Түргэн хариулт: 60 сая бахийн вилла үнэ цэнэтэй юу?
Пхукетэд тийк модон фасад, тунгалаг усан сан бүхий 'гоё харагдаад доторх утас нь усанд норсон' вилла ховор биш. Тиймээс 60 сая бат (орчим 1.7 сая ам.доллар)-ын үнэтэй вилла бодитоор чанараараа энэ үнэдээ хүрч байвал энэ бол анхаарал татахуйц үзэгдэл. Банг Тао дүүрэгт байрлах, ердөө 6 виллатай хаалттай хороолол дахь энэ обьект нь нэр цуутай биш барилгын компанийн анхны төсөл байсан ч 2 жил ашиглагдсаны дараа ердөө 6 сарын хугацаанд шинэ мэт харагддаг. Бие даасан техникийн шалгалтаар илэрсэн дутагдлууд цөөхөн бөгөөд бүтцийн ноцтой асуудал огт олдоогүй нь Пхукетийн зах зээлд ховор тохиолдол юм.
Гол дүгнэлт нэг харцаар
- Үнэ: 60 сая бат (~1.7 сая ам.доллар), Банг Тао дүүргийн виллагийн зах зээлийн дээд эгнээнд
- 2 жилийн дараах байдал: элэгдэл бараг байхгүй, мод хазайгаагүй, плита хөндийрөөгүй, гипс хана хагараагүй
- Илэрсэн ноцтой дутагдал: усан сангийн ойролцоох цахилгааны хайрцаг усанд норсон, мөн PE дамжуулагчийн буруу холболт нь цахилгаанд цохиулах эрсдэлтэй
- Жижиг дутагдлууд: усан сангийн бүсэд полимерийн оронд цементэн зуурмаг ашигласан, модон элементэд силиконы оронд акрилын түрхлэг тавьсан, нэг өрөөнд хаалганы зогсоогч дутуу
- Давуу тал: гадаа гал тогооны металл бүрхэвчтэй тавилга, усан сангийн бүслүүр дугуйрсан хэлбэртэй, гурван эргэдэг бэхэлгээтэй чанартай хаалга суурилуулалт, гэрлийн зохицуулагч, нарийвчилсан төлөвлөлт
- Байршил: Банг Тао дүүргийн шилдэг хэсэг, өргөн зам, Blue Tree болон Boat Avenue-д ойрхон, далайд хүрэх зам тохиромжтой
Худалдаж авах зорилгоос хамаарсан хувилбарууд
Өөрөө амьдрахаар авах бол. Энэ вилла нь ажиллагаанд тохиромжтойгоор бодогдсон буюу орох танхим, хадгалах орон зай, амьсгал татагчтай гадаа гал тогоо, зөв бүсчлэгдсэн агааржуулалт (өрсөлдөгчид дунд элбэг тохиолддог, ор дээр шууд агаар үлээдэг байдал энд байхгүй) зэргээрээ ялгарна. Пхукетэд амьдрахаар нүүж буй гэр бүлд энэ бол бэлэн орох боломжтой сонголт. Гагцхүү электрикч дуудаж газардуулгын асуудлыг засуулах хэрэгтэй бөгөөд энэ ажилд 15,000-30,000 бат төсөвлөх нь зүйтэй.
Түрээсийн орлого олох зорилготой бол. Банг Тао бол арлын хамгийн эрэлттэй түрээсийн бүс нутгуудын нэг. Тав өрөө, усан сантай ийм төрлийн вилла улирлын оргил үед богино хугацааны түрээсээр жилд 5-7%-ийн өгөөж авчирна гэж тооцоологддог. Барилгын чанар сайн байгаа тул засвар үйлчилгээний зардал бага байх нь давуу тал. Гэвч эрсдэл нь ердөө 6 виллагийн менежментийг хариуцдаг компани том хороолол удирддаг компанитай харьцуулахад мэргэжлийн түвшин доогуур байж болзошгүй.
