Хамгийн товч хариулт
Тайландад орон суутай кондоминиум худалдан авах гэж төлөвлөж буй хүн бүрт нэн шинэ, эерэг мэдээ гарлаа: 2020 оноос хойш гурав дахь удаагаа сунгагдсан энэ татаасын хөтөлбөр одоо 2027 оны эцэс хүртэл хүчинтэй байх болно. Шилжүүлгийн (transfer) хураамж 2%-иас 0.01% болж, ипотекийн бүртгэлийн хураамж 1%-иас 0.01% болж буурсан хэвээр байгаа бөгөөд энэ нь 7 сая THB хүртэлх үнэтэй орон сууцанд хамаарна. Түүнчлэн Тайландын Төв банк LTV (зээл/үнэлгээний харьцаа)-ийн зөөлөвчилсөн шаардлагыг 2027 оны 6 дугаар сарын 30 хүртэл сунгасан нь ипотек батлагдах, урьдчилгаа төлбөр бага байхад дэмжлэг үзүүлж байна.
Энэ бол зүгээр нэг захиргааны формальность биш. Бүс нутгийн эдийн засгийн өсөлт удааширч, дотоодын хэрэглэгчийн итгэл сул байгаа энэ үед Тайландын Засгийн газар зах зээлд дэмжлэг хэрэгтэй байгааг хүлээн зөвшөөрч, гадаад хөрөнгө оруулагчдад зориулсан "нээлттэй цонх"-ийг үргэлжлүүлж байна гэсэн үг. Тайланд Хөрөнгө компанийн үзэж байгаагаар энэ бол Пхукет дэх орон сууцны зах зээлд орох хамгийн тохиромжтой мөчүүдийн нэг юм.
Яагаад одоо гэж?
Тайландын Засгийн газар 2020 онд Ковидын дараах зах зээлийг сэргээхийн тулд анх удаа энэ хөнгөлөлтийг нэвтрүүлж байсан бөгөөд одоо гурав дахь удаагаа сунгаж байна. Энэ нь тохиолдлын зүйл биш, харин тогтмол хэв маяг юм: эдийн засгийн тодорхойгүй байдал үргэлжилсээр байгаа тул Засгийн газар татаасаа шинэчилж байгааг харуулж байна. Гэвч ирээдүйд ч мөн адил үргэлжлэх болно гэж баталгаажуулах боломжгүй. Эдийн засаг тогтворжвол хураамжууд стандарт түвшиндээ буцах магадлалтай тул одоогийн баталгаатай нөхцөлд арга хэмжээ авах нь ухаалаг алхам юм.
Гол мэдээллүүд
- Гурав дахь удаагийн сунгалт: 2020 оноос хойш анх удаа нэвтэрсэн энэ хөтөлбөр гурав дахь удаагаа сунгагдлаа
- Үнийн дээд хязгаар: Хөнгөлөлттэй хураамж нь 7 сая THB (одоогийн ханшаар ойролцоогоор 195,000 ам.доллар) хүртэлх үнэтэй орон сууцанд хамаарна
- 5 сая THB дээрх хэмнэлт: 5 сая THB-ийн орон сууц худалдаж авагч нийт хураамжаас ойролцоогоор 150,000 THB (ойролцоогоор 4,200 ам.доллар) хэмнэдэг
- Ипотекийн зах зээлийн хэмжээ: Тайландын Төв банкны мэдээллээр 2025 онд нийт ипотекийн зээл ойролцоогоор 680 тэрбум THB хүрсэн бөгөөд энэ нь 2023 оны оргил үзүүлэлтээс 4%-иар бага
- Бангкок дахь үнийн өсөлт: 2026 оны эхэн байдлаар Бангкок дахь нэг метр квадратын дундаж үнэ жилээр 3.2%-иар өссөн бол Пхукет 5-7%-ийн өсөлт үзүүлжээ
- Гадаад өмчлөлийн квот өөрчлөгдөөгүй: Кондоминиумд ногдох 49%-ийн гадаад өмчлөлийн дээд хязгаар өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна; татаас нь зөвхөн зардлыг бууруулж байгаа бөгөөд өмчлөлийн дүрмийг өөрчлөхгүй
- Хууль сахиулалтын нөхцөл байдал: Тайланд "nominee" буюу зуучлагч компаниар дамжуулан газар өмчлөх схемийн эсрэг эрс арга хэмжээ авч, 2026 оны эхнээс хойш 850-аас дээш компанийг мөрдөн шалгаж, төрийн алдагдал 15 тэрбум THB-аас давсан гэж тооцоологдож байна. Энэ нь гадаад худалдан авагчдад "freehold" кондоминиум хамгийн хууль эрх зүйн хувьд найдвартай сонголт хэвээр байгааг харуулж байна
- Бүс нутгийн өрсөлдөөн: Вьетнам, Малайз зэрэг улс өөрсдийн татаасын хөтөлбөрөө хэрэгжүүлж байгаа хэдий ч Тайланд эрх зүйн тунгалаг байдал, хөгжсөн дэд бүтцээрээ уралдаанд тэргүүлсэн хэвээр байна
Гадаад худалдан авагчид ямар шууд ашиг олох вэ?
Freehold эрхтэй кондоминиум худалдаж авах гадаад иргэн Тайланд иргэнтэй яг адилхан хураамж төлдөг. Худалдан авалтын үнэ 7 сая THB-ээс хэтрэхгүй тохиолдолд 0.01% хураамж автоматаар хамаарна - нэмэлт бичиг баримт бэлтгэх, тусгай өргөдөл гаргах шаардлагагүй.
Аль эд хөрөнгийн төрөл татаас авах эрхтэй вэ гэвэл: кондоминиум, таунхаус, нэг гэр бүлийн байшин бүгд хамаарна. Гэхдээ гадаад иргэн зөвхөн кондоминиумд freehold эрхтэй байж чадна. Вилла, байшинг 30+30+30 жилийн урт хугацааны лизингээр, эсвэл Тайландад бүртгэгдсэн компанийн нэрээр эзэмших боломжтой ч сүүлийнх нь nominee схемийн эсрэг хууль сахиулалтын хатуу арга хэмжээний улмаас эрсдэлтэй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
Хэдий хэмнэлт хийж чадах вэ?
5 сая THB үнэтэй орон сууц худалдаж авахад шилжүүлэг болон ипотекийн бүртгэлийн хураамжийн нийлбэр хэмнэлт стандарт хувь хэмжээтэй харьцуулахад ойролцоогоор 150,000 THB (ойролцоогоор 4,200 ам.доллар) болно. Хамгийн дээд эрх бүхий үнэ болох 7 сая THB-д хэмнэлт ойролцоогоор 210,000 THB хүрдэг.
Энэ хэмнэлт түрээсийн өгөөжид шууд нөлөөлдөг. Хэрэв хөрөнгө оруулагч 5 сая THB-ийн студио худалдаж аваад хураамжаас 150,000 THB хэмнэсэн бол, тухайн орон сууц жилд 5-6%-ийн түрээсийн өгөөж өгдөг гэж бодвол, өртгөө нөхөх хугацаа ойролцоогоор 6-8 сар-аар өмнө шилждэг.
Хаана хөрөнгө оруулах нь одоо хамгийн ашигтай вэ?
- Бангкок: Сукхумвит коридор (BTS-ийн Асок-аас Эккамай хүртэлх станцууд) болон Рама 9 дүүрэг
- Пхукет: Банг Тао (Bang Tao) болон Лагуна (Laguna) хэсэг - олон улсын худалдан авагчдын идэвхтэй бүс бөгөөд үнэ жилд 5-7%-иар өссөн
- Паттая: Пратамнак (Pratamnak), Вонг Амат (Wong Amat)
- Ко Самуй: Бопхут (Bophut), Маенам (Maenam) орчмын хойд эрэг
Эдгээр бүс нутгууд тогтвортой түрээсийн эрэлт болон капиталын өсөлтийн боломжийг хослуулж байгаагаараа онцлог юм.
LTR виз болон татаас хэрхэн хамт ажилладаг вэ?
Тайландын Урт хугацааны оршин суугчийн (LTR) виз нь энэ татаасын хөтөлбөрөөс тусдаа, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг шаарддаггүй. Гэхдээ шилжүүлгийн хураамжийн хямдралыг LTR визийн 17%-ийн тогтмол хувийн орлогын албан татвартай хослуулбал, өндөр орлоготой хөрөнгө оруулагч болон алсын зайнаас ажилладаг мэргэжилтнүүдэд зориулсан Зүүн Өмнөд Азийн хамгийн зардал хэмнэсэн орох гарц бий болно.
Ирээдүйн эрсдэл юу вэ?
Зарчмын хувьд Засгийн газар аливаа шийдвэрээ хэдийд ч дахин авч үзэх боломжтой тул хөтөлбөрийг эрт цуцлах эрсдэл онолын хувьд байсаар байна. Гэвч практикт зургаан жилийн турш хөтөлбөр ажиллаж байхад эрт цуцлагдсан тохиолдол гараагүй. Худалдан авагчдад илүү бодит эрсдэл нь хөтөлбөр цуцлагдах биш, харин татаастай хугацаанд үнэ өсөх явдал юм - учир нь хямдруулсан орох зардал нь эрэлтийг хиймлээр дэмжиж, үнэлгээг дээшлүүлдэг.
Биечлэн ирэх шаардлагатай юу?
Худалдан авахаас өмнө талбайд биечлэн зочилж үзэхийг маш их зөвлөдөг ч гэрээг итгэмжлэлээр (power of attorney) гүйцэтгэх боломжтой. Олон хөрөнгө оруулагч богино хугацааны шалгалтын аялал хийж, хоёр-гурван төслийг тодруулж үзсэний дараа, нарийвчилсан шалгалт дуусмагц гэрээг зайнаас гүйцэтгэдэг.
Дүгнэлт
Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн татаасыг 2027 он хүртэл сунгасан нь ямар нэгэн буяны үйл хэрэг биш, харин Засгийн газрын нарийн тооцоолсон бодлого юм. Зах зээлд эрэлт хэрэгтэй, эрэлт нь хямд орох нөхцөл шаарддаг. Тайландад хөрөнгө оруулахыг бодож буй хүмүүст одоогийн орчин бараг л оновчтой түвшинд байна: гүйлгээний хураамж түүхэн доод түвшинд, үнэ өсөлтийн потенциалаа бүрэн тусгаагүй, гадаад иргэдийн freehold кондоминиум өмчлөх эрх зүйн хүрээ тогтвортой, туршигдсан хэвээр байна.
Эх сурвалж: Bangkok Post