Тайланд яагаад институцийн мөнгөний уралдаанаас түр хоцорсон бэ?
2026 оны эхний зургаа сарын байдлаар Зүүн Өмнөд Азийн хөрөнгийн зах зээлүүд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой IPO-гоор дамжуулан ойролцоогоор 3 тэрбум ам.доллар татсан байна. Гэвч энэ мөнгөний ихэнх нь Хошимин хот, Куала-Лумпурын бирж рүү чиглэсэн бол бүсийн хоёр дахь том үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл болох Тайланд энэ удаад жагсаалтад ороогүй юм. Пхукет, Бангкокт кондо худалдаж авахыг төлөвлөж буй Монгол хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол болгоомжлох дохио биш, харин анхаарч судлах зүйл юм.
Инстицийн том мөнгө Бангкокоос холдож Хошимин, Куала-Лумпур руу шилжиж байна гэдэг нь бүсээс мөнгө гарч байна гэсэн үг биш, харин мөнгөний урсгал дахин хуваарилагдаж байна гэсэн үг. Гол асуулт бол Тайланд үүнд хэрхэн хариу арга хэмжээ авах вэ, мөн энэ өөрчлөлт хувийн хөрөнгө оруулагчдад ямар боломж нээж байна вэ гэдэг юм.
Товч хариулт: юу болж байна вэ?
- Nikkei Asia-гийн мэдээллээр 2026 оны эхний хагаст Зүүн Өмнөд Азийн үл хөдлөх хөрөнгийн IPO-гоор нийт 3 тэрбум ам.доллар татагдсан
- Тэргүүлж буй эмитентүүдэд UI Boustead REIT (Малайз), Sunway Healthcare, Dien May Xanh (Вьетнам) багтсан
- Вьетнам, Малайз энэ жагсаалтын ихэнх хувийг эзэлсэн бол Тайланд энэ удаад тэргүүлэгчдийн тоонд ороогүй
- Тайландын REIT-ууд NAV-аасаа (цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнэ) хямд үнээр арилжаалагдаж байгаа нь биет хөрөнгө буюу шууд кондо, вилла худалдан авах боломжийг нээж байна
- Пхукет, Бангкокт кондо худалдаж авах хувийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ нь илт ашигтай нөхцөл юм: институцийн өрсөлдөөн бага байх нь орох босгыг бодитоор доогуур болгодог
- Шинжээчид 2026 оны хоёрдугаар хагаст Тайланд гадаадын хөрөнгийг татах шинэ хөшүүрэг арга хэмжээ авах гэж байна гэж таамаглаж байна
Тоо баримтаар харвал: бүс нутгийн зураг
- IPO-гийн хэмжээ: Nikkei Asia-гийн тооцоолсноор Зүүн Өмнөд Азийн бүсийн үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд 2026 оны эхний хагаст нийлээд ойролцоогоор 3 тэрбум ам.доллар татсан
- Малайзын хөдөлгөөн: UI Boustead REIT том жагсаалтуудын нэг байсан бөгөөд энэ нь Малайзын үйлдвэрлэлийн, арилжаа-худалдааны үл хөдлөх хөрөнгэд итгэл нэмэгдэж буйг илэрхийлж байна
- Вьетнамын өсөлт: Dien May Xanh болон бусад эмитентүүд дотоод хэрэглээ, хотжилтын өсөлтөөс шалтгаалан амжилттай жагсаалтад орсон бол Вьетнамын ДНБ сүүлийн 3 жилд жилд 6-7%-иар өссөн
- Тайландын байдал: Тайландын хөрөнгийн бирж (SET) нь ASEAN-ий хамгийн том REIT платформ хэвээр бөгөөд 40 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн сан, нийт зах зээлийн үнэлгээ 15 тэрбум ам.доллар-аас давсан хэдий ч 2026 оны эхний хагаст шинэ том жагсаалт бүртгэгдээгүй
- Батын хүчирхэгжил: Тайландын бат оны эхнээс хойш ам.доллартай харьцуулахад 3-4%-иар өссөн, энэ нь гадаадын худалдан авагчдад Тайландын хөрөнгийг илүү үнэтэй болгож, мөнгөний урсгал сул валюттай зах зээл рүү шилжихийн нэг шалтгаан болсон
- Түрээсийн өгөөж: кондоминиумын дундаж жилийн түрээсийн өгөөж Бангкокт 4-6%, Пхукетэд 6-8% бөгөөд энэ нь харьцуулшгуй Малайз, Вьетнамын хөрөнгөөс өндөр үзүүлэлт юм
- Гадаадын өмчлөлийн дүрэм: Тайландын хууль тогтоомжийн дагуу гадаад иргэн нэг кондо барилгын нийт талбайн 49% хүртэлх хэсгийг фрихолд (бүрэн өмчлөл) хэлбэрээр эзэмшиж болно, энэ бол бүсийн хамгийн ил тод дүрэм журмуудын нэг
- Хөгжүүлэгчдийн итгэл: IPO удаашрал үл харгалзан Тайландын том хөгжүүлэгчид Пхукетэд шаргуу оруулалт хийж байна. Origin Property компани 2026-2028 онд Пхукетэд 3 тэрбум бат зарцуулахаар шийдвэрлэсэн бөгөөд зочид буудал, кондогийн орлого 2026 оны 4-р улирлаас тооцогдож эхэлнэ. Sansiri компани 4 жилийн хугацаанд Пхукетэд 40 тэрбум бат-ын шинэ төсөл хэрэгжүүлэхээр зорьж, арлын өмнөх 15 жилийн бүхий л хөгжлийн үнэ цэнийг ердөө 4 жилд давхар давахаар төлөвлөж байна
Институцийн капитал Вьетнам, Малайз руу яагаад чиглэсэн бэ?