3-5 жилийн дараа дахин зарах зорилгоор авах бол. Банг Тао дүүргийн анхдагч зах зээлийн вилла сүүлийн гурван жилд дунджаар жилд 8-12% үнэ өсчээ. Нэр тодорхойгүй барилгачны обьектыг брэнд компанийн виллатай харьцуулбал дахин зарахад арай хэцүү боловч, 2 жилийн турш техникийн байдал маш сайн хэвээр байсан баримт нь дахин борлуулалтын үед хамгийн хүчтэй аргумент болно. Учир нь худалдан авагчид далд гэмтэлгүй обьектод нэмэлт үнэ төлөхөд бэлэн байдаг.
Ижил чанартай вилла барих бол. Банг Тао дүүрэгт газартай хамт ижил түвшний вилла барих зардал бага, ойролцоогоор 40-45 сая бат. Гэхдээ туршлагаас харахад тасралтгүй бие даасан хяналт (супервайзинг) байхгүй бол хамгийн сайн гэдэг подрядчик ч гэсэн ижил цахилгаан, ус тусгаарлалтын алдааг давтдаг. 15 сая бат хэмнэсэн мэт боловч эцэст нь жилийн турш стресс, дахин засвар хийх шаардлагатай болж болзошгүй.
Энэ бол ганцхан төслийн онцлог биш. Тайландын Газрын алба (Land Department)-ны мэдээллээр гадаадын худалдан авагчдын гомдлын ойролцоогоор 12% нь өмчлөлийн эхний жилд илэрдэг барилгын дутагдалтай холбоотой байдаг. Энэ нь үнийн ямар ч түвшинд бие даасан техникийн шалгалт хэрэгтэйг харуулж байна.
Харьцуулалтын хүснэгт
| Үзүүлэлт | Энэ вилла (Банг Тао, 60 сая бат) | Ердийн шилдэг компанийн вилла (ижил үнэ) | 10 сая ам.долларын дээд зэргийн люкс вилла |
|---|---|---|---|
| Талбайн хэмжээ | Уужим цэцэрлэгтэй, ногоон хашаатай | Дундаж талбай | Заримдаа ердөө 80 м2 амьдрах орон зай, тохижилт байхгүй |
| 2 жилийн дараах байдал | 6 сар шинэ мэт харагддаг | Ихэвчлэн 5-10 жил хуучирсан харагддаг | Барилгачнаас бүрэн хамаарна |
| Цахилгааны аюулгүй байдал | Газардуулга, залгуурын хайрцгийн асуудал (засах боломжтой) | Усанд наасан утасны холболт (ноцтой) | 10 сая долларт ч гэсэн баталгаагүй |
| Орох танхим, хадгалах орон зай | Байдаг | Ихэвчлэн байдаггүй | Байхгүй байж болно |
| Хаалга, эргэдэг бэхэлгээний чанар | Гурван бэхэлгээ, тэгш суурилуулалт | Картон цөмтэй, тэгш бус суурилуулалт | Үнэтэй материал, суурилуулалтын чанар мэдэгдэхгүй |
| Гадаа гал тогоо | Металл бүрхэвчтэй тавилга, амьсгал татагч, хийн зуух | Ховор тохиолддог | Бий боловч үргэлж ажиллагаатай байдаггүй |
| Усан сангийн бүслүүр | Дугуйрсан (аюулгүй) | Ихэвчлэн ирмэгтэй | Төслөөс хамаарна |
Гол эрсдэл, түгээмэл алдаанууд
PE дамжуулагчийн буруу холболт. Газардуулга, нейтраль дамжуулагчийг хооронд нь холбосон тохиолдолд, нейтраль шугам тасарвал гүйдэл газардуулгын замаар дамжиж, тоног төхөөрөмжийн биеэр аюултай цохилт үзүүлж болзошгүй. Засах арга: хуваарилах самбар дахь холбогч jumper-ийг устгах, мэргэжлийн электрикчийн хувьд ердөө 20 минутын ажил.
Усан сангийн ойролцоох залгуурын хайрцагт ус орсон. Битүүмжлэл дутуу, усан сангаас гарч буй хоолойн холболт зөв хийгдээгүйгээс болдог. Засах арга: IP65 стандартын хайрцаг суурилуулж, зөв тусгаарлалттайгаар хоолойг дахин холбох.
Усан сангийн бүсэд цементэн зуурмаг ашигласан. Дулааны тэлэлт агшилтын давтагдах мөчлөгт эвдэрч урсдаг. Засах арга: амортизацийн шинж чанартай хар полимерийн зуурмагаар солих.
Модон элементэд акрилын түрхлэг ашигласан. Халуун орны уур амьсгалд мод байнга тэлж, агшдаг тул акрилын уян хатан чанар хүрэлцэхгүй. Засах арга: холболтыг 3-4мм болгож дахин зассан, силикон түрхлэгээр дахин дүүргэх.
Нэр цуутай биш барилгачин. Энэ бол тухайн компанийн анхны төсөл тул борлуулалтын түүх байхгүй. Хэрэв компани зах зээлээс гарвал баталгааны нөхцөл утга учиргүй болно. Засах арга: баталгааны нөхцлийг гэрээгээр баталгаажуулж, компанийн эрх зүйн шалгалт (due diligence) хийлгэх.
Бие даасан хяналт байхгүй. Пхукетийн хамгийн сайн гэгдэх подрядчик ч гэсэн гаднын хяналтгүйгээр гэм дутагдалгүй объект бараг хэзээ ч бүтээдэггүй. Засах арга: суурь тавихаас эхлээд бие даасан техникийн хяналт авах. Энэ зардал нь хожим засварлахад хамаагүй өртөгтэй болох дутагдлуудаас урьдчилан сэргийлж, өөрийгөө нөхдөг.
Бие даасан шалгалт хийлгэхгүй бол юу болж болохыг сануулъя: 2024 онд Пхукетийн шинэ кондоминиумд хэрэглээнд орсноос ердөө 11 сарын дараа таазны хэсэг нуран унасан бөгөөд барилгачин компани зах зээлээс алга болж, 14 гадаадын өмчлөгчийг 42 сая бахийн алдагдалд оруулсан тохиолдол бий. Бие даасан аудит бол сонголт биш, эрсдэлээс хамгаалах заавал хэрэгтэй алхам юм.
Түгээмэл асуулт хариулт
2026 онд Банг Тао дүүргийн вилла хэдэн бат үнэтэй вэ?
Үнийн хязгаар маш өргөн: харагдах гоё үзэмжгүй, гурван унтлагын өрөөтэй виллагийн хамгийн доод үнэ 25 сая бат-аас эхлээд, далайн эргийн виллагийн үнэ 150 сая бат-аас дээш очдог. Энэ нийтлэлд авч үзсэн 60 сая бат (~1.7 сая ам.доллар)-ын вилла нь тав өрөө, усан сан, цэцэрлэгтэй бөгөөд дунд зэргийн сегментийн дээд хэсэгт бичигддэг.
Барилгачны шоу вилланд яагаад бүрэн итгэж болохгүй вэ?
Шоу вилла бол маркетингийн хэрэгсэл. Барилгын явцад гарсан алдаа бодит виллагуудад давтагдах магадлал өндөр. Хэрэв үзүүлэн виллад орох танхим байхгүй эсвэл плита хоосон орон зайн дээгүүр тавигдсан бол энэ нь дизайны системийн алдаа гэсэн үг бөгөөд нэг удаагийн санамсаргүй алдаа биш.
Пхукетэд вилла хүлээн авахаас өмнө юуг шалгах ёстой вэ?
Тав чухал бүсийг заавал шалгах хэрэгтэй: хуваарилах самбар (газардуулга зөв эсэх), усан сангийн ойролцоох залгуурын хайрцаг (ус тусгаарлалт), плита (хоосон орон зай илрүүлэхийн тулд тогшиж шалгах), хаалга (бэхэлгээ суурилуулалт, өөрөө хаагдах систем), агааржуулалт (агаарын урсгалын чиглэл). Шалгалтад дор хаяж 3-4 цаг зориулах хэрэгтэй.
Ердөө нэг төсөлтэй барилгачнаас худалдаж авч болох уу?
Энэ бол хоёр талтай сэдэв. Жижиг компаниуд эхний төсөлдөө нэр хүндээ бий болгохын тулд бүх хүчээ дайчилдаг ч урт хугацаанд зах зээлд байх баталгаа байхгүй. Тиймээс компанийн эрх зүйн шалгалт хийлгэж, гэрээнд баталгааны нөхцлийг хатуу тусгуулах шаардлагатай.
Тайландын халуун орны уур амьсгалд вилла хэр хурдан хуучирдаг вэ?
Барилгын чанар муу бол ердөө 1 жилийн дараа объект 10 жил хуучирсан мэт харагдаж болно. Харин чанартай гүйцэтгэл, зөв материал (полимер зуурмаг, силикон холболт, металл бүрхэвчтэй тавилга) ашигласан бол вилла 5-7 жил том засвар шаардахгүйгээр анхны байдлаа хадгалж чадна.
Вилла худалдан авахдаа бие даасан техникийн хяналт заавал авах ёстой юу?
Хуулиар заавал биш ч практикт бараг заавал шаардлагатай. Пхукетэд гаднын хяналтгүйгээр гэм дутагдалгүй объект хүлээлгэн өгдөг барилгачин бараг байхгүй. Барилгын явцад хийх хяналт 100,000-300,000 бат зарцуулна, гэхдээ энэ нь хүлээлгэн өгсний дараа засварлахад сая сая бат зарцуулж болзошгүй дутагдлаас урьдчилан сэргийлдэг.
Пхукетийн аль дүүрэгт вилла авах нь илүү тохиромжтой вэ?
Банг Тао болон Лагуна дүүрэг нь хөгжсөн дэд бүтэц, олон улсын сургууль, ресторантай тул гадаадаас нүүж ирсэн гэр бүлд тохиромжтой. Равай, Най Хаан дүүрэг нь тайван орчин, байгальтай ойрхон, харьцангуй хямд үнэтэй. Камала дүүрэг бол тусгаарлал болон хүртээмжийн хоорондох алтан дундаж юм.
Барилгачны нэр хүнд, техникийн бодит байдал аль нь илүү чухал вэ?
Техникийн бодит байдал илүү чухал. Туршлагаас харахад нэр цуутай компанийн 10 сая доллар-ын вилла ч гэсэн энгийн үнэтэй объекттой ижил агааржуулалт, цахилгааны асуудалтай тулгарч болно. Найдвартай цорын ганц шалгуур бол тухайн объектод хийсэн бие даасан техникийн шалгалт юм.
Пхукетэд вилла сонгох ажил бол гэрэлтсэн зурган дүрслэл, борлуулагчийн амлалт биш, харин утас, зуурмаг, хаалганы бэхэлгээ гэх мэт нарийн ширийн зүйлс дээр тулгуурладаг. Банг Тао дүүрэг дэх 60 сая бахийн энэ вилла нь нэр цуутай биш барилгачны анхны төсөл ч гэсэн, шат бүрт зохих хяналт байвал том компаниудын флагман виллаг давж чаддагийг харуулж байна. Тайланд дахь үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэрээ хийхдээ бие даасан техникийн болон эрх зүйн шалгалтыг хэзээ ч хөнгөвчлөх ёсгүй. Тайланд Хөрөнгө байгууллага худалдан авагчдад яг ийм төрлийн шалгалт, дүн шинжилгээнд туслах зорилготой ажилладаг.
Эх сурвалж: Kalinka Thailand