Хэрэв та Пхукет эсвэл Бангкок орчимд газар, вилла худалдаж авах талаар бодож байгаа бол одоо анхаарал татахуйц үзэгдэл ажиглагдаж байна: барьж буй кондо байрнаас нь газрын үнэ хурдан унаж байна. Хэдэн жилийн турш тасралтгүй өссөн Тайландын газрын зах зээлд анх удаа зогсонги байдал, үнийн засал (correction) илэрч эхэллээ. Хөгжүүлэгчид шинэ газар худалдаж авахаа зогсоож, эздүүд нь бэлэн мөнгө хэрэгтэй болсноор үнээ бууруулахаас өөр аргагүй болжээ. Урт хугацаанд тохиромжтой мөч хүлээж байсан хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол жинхэнэ боломжийн цонх, гэвч бүх л газар анхаарал татах учиргүй.
Bangkok Post-ын мэдээлснээр, кондо орон сууцны эрэлт сулран, энэ нь улс даяар газрын үнэд шууд дарамт учруулж байна. Олон жилийн турш идэвхтэй барилга угсралт хийсний үр дүнд хөгжүүлэгчид зарагдаагүй байрны их үлдэгдэлтэй үлдэж, шинэ газар авах сонирхолгүй болсон байна. Үр дагавар нь тодорхой: газар худалдан авагч цөөрч, үнэ буурч байна.
Товч хариулт
- Кондо орон сууцны эрэлт сулрал нь 2026 онд Тайландын газрын үнийг шууд доош татаж байна
- Гол байршлуудад зарагдаагүй кондо байрны нөөц хуримтлагдсанаас хөгжүүлэгчид газар худалдан авалтаа хязгаарлаж байна
- Хамгийн их дарамт нь зарагдаагүй кондо байрны хувь нийт нийлүүлэлтийн 40-50%-иас давсан бүсэд ноогддог
- Хувийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд энэ бол хямдарсан газрын хөрөнгө-д орох боломжит үе
- Засал (correction) нь голчлон Бангкокийн захын дүүргүүд, Паттайа, Пхукетийн зарим дүүрэг-т нөлөөлж байна
- Бангкокийн төв хэсэг, Пхукетийн далайн эргийн бүсүүд үнэ цэнээ хадгалсаар байна
Гол баримтууд
- 2026 оны эхний улиралд Бангкокт шинэ кондо төслийн эхлэл 2024 оны мөн үетэй харьцуулахад 30-35%-иар буурсан гэж тооцоолж байна
- Sansiri, Ananda, Origin Property зэрэг Тайландын томоохон хөгжүүлэгчид газар худалдаж авах төлөвлөгөөгөө хумих сигналыг 2025 оноос эхлэн нийтэд мэдэгдэж эхэлсэн
- Бангкокийн захын дүүргүүд (BTS, MRT шугамын хотын төвөөс алслагдсан хэсгүүд)-ийн газрын дундаж үнэ 2023 оны оргил үеэс 10-18%-иар унасан гэж тооцоолж байна
- Паттайа хамгийн их илүүдэлтэй зах зээлүүдийн нэг хэвээр байна: CBRE Thailand-ын мэдээллээр зарим дүүргийн зарагдаагүй кондо байрны хувь одоогийн уналт эхлэхээс өмнө хүртэл 50%-иас давж байсан
- Пхукетэд вилла барих зориулалттай газрын үнэ илүү удаан унаж байна, учир нь гадаадын иргэдийн вилла худалдан авах эрэлт тогтвортой хэвээр байна
- Тайланд даяар зах зээлийн дарамт нэмэгдэж байгааг харуулах өөр нэг шинж чанар бол REIC-ийн мэдээлэл: 2026 оны эхний улиралд газар хуваарилалт, барилгын зөвшөөрлийн тоо огцом буурч, 5,783 хэсэг газарт зөвшөөрөл олгогдож, өмнөх оны мөн үеэс 45.7%-иар багассан байна. Харин ипотекийн зээл 11.1%-иар өсч, ихэвчлэн 3 сая THB-с доош үнийн сегментэд төвлөрч байна
- Гадаадын иргэд Тайландад газрыг шууд эзэмших эрхгүй хэвээр байна; гол хувилбарууд нь урт хугацааны лизхолд (leasehold, 30+30+30 жил хүртэл) эсвэл Тайландын компанийн бүтцээр дамжуулан эзэмших явдал байна
Юу нөлөөлж байна вэ?
Механизм нь энгийн. Хөгжүүлэгчид кондо байраа зарж чадахгүй болмогц шинэ газар худалдан авахаа больдог. Худалдан авагчгүй газар нь ликвидтэй байдлаа алддаг, мөнгө хэрэгтэй эздүүд үнээ бууруулахаас өөр аргагүй болдог.
Газарзүйн байршил энд маш чухал үүрэгтэй. Бангкокийн төв хэсэг, тухайлбал Silom, Sathorn, мөн Asok өртөө хүртэлх Sukhumvit бүс огт өөр орчинд ажилладаг. Чөлөөт газар цөөн, шинэ төслүүд ашиглалтад орохоос өмнө бүрэн зарагддаг. Харин засал нь захын хэсэгт, Bang Na, Min Buri, Rangsit зэрэг дүүргүүд, мөн илүүдэлтэй нийлүүлэлтээр даарсан амралтын бүсүүдэд илэрхий ажиглагдаж байна.
Анхаарал татахуйц нэг шинж чанар бол институцийн тоглогчдын үйл ажиллагаа юм. Knight Frank Thailand-ын мэдээлснээр Сингапур, Хонгконгийн том сангууд 2025 оны хоёрдугаар хагаст Бангкокт газар худалдан авалтаа нэмэгдүүлсэн байна. "Ухаалаг мөнгө" уналттай зах зээл рүү орж эхлэх нь ерөнхийдөө доод цэг ойртож байгааг илтгэдэг сонгодог шинж юм. Энэ загвар өөр газарт ч давтагдаж байна: барилгын хурд ерөнхийдөө удааширсан ч Пхукет олон улсын түрээслэгч, худалдан авагчдын тогтвортой сонирхлыг татсаар байна. Тайландын зах зээл нийтдээ бараг 600,000 зарагдаагүй хөрөнгийн нөөцтэй бөгөөд энэ нь улс даяарх үнэд дарамт учруулж байна.
Хуулийн хязгаарлалтыг мартаж болохгүй
Хувийн хөрөнгө оруулагчид хуулийн хязгаарлалтыг сайн ойлгох ёстой. Тайландад гадаадын иргэн газар худалдан авах нь эрх зүйн хувьд нэлээд нарийн зохицуулалттай. Шууд freehold (бүрэн өмчийн эрх) авах боломж байхгүй. Хамгийн түгээмэл хувилбар бол урт хугацааны лизхолд, ихэвчлэн 30 жилийн хугацаатай, сунгах боломжтой байдаг. Нөгөө хувилбар нь Тайландын компани байгуулах бөгөөд энэ нь нарийн хуулийн бүтэцчлэл шаарддаг, эрх бүхий байгууллагууд nominee (жинхэнэ эзэмшигчийг далдалсан) хэлбэрийн бүтцэд хяналтаа чангатгаж байгаа тул зохицуулалтын эрсдэл дагуулдаг.
Хөрөнгө оруулагч одоо юу хийх ёстой вэ?
Ерөнхий индексийг бус, тодорхой байршлыг ажиглаж хянах хэрэгтэй. Төв ба захын хэсгийн үнийн зөрүү цаашид улам өргөсөх магадлалтай. Паттайа болон Бангкокийн захын дүүргүүд хамгийн их хямдралтай санал болгож байгаа ч тэнд ликвидын эрсдэл ч мөн адил өндөр. Харин Пхукетийн, ялангуяа баруун эргийн вилла барих газар тогтвортой хэвээр байна, учир нь гадаадын тогтвортой эрэлт, хязгаарлагдмал нийлүүлэлт үүнийг дэмжиж байна.
Монгол хөрөнгө оруулагчдын хувьд Тайланд Хөрөнгө шиг орон нутгийн туршлагатай зөвлөх байгууллагатай хамтран ажиллах нь эрх зүйн бүтэц, байршлын шинжилгээг найдвартай хийхэд тусална.
Түгээмэл асуулт хариулт
Тайландад яагаад газрын үнэ 2026 онд буурч байна вэ?
Гол шалтгаан нь кондо орон сууцны сул эрэлт юм. Хөгжүүлэгчид их хэмжээний зарагдаагүй байр хуримтлуулж, шинэ газар идэвхтэй худалдан авахаа больсноор эрэлт буурч, үнэ доошилсон.
Тайландын аль бүс нутагт газрын үнэ хамгийн хурдан хямдарч байна вэ?
Хамгийн хурц засал нь Бангкокийн алслагдсан тээврийн шугамын дагуух захын дүүргүүд, Паттайа, мөн кондо төслийн илүүдэлтэй Пхукетийн зарим дүүрэгт ажиглагдаж байна.
Гадаадын иргэн Тайландад газар худалдаж авч болох уу?
Шууд боломжгүй. Гадаадын иргэд газрыг