Нэг мөрийн хариулт: Тайландад газар худалдаж авч болох уу?
Гадаадын иргэн Тайландад өөрийн нэр дээр шууд газар худалдаж авах боломжгүй. 1954 оны Газрын хуульд тусгасан энэ хориг өнөөг хүртэл өөрчлөгдөөгүй байна. Гэхдээ зах зээл дээр хууль ёсны хэд хэдэн бүтцийн арга бий бөгөөд хамгийн аюулгүй нь - 49 хувийн квот хэтрээгүй барилгын кондоминиум авах явдал юм.
Монгол хөрөнгө оруулагчдын дунд Пхукет, Паттайя дахь үл хөдлөх хөрөнгийн сонирхол сүүлийн жилүүдэд мэдэгдэхүйц өссөн. Гэвч 'хуульд нийцэх үү?' гэсэн асуулт олон хүнд бүрхэг хэвээр байна. 2025-2026 онд Тайландын Бизнес Хөгжлийн Газар (DBD) болон Худалдааны Яам нэгдэж гадаадын капиталтай компаниудыг цогц шалгалтад хамруулсан. Тэдний гол бай: гадаадын иргэний газар эзэмшлийг нуухаар бүртгэсэн Тай 'нэр зээлдэгч' хувьцаа эзэмшигчид. Торгууль, эрүүгийн хэрэг, хөрөнгө хурааж авах зэрэг хатуу арга хэмжээ авч байгааг Bangkok Post мэдээлсэн. Тиймээс одоо асуулт нь 'дүрмийг тойрч гарах уу' биш, харин 'аль хууль ёсны бүтэц миний зорилгод тохирох вэ?' болж байна.
Аль арга хамгийн тохиромжтой вэ? Хурдан харьцуулалт
| Арга | Эзэмших эрхийн төрөл | Хамгийн урт хугацаа | Орох босго | Эрсдэлийн түвшин |
|---|---|---|---|---|
| Кондоминиум (фреехолд) | Бүрэн өмчлөл | Хугацаагүй | 3-5 сая THB-аас | Бага |
| Газар түрээс (орон сууц) | Бүртгэлтэй түрээс | 30 жил | 1-2 сая THB-аас | Дунд |
| Сап Инг Сит | Бодит өмчийн эрх | 30 жил хүртэл | 1-2 сая THB-аас | Дунд |
| 40 сая THB хөтөлбөр | Бүрэн өмчлөл | Хугацаагүй (3 жил хөрөнгө барьцаа) | 40 сая THB | Дунд |
| Тай компани (жинхэнэ) | Компанийн өмч | Хугацаагүй | 2 сая THB бүртгэлийн капиталаас | Өндөр |
| BOI дэмжигдсэн компани | Компанийн өмч | Хугацаагүй | Төслөөс хамаарна | Дунд |
Хувилбар 1: Кондоминиум фреехолдоор авах
Энэ нь хамгийн хялбар бөгөөд хуулийн хувьд хамгийн цэвэр зам. Гадаадын иргэн бүртгэлтэй кондоминиумын нэгжийг бүрэн өмчлөлийн гэрчилгээтэйгээр авч болно. Нэг нөхцөл бий: тухайн барилгын гадаадын иргэдэд ноогдох квот 49 хувиас хэтрээгүй байх ёстой. Хотын орон сууц эсвэл түрээсийн орлого авах зориулалттай нэгж худалдаж авахад энэ арга хамгийн тохиромжтой.
Анхааруулга: нэгжийн доор байрлах газрыг эзэмших эрх энэ замаар ирдэггүй. Тусдаа алдааны зайтай вилла авах бол энэ арга ажиллахгүй.
Хувилбар 2: Газар түрээслэж, барилга өмчлөх
Гадаадын иргэн орон сууцны зориулалттай газрыг 30 жил хүртэл, арилжааны зориулалттайг 50 жил хүртэл түрээслэх эрхтэй. Тухайн газар дээрх барилгыг гадаадын иргэний фреехолд өмч болгон бүртгүүлж болно. 2019 оноос хойш Сап Инг Сит нэртэй тусгай хэлбэр бий болсон бөгөөд энэ нь ердийн түрээсээс илүү хүчтэй эрхийг баталгаажуулдаг: өв залгамжлах, шилжүүлэх, Газрын хэлтэст бүртгүүлэх боломжтой, хугацаа нь 30 жил хүртэл.
Анхааруулга: '30+30+30 жил' гэсэн гэрээний заалт хуулийн хүчгүй. Хугацаа дуусахад шинэ гэрээ тохиролцохоос өөр аргагүй бөгөөд газрын эзэн татгалзаж болно.
Хувилбар 3: 40 сая THB хөрөнгө оруулалтын хөтөлбөр
1999 оны Газрын хуулийн нэмэлт өөрчлөлтөөр гадаадын иргэн Тайландын засгийн газрын бонд, зөвшөөрөгдсөн сан, эсвэл тодорхой банкны хадгаламжид дор хаяж 40 сая THB хөрөнгө оруулбал Дотоод Хэргийн Яамнаас зөвшөөрөл авсны үндсэн дээр 1,600 м.кв хүртэл орон сууцны газар худалдаж авах эрх авна. Хөрөнгийг хамгийн багадаа 3 жил барьцаалж байх шаардлагатай.
Анхааруулга: орогнох босго өндөр, зөвшөөрлийн үйл явц удаан. Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт 40 сая THB-ын тооцоонд ордоггүй.
Хувилбар 4: Жинхэнэ Тай компани байгуулах
Тай иргэний 51 хувиас дээш хувьцаа эзэмшдэг Тайландад бүртгэлтэй компани хуулийн дагуу газар худалдаж авч болно. Гол нь 'жинхэнэ' гэдэг үг: Тай хувьцаа эзэмшигчид бодит капитал оруулсан, удирдлагад оролцсон, ногдол ашиг авсан байх ёстой. DBD шалгалт одоо Тай 'хамтрагчид' нэрийн зээлдэгч мөн эсэхийг тогтмол шалгаж байна.
Анхааруулга: компанийн дийлэнх хувийг Тай тал эзэмшдэг тул та хамтрагчийнхаа хүсэл зоригаас хамаарна. Нэр зээлдэгч схем илэрвэл эрүүгийн хариуцлага, хөрөнгийг хурааж авах эрсдэл байна.
Хувилбар 5: BOI дэмжигдсэн компани
Тайландын Хөрөнгө Оруулалтын Зөвлөл (BOI) тодорхой бизнесийн чиглэлийг дэмжих хүрээнд гадаад дийлэнхтэй компанид газрын гэрчилгээ олгох боломжийг нээдэг. Энэ зам мэргэжлийн зөвлөхгүйгээр хийхэд хэцүү бөгөөд бүх бизнесийн чиглэлд хамаарахгүй.
Зайлсхийх ёстой 5 гол алдаа
1. Нэр зээлдэгч хувьцаа эзэмшигч ашиглах. Хамгийн тархсан бөгөөд хамгийн аюултай алдаа. DBD мөрдөн байцаагчид Тай 'хамтрагч' бодит капитал оруулсан эсэхийг баримтаар шалгадаг. Илэрвэл торгууль, хорих ял, газар хурааж авах.
2. 49 хувийн квот дүүрсэн барилгад авах. Гадаадын квот хэдийнэ дүүрсэн бол фреехолд өмчлөл боломжгүй. Барьцаа мөнгө төлөхийн өмнө барилгын хуулийн этгээд эсвэл мэргэжлийн хуульчаас гадаадын өмчлөлийн одоогийн хувийг лавлаарай.
3. Газрын хэлтэст бүртгүүлээгүй түрээсийн гэрээ. 3 жилээс дээш хугацааны аливаа түрээс Газрын хэлтэст бүртгэгдсэн байх ёстой. Бүртгэлгүй гэрээ гуравдагч этгээдийн өмнө хуулийн хүчгүй. Чаноте дээр Газрын хэлтсийн тамга байгааг заавал шалгаарай.
4. 3 жилийн хугацаанаас өмнө хөрөнгөө татах. 40 сая THB хөтөлбөрт хамрагдсан хөрөнгийг 3 жилийн дотор татвал газрын өмчлөлийн эрх автоматаар хүчингүй болно. Тэдгээр мөнгийг хөлдөгдсөн хөрөнгө гэж үзэж, урьдчилан төлөвлө.
5. BOI өргөдлийг мэргэжилтэнгүйгээр гаргах. BOI дэмжлэг бүх бизнест хамаарахгүй. Мэргэшсэн хуульчгүйгээр өргөдөл гаргавал татгалзуулж, цаг хугацаа алдах магадлал өндөр.
Тайланд Хөрөнгө-ийн зөвлөмж
Тайланд Хөрөнгө-той ажиллаж байгаа Монгол хөрөнгө оруулагчдын дунд хамгийн их сонирхол татдаг нь Пхукет дахь кондоминиум (эхний ээлжийн худалдан авагчдад) болон Сап Инг Сит бүхий түрээсийн вилла (урт хугацааны хандлагатай хөрөнгө оруулагчдад) байна. Аль сонголт таны нөхцөлд тохирохыг мэдэхийн тулд хуульчтай зөвлөлдөхийг заавал зөвлөж байна.
Эх сурвалж: Bangkok Post
Түгээмэл асуулт хариулт
Монгол иргэн Тайландад газар өөрийн нэр дээр авч болох уу?
Үгүй. Тайландын Газрын хууль ямар ч гадаадын иргэнд үндэстнээс үл хамааран шууд газар худалдаж авахыг хориглодог. Цорын ганц хувийн үл хамаарах зүйл бол 40 сая THB хөрөнгө оруулалтын хөтөлбөр бөгөөд энэ нь Дотоод Хэргийн Яамны зөвшөөрөл шаарддаг, газрын хэмжээг 1,600 м.кв-аар хязгаарладаг.
Вилла авахад ямар эрхийн бүтэц ашигладаг вэ?
Виллагийн барилгыг гадаадын иргэний нэр дээр фреехолдоор бүртгүүлж болно. Барилгын доор байрлах газрыг бүртгэлтэй түрээс эсвэл Сап Инг Сит эрхээр эзэмших хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл барилга ба газрын эзэмших эрх хуваагдсан бүтцийг ашигладаг.
Нэр зээлдэгч Тай хувьцаа эзэмшигч ашиглавал яах вэ?
DBD нэр зээлдэгч схем илрүүлбэл гадаадын хөрөнгө оруулагч болон Тай нэр зээлдэгч хоёулаа торгуулийн хариуцлага хүлээнэ. Эрүүгийн нэхэмжлэл гаргах боломжтой бөгөөд газрыг улсад хурааж авч болно. 2026 онд мөрдлөгийн эрчим нэмэгдсэн тул энэ эрсдэл онолын биш, практикийн асуудал болоод байна.
30 жилийн түрээсийг сунгаж болох уу?
Тайландын хууль автоматаар сунгах баталгаа өгдөггүй. Гэрээнд '30+30+30' гэж бичсэн байсан ч шинэ гэрээ тохиролцохгүйгээр хуулийн хүч байхгүй. Зарим газрын эзэд сунгалтаас татгалздаг тул хугацаа дуусахад нөхцөл байдал өөрчлөгдөж болзошгүй гэдгийг урьдчилан бодоорой.