Хоёр гол шалтгаан бий. Нэгдүгээрт, Вьетнам, Малайз энгийн бүртгэлийн журам, татварын урамшуулал зэрэг таатай IPO нөхцөл санал болгосон. Хоёрдугаарт, Тайландын зах зээл нэлээд хөгжингүй, том тоглогчид эрт дээр үеэс жагсаалтад орсон учир шинэ, том хэмжээний IPO-д зориулсан орон зай харьцангуй бага.
REIT гэж юу вэ, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд яагаад чухал вэ?
REIT (Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сан) бол арилжаа-худалдааны хөрөнгө эзэмшдэг, орлогынхоо дор хаяж 90%-ийг хувь эзэмшигчиддээ хуваарилах үүрэгтэй сан юм. REIT нь хөрөнгө оруулагчдад нийтийн зах зээлээр дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломж олгодог. REIT-ийн IPO-гийн үзүүлэлт нэмэгдэж байгаа нь тухайн салбарт институцийн итгэл нэмэгдсэнийг илэрхийлдэг.
3 тэрбум долларын бүсийн IPO Тайландын үнэ дээр яаж нөлөөлдөг вэ?
Шууд үнийн нөлөө байхгүй. Харин шууд бусаар, институцийн мөнгө бусад орон руу шилжих нь Тайландын зах зээл дэх өрсөлдөөнийг сулруулж, хувийн худалдан авагчдад илүү сонголт, хөгжүүлэгчидтэй илүү уян хатан хэлэлцээр хийх боломж олгож байна.
2026 оны хоёрдугаар хагаст Тайланд IPO зохион байгуулах эсэх?
Зах зээлийн тооцоолсноор SET биржид зочлон буудал, логистикийн салбарт хэд хэдэн жагсаалт бэлтгэгдэж байна. Тайландын засгийн газар мөн гадаадын хөрөнгийг татахын тулд хөрөнгө оруулагчийн визийн хөтөлбөрийг өргөжүүлэх зэрэг нэмэлт урамшууллын талаар хэлэлцэж байна.
Тайландын аль бүс одоогоор хамгийн сонирхолтой хөрөнгө оруулалттай вэ?
Пхукет Зүүн Өмнөд Азийн амралт зугаалгын бүсүүдийн дунд түрээсийн өгөөжөөр тэргүүлж, жилд 6-8% байна. Бангкок BTS, MRT шугамын дагуух дээд зэргийн кондоминиумуудаараа онцгойлж байна. Тэмдэглэхэд, гадаадын худалдан авагчид одоо Пхукетийн кондо худалдан авагчдын ойролцоогоор 75%-ийг эзэлж байгаа бөгөөд Бан Тао дүүрэгт баригдаж буй 408 нэгжтэй Peylaa Phuket зэрэг төслүүд яг л энэ олон улсын хэрэгцээнд зориулагдан баригдаж байна. Патайа цар тахлын дараа сэргэж байгаа хэдий ч энд түрээсийн өгөөж хараахан бага байна.
Вьетнам, Тайланд хөрөнгө оруулагчийн мөнгөний төлөө хэрхэн өрсөлддөг вэ?
Вьетнам хурдан эдийн засгийн өсөлт, хямд ажиллах хүчээрээ хөрөнгө оруулагчдыг татдаг. Тайланд хөгжсөн дэд бүтэц, эд хөрөнгийн эрхийн илүү хүчтэй хамгаалалт, тогтвортой аялал жуулчлалын салбартайгаа өрсөлддөг. Орон сууцны хөрөнгө оруулагчдын хувьд Тайланд илүү урьдчилан таамаглаж болох зах зээл хэвээр байна.
Гадаадын хөрөнгө оруулагчид Тайландын REIT-үүдэд шууд хөрөнгө оруулж болох уу?
Техникийн хувьд боломжтой, SET-д хандах эрхтэй олон улсын брокерээр дамжуулан. Практикт энэ нь Тайландад брокерийн данс нээхийг шаарддаг бөгөөд REIT-д хамгийн бага орох босго хэдэн мянган батаас эхэлдэг. Гэхдээ ихэнх худалдан авагчийн хувьд шууд кондо худалдаж авах нь илүү энгийн, ил тод сонголт юм.
Батын хүчирхэгжил үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Бат хүчирхэгжих нь гадаад худалдан авагчдын орох зардлыг нэмэгдүүлдэг. Гэхдээ дараа нь худалдаж борлуулахдаа ам.доллар эсвэл бусад валют руу хөрвүүлэхэд өгөөж мөн нэмэгддэг. Урт хугацааны хөрөнгө оруулагчид эцсийн эцэст батын тогтвортой байдлаас ашиг хүртдэг.
Дүгнэлт: цонх хэдий хугацаанд нээлттэй байх вэ?
Зүүн Өмнөд Азийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбар руу орж буй институцийн мөнгө өсөж байгаа бол Тайланд IPO-гийн хэмжээгээрээ Вьетнам, Малайзаас түр хугацаанд хоцорч байна. Гэхдээ Тайланд хувийн хөрөнгө оруулагчдад зориулсан үндсэн давуу талуудаа хадгалж байна: ил тод хууль тогтоомж, өндөр түрээсийн өгөөж, хөгжсөн дэд бүтэц. Одоогийн байдлаар том сангууд бусад чиглэлд харж байхад хувийн хөрөнгө оруулагчид институцийн капиталтай өрсөлдөхгүйгээр зах зээлд орох ховор боломжтой цонхны өмнө зогсож байна. Тайланд Хөрөнгийн баг энэ боломжийг ашиглан Пхукетэд тохирох хөрөнгө сонгоход тандаж дэмжлэг үзүүлэхэд бэлэн байна.
Эх сурвалж: Nikkei Asia