Тайланд руу орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж буй монгол хүмүүсийн хувьд нэг сонин зөрчилдөөнийг мэдэж байх нь чухал: Тайландын өрхийн өр буурч байгаа мэдээ анх харахад сайн мэт санагдах ч, үнэн хэрэгтээ орон нутгийн худалдан авагчдын худалдан авах чадвар доройтож буйн илрэл юм. Учир нь энэ бууралт орлого нэмэгдсэнээс биш, харин банкууд зээл олгохоо хатуу хязгаарлаж эхэлсний үр дагавар.
Тайландын Төв Банкны мэдээллээр, өрхийн өр ДНБ-д харьцангуй 90.8%-ийн оргилдоо хүрсэн 2021 оноос хойш анх удаа 86%-ийн доор буурчээ. Гэвч энэ тоо нь эдийн засгийн эрүүл мэндийг илэрхийлэхийн оронд, арилжааны банкуудын зээлийн шалгуурыг чангатгаж, урьдчилгаа төлбөрийн шаардлагыг нэмэгдүүлсний илрэл болж байна. Ийнхүү орон нутгийн худалдан авагчдын ихэнх нь санхүүжилт авч чадахгүй болж, анхдагч зах зээлийн эрэлт нь аяндаа хумигдаж байна. The Business Times сониноос иш татахад, Тайландын орон сууцны зах зээл дөрөв дэх жилдээ дараалан уналтад орж байгаа бөгөөд өрийн дарамт, зээлийн хатуу нөхцөл дотоодын эрэлтийг үргэлжлүүлэн сааруулж байна.
Бэлэн мөнгөөр буюу гадаадаас санхүүжилт зохион байгуулж худалдан авдаг олон улсын хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ нөхцөл байдал шинэ боломж нээж байна. Гэхдээ энэ боломжийг үр дүнтэй ашиглахын тулд тоон үзүүлэлтүүдийн ард нуугдаж буй механизмыг ойлгох шаардлагатай.
Товч хариулт: Юу өөрчлөгдөв?
- Өрхийн өр ДНБ-д харьцах харьцаа нь 2021 оны 90.8%-ийн оргилоос 2026 оны эхээр 86%-ийн доор болж буурав
- Энэ бууралт орлого өссөнөөс биш, банкны зээлийн бодлого чангарснаас үүдэлтэй
- Тайланд дахь шинэ орон сууцны зээлийн хэмжээ багассан нь дотоодын эрэлтийг сулруулж байна
- Тайландын Төв Банкны бодлогын хүү 2.25%-д тогтсон бол Тай зээлдэгчдийн дундаж ипотекийн хүү жилд 5.5-7.5%
- Дотоодын эрэлт сулрахын хэрээр бэлэн мөнгөтэй гадаадын худалдан авагчид орон сууц худалдаж авахдаа хэлэлцээр хийх илүү давуу байдалд орж байна
- Бангкок, Пхукетийн хөгжүүлэгчид борлуулалтаа тогтвортой байлгах зорилгоор хямдрал, урамшуулал нэмэгдүүлж, гадаадын худалдан авагчдыг идэвхтэй татаж байна
Тоон баримт: Юуг мэдэх хэрэгтэй вэ?
- Тайландын Төв Банк өрхийн өр ДНБ-д харьцах харьцаа гурван улирал дараалан буурсныг тэмдэглэсэн (Тайландын Төв Банкны мөнгөний бодлогын тайлан)
- Ипотекийн хүсэлт татгалзагдах тохиолдол 2024 оныхтой харьцуулахад 15-20%-иар өссөн гэж тооцоолж байна
- Хоёр дахь, гурав дахь орон сууцанд тавигдах зээл-үнэлгээний харьцааны (LTV) хязгаар хатуу хэвээр байгаа бөгөөд үнэлгээний 70-80%-иар хязгаарлагдана
- Агентлаг for Real Estate Affairs (AREA)-ийн мэдээллээр Бангкокт зарагдаагүй орон сууцны нөөц 65,000 нэгжээс давжээ
- Бангкок дахь шинэ баригдсан орон сууцны дундаж үнэ дүүрэг тус бүрээс хамааран нэг метр квадратад 120,000-180,000 тайландын бат байгаа бол олон улсын худалдан авагчдад зориулсан премиум ангиллын бүтээгдэхүүний үнэ метр квадратад 100,000 тайланд бат-аас дээш болж байна
- Гадаадын иргэд барилга тус бүрийн 49%-ийн гадаад өмчлөлийн квот-ын хүрээнд орон сууц өмчилж болох бөгөөд эрэлт гадаадын худалдан авагч руу шилжихийн хэрээр энэ квот түгээмэл төслүүдэд илүү хурдан дүүрч байна
- Хөгжүүлэгчдийн хэсэгчилсэн төлбөрийн хугацаа уртассан бөгөөд зарим нь борлуулалт хийхийн тулд хүүгүй 36 сар хүртэлх төлбөрийн хуваарь санал болгож байна
- Пхукет нь Тайландын хамгийн олон улсын шинж чанартай орон сууцны зах зээл болж, гадаадын худалдан авагчдын хоёр дахь байшин, түрээсийн хөрөнгө оруулалт, нүүн шилжих эрэлт нь улс орны хэмжээний уналтыг зөөллөж байна
Худалдан авагчдын хувьд юу гэсэн үг вэ?
Одоо буурч буй тоон үзүүлэлтийн цаана орон нутгийн зээлдэгчдэд хатуу зээлийн нөхцөл, гэхдээ бэлэн мөнгөтэй, гадаадаас санхүүжилт зохион байгуулах боломжтой худалдан авагчдад илүү таатай хэлэлцээрийн орчин байгааг мэдэх нь чухал. Тайланд Хөрөнгө компанийн үзэж байгаагаар одоогийн нөхцөл нь Пхукет, Бангкок дахь чанартай төслүүдийг илүү сайн үнээр авах боломж олгож байна, гэхдээ хөгжүүлэгчийн санхүүгийн байдал, төслийн явцыг сайтар шалгах хэрэгтэй.
Үнэ шууд унахгүй ч хөгжүүлэгчид нуугдмал хямдрал санал болгож байна: тавилга үнэгүй өгөх, түрээсийн орлогын баталгаат шилжүүлэг, урт хугацааны төлбөрийн хуваарь зэрэг. Жагсаалтын үнээс бодит хямдрал төсөл, барилгын үе шатнаас хамааран 5-12% хүртэл хүрдэг.
Асуулт хариулт
Өрхийн өр буурч байгаа нь орон сууцны зах зээлд яагаад заавал сайн мэдээ биш вэ?
Зээл хязгаарлагдмал болсноос болж өр буурч байгаа бол энэ нь хэрэглэгчийн эрэлт багасаж байгааг харуулна. Тай өрхүүд илүү баян болоогүй, зүгээр л зээл авах боломжгүй болсон. Энэ нь орон сууцны зах зээлд 3 сая тайландын бат хүртэлх үнэтэй масс зах зээлийн ангилалд арилжааны тоо буурснаар илэрч байна.
Энэ нь гадаадын худалдан авагчдын хувьд орон сууцны үнэд хэрхэн нөлөөлж байна вэ?
Үнэ огцом унахгүй байна. Хөгжүүлэгчид харин нуугдмал хямдралыг илүүд үздэг: тавилга үнэгүй, түрээсийн орлогын баталгаат шилжүүлэг, урт хугацааны төлбөрийн хуваарь зэрэг. Жагсаалтын үнээс бодит хямдрал төсөл, барилгын үе шатнаас хамааран 5-12% хүртэл хүрдэг.
Тайландын банкнаас гадаад хүн ипотекийн зээл авч чадах уу?
Онолын хувьд тийм, гэхдээ бодит амьдрал дээр бараг боломжгүй. Зөвхөн цөөн хэдэн банк (UOB, ICBC Thailand) резидент бус хүмүүсийн хүсэлтийг авч үздэг бөгөөд нөхцөл нь хатуу: урьдчилгаа төлбөр 30-50%, жилийн хүү 6-8%, мөн Тайланд эсвэл өөрийн улсад орлоготой болохоо баримтжуулах шаардлагатай.
Тайландын Төв Банк цаашид хүүгээ бууруулахыг хүлээх нь зөв үү?
Тайландын Төв Банк болгоомжтой хандаж байна. Зохицуулагч 2025 оны сүүлээр бодлогын хүүгээ 2.25%-д хүртэл бууруулсан ч цаашдын зөөлрүүлэлт инфляц, батын ханшнаас шалтгаална. Хүү цаашид буурсан ч банкууд зээлийн шаардлагаа сулруулах үүрэг хүлээхгүй тул ипотекийн хүртээмжид шууд нөлөө нь хязгаарлагдмал хэвээр байж болзошгүй.
Бангкокийн аль дүүргүүд эрэлт сулрахад хамгийн ихээр өртөж байна вэ?
БТС, МРТ шинэ шугамын дагуух гадуурх дүүргүүд, ялангуяа Bang Na, Bang Sue, Rangsit зэрэг Тай дундаж давхаргын худалдан авагчдад чиглэсэн олон төсөл нэг дор эхэлсэн газрууд хамгийн их дарамттай байна. Харин Sukhumvit, Silom, Sathon зэрэг төв дүүргүүд гадаадын тогтвортой эрэлтийн ачаар илүү тэсвэртэй хэвээр байна.
Бангкокийн зах зээл Пхукетээс юугаараа ялгаатай вэ?
Пхукет илүү их хэмжээгээр гадаадын худалдан авагчид чиглэсэн. Премиум ангиллын борлуулалтын 40-60%-ийг резидент бус хүмүүсийн арилжаа эзэлдэг. Иймд Тай зээлдэгчдэд зориулсан хатуу зээлийн нөхцөл Пхукетэд шууд нөлөөлдөг байдал бага. Тэнд үнийн үндсэн хөдөлгөгч хүч бол доллар, еврогийн эсрэг батын ханш, аялал жуулчлалын урсгал юм.
Зээлийн нөхцөл чангарсан энэ үед юуг анхаарах хэрэгтэй вэ?
Хөгжүүлэгчийн санхүүгийн байдлыг сайтар шалгах хэрэгтэй. Борлуулалт удаашрахын хэрээр сул байдалтай компаниуд барилгыг хойшлуулах, эсвэл чанараас хэмнэх эрсдэлтэй. Аудитаар шалгагдсан санхүүгийн тайлан хүсэж, зарагдсан нэгжийн эзлэх хувийг шалгаарай. Хэрэв барилга эхлэх үед нэгжийн 50%-иас бага хэсэг нь зарагдсан бол энэ нь өндөр эрсдэлийн шинж гэж үзэх хэрэгтэй.
Түрээсийн зорилгоор одоо худалдан авах нь ашигтай юу?
Бангкок дахь орон сууцны цэвэр түрээсийн өгөөж жилд 4-6% байдаг бол Пхукетийн менежменттэй орон сууцны ангилал 5-8%-ийн өгөөж өгдөг. Хөгжүүлэгчид илүү бэлэн хэлэлцээр хийхэд бэлэн, Тай худалдан авагчдын өрсөлдөөн бага байгаа энэ үе шинэ орон сууц үзэх аялал зохион байгуулах, биечлэн шалгах боломж болж байна.
2026 оны хоёрдугаар хагасын хэтийн төлөв ямар вэ?
Зах зээлийн үнэлгээгээр жилийн эцэс гэхэд Бангкок дахь шинэ төслийн эхлэлт 10-15%-иар буурах магадлалтай. Энэ нь шинэ нийлүүлэлтийг хязгаарлаж, дунд хугацаанд үнийг тогтворжуулахад тус болно. 3-5 жилийн хугацаагаар хөрөнгө оруулах төлөвлөгөөтэй хөрөнгө оруулагчдын хувьд одоогийн нөхцөл дунд зэргийн эрсдэлтэй, тохиромжтой орох цэг болж байна.
Эх сурвалж: The Business Times