Гол мессеж эхлээд
Sansiri, Raimon Land, SENA гэсэн Тайландын хамгийн том гурван хөгжүүлэгч компани 2026 оны хоёрдугаар хагаст өсөлтийн стратегиасаа буцаж, бэлэн мөнгөө хамгаалах горимд шилжлээ гэдгээ нээлттэй зарлав. Тэд шинэ төсөл эхлүүлэхээс татгалзаж, байгаа орон сууцаа зарахад анхаарлаа хандуулж байна. Гадаадын хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ бол зураг дээрх (off-plan) орон сууц худалдан авах шийдвэрээ дахин бодох цаг болсныг харуулж буй тодорхой дохио юм.
Арваад тэрбум бахын хөрөнгөтэй том компаниуд ийнхүү нэгэн зэрэг тактикаа өөрчилж байгаа нь тохиолдлын зүйл биш. Тайландын шинэ барилгын зах зээл 2026 оны хоёрдугаар хагаст тодорхой хугацаагаар зогсонги байдалд орох магадлалтай. Зээлийн нөхцөл чангарч, эдийн засгийн өсөлтийн таамаглал доошилж, хамгийн том тоглогчид өөрсдөө "одоо тэлэх цаг биш" гэдгээ хүлээн зөвшөөрч байна.
Яагаад ийм болов? Шалтгаан юу вэ?
Банкны зээлийн нөхцөл чангарч, Тайландын иргэдэд ипотекийн зээл олгохоос татгалзах хувь өнгөрсөн жилээс хамаагүй өндөр хэвээр байна. Дотоодын эрэлт сулран, 2026 оны хоёрдугаар хагасын ДНБ-ийн өсөлтийн таамаглал доош шинэчлэгдсэн. Ийм нөхцөлд шинэ төсөл эхлүүлнэ гэдэг нь эргэн төлөгдөх хугацаа тодорхойгүй мөнгийг царцаах гэсэн үг болж таарч байна.
Тайландын Төв Банкны мэдээллээр, 2026 оны эхний хагаст ипотекийн зээлийн татгалзлын хувь түүхэн дээд түвшинд ойрхон хэвээр байсан бөгөөд энэ нь дотоодын эрэлтийг хязгаарлаж байна. Аналитикчид өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад шинэ төслийн эхлэлт 15-25%-иар багасах магадлалтай гэж тооцоолж байна.
Орон сууцны барилгын гадаад иргэдийн эзэмшлийн квот (нэг барилгын зарагдах талбайн дээд тал нь 49%) гэсэн хууль хэвээр үйлчилж байгаа тул хөгжүүлэгчид дотоодын эрэлтийн уналтыг гадаадын худалдан авагчаар нөхөж чадахгүй нь тодорхой болжээ.
Аль компаниуд яг юу хийж байна вэ?
- Sansiri нь Тайландын Хөрөнгийн бирж (SET)-д бүртгэлтэй хамгийн том хөгжүүлэгч бөгөөд зах зээлийн үнэлгээ нь 40 тэрбум бахаас давдаг. Тэднийхээ хурдаа сааруулах шийдвэр нь зөвхөн нэг компанийн асуудал биш, системийн шинж чанартай гэдгийг илтгэж байна
- Raimon Land нь Бангкок болон амралтын бүсийн люкс кондоминиумд төвлөрдөг компани. Тэдний мөнгө хадгалах горимд шилжсэн шийдвэр нь гадаадын хөрөнгө оруулагчид ихэвчлэн сонирхдог люкс сегментэд шууд нөлөөлж байна
- SENA Development нь дундаж үнийн сегментэд ажилладаг бөгөөд энэ нь дарамт зөвхөн дээд түвшний зах зээлд биш, бүх үнийн ангилалд мэдрэгдэж байгааг харуулж байна
Энэ мэдээлэлтэй зэрэгцэн, Bangkok Post сониноос мэдээлснээр Пхукет, Ко Самуй, Крaби, Пханг Нга, Бангкок, Чиангмай зэрэг бүс нутгуудад "номинант" (nominee) хэлбэрээр газар эзэмшдэг схемийг илрүүлэх шалгалтыг эрх баригчид өргөжүүлж эхэлжээ. Үүний нөлөөгөөр олон гадаад худалдан авагч вилла худалдан авахаа хойшлуулж, эзэмшлийн бүтэц болон татварын түүхээ дахин шалгаж эхэлсэн байна.
Пхукет, Самуй яах вэ? Аюулгүй бүсүүд бий юу?
Аялал жуулчлалын урсгалын ачаар Пхукет, Ко Самуйн амралтын бүсийн зах зээл харьцангуй тогтвортой хэвээр байгаа боловч энд ч гэсэн шинэ төслийн эхлэлт удааширсан. Гадаад эрэлт хамгийн тогтвортой хэсгүүд бол Пхукетийн баруун эрэг (Bang Tao, Laguna, Kamala) болон Бангкокийн төв хэсэг (Sukhumvit, Silom, Sathorn) юм. Эдгээр газарт газрын нөөц хязгаарлагдмал байдаг тул үнэ харьцангуй тогтвортой хэвээр байна.
Одоо зураг дээрх (off-plan) орон сууц авах нь эрсдэлтэй юу?
Эхлэл шатны, зарагдсан хувь бага төслүүдэд онцгой болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Харин 70%-иас дээш нэгж нь аль хэдийн зарагдсан, санхүүжилт нь баталгаажсан том хөгжүүлэгчийн төслүүд харьцангуй аюулгүй хэвээр байна. Эсрэгээрээ, эхлэл шатандаа буй, зарагдсан хувь бага төслүүд илүү өндөр эрсдэлтэй.
Энэ бол таны хийсэн урьдчилгаа мөнгө хугацаагүй царцаж, ямар ч ашиг ургаж чадахгүй байдалд орох магадлал өндөрдсөнийг л хэлж байгаа юм. Хөгжүүлэгч мөнгө хадгалах горимд шилжвэл эхлэл шатны төслүүд царцах, шилжүүлэн өгөх хугацаа хойшлох эрсдэлтэй бөгөөд энэ нь худалдан авагчид шууд нөлөөлдөг.
Барилгачаас хямдрал шаардаж болох уу?
Болно, энэ бол одоогийн зах зээлийн цөөхөн давуу тал юм. Хурдан зарахыг эрмэлзэж буй хөгжүүлэгчид үнэ төлбөргүй тавилга, жагсаалтын үнээс 5-10% хямдрал, бага урьдчилгаатай хэсэгчилсэн төлбөрийн схем, эсвэл Шилжүүлгийн Хураамжийг (Transfer Fee) нөхөн олгох зэрэг урамшуулал санал болгож байна.
Дуусгаж бэлэн орон сууц авах нь илүү аюулгүй үү?
Одоогийн нөхцөлд эргэлзээгүй тийм. Дуусгаж бэлэн болсон кондоминиумыг барилгын чанараар нь шалгаж, шууд түрээслүүлж эхлэх боломжтой. Барилгын явцын эрсдэл байхгүй, хөгжүүлэгчийн мөнгөний нөхцөл байдлаас хамааралгүй болно.
Хөгжүүлэгчийн санхүүгийн байдлыг хэрхэн шалгах вэ?
Биржид бүртгэлтэй компаниуд Тайландын Хөрөнгийн бирж (SET)-д санхүүгийн тайлангаа заавал ил тод мэдээлдэг. Өр/өмчийн харьцаа (Debt-to-Equity ratio), зарагдаагүй нэгжийн тоо, сүүлийн хоёр улирлын мөнгөн урсгалын чиг хандлагыг шалгах хэрэгтэй.
Тайландад барилгын явцад худалдан авагчийн мөнгийг хамгаалах заавал байх ёстой даатгал байхгүй гэдгийг мартаж болохгүй. Урьдчилгаа мөнгийг буцаан авах асуудал бүхэлдээ гэрээний нөхцлөөс шалтгаална. Тиймээс гэрээ байгуулахаас ӨМНӨ, асуудал гарсны дараа биш, хуульчтай зөвлөлдөх нь чухал.
Зах зээл хэзээ сэргэх бол?
Аналитикчдын ихэнх нь 2027 оны хоёрдугаар улирлаас өмнө мэдэгдэхүйц сэргэлт гарна гэж бага найдвартай хардаг. Энэ нь ихэнхдээ Тайландын Төв Банкны хүүгийн бодлого, аялал жуулчлалын урсгалын хандлагаас хамаарна.
Дүгнэлт: Одоо худалдан авах цаг мөн үү?
Одоогийн байдал бол уналт биш, зохицуулалт (correction) юм. Тайван, тооцоотой хөрөнгө оруулагчийн хувьд энэ бол боломжийн цонх: хөгжүүлэгчид тохиролцоонд илүү нээлттэй болж, сонголт өргөжиж, өрсөлдөгч худалдан авагчид цөөрч байна. Гол дүрэм бол дуусгасан эсвэл дуусахад ойртсон, санхүүгийн тайлангаа ил тод мэдээлдэг тогтсон нэртэй хөгжүүлэгчийн төслийг сонгох явдал юм. Ялангуяа Пхукет болон бусад гол зах зээлүүдэд номинант эзэмшлийн шалгалт эрчимжиж, худалдан авагчдын шийдвэрт нөлөөлж байгаа энэ үед бол улам чухал.
Тайландад орон сууц худалдан авах төлөвлөгөөтэй бол Тайланд Хөрөнгө компанийн мэргэжилтнүүд танд тохирсон сонголтыг олоход тусална.
Эх сурвалж: Bangkok Post