн брэндийн орон сууцыг freehold эрхтэйгээр авах боломжтой юу?
Тиймээ, барилгын зарагдах талбайн 49% квотод багтаж болно. Үлдсэн 51% нь зөвхөн leasehold, ихэвчлэн 30 жилийн хугацаатай, сунгах боломжтой. Депозит өгөхөөсөө өмнө үлдсэн квотыг тодруулах хэрэгтэй, учир нь алдартай төслүүдэд хурдан дуусдаг.
Тайланд руу орон сууц худалдаж авахаар мөнгө хэрхэн зөв шилжүүлдэг вэ?
Мөнгө гадаадаас гадаад валютаар, худалдан авагчийн нэр дээр ирж, Тайландын банк дотор бат руу хөрвүүлэгдэх ёстой. Банк эх үүсвэрийг баталгаажуулах FET маягт олгодог. Энэ маягт байхгүй бол гадаадын иргэн freehold бүртгэл хийх боломжгүй.
Яагаад Пхукетийн гардуулалт хөрөнгө оруулагчдад Бангкокоос илүү чухал вэ?
Бангкокийн эрэлт дотоод зээл, корпорацийн түрээсээс ихээхэн хамааралтай. Пхукетийн эрэлт гадаадын худалдан авагч, жуулчны урсгалаас хамаардаг. AssetWise болон Rhom Bho Property-ийн нэгдсэн багцад Пхукетийн бэклогийн хувь 57% болж өссөн нь дотоод зах зээл сулжиж байгаа хэдий ч гадаадын хөрөнгө Тайландын үл хөдлөх хөрөнгө рүү тасралтгүй урсаж байгааг харуулж байна.
Эх сурвалж: Dzen (hatamatata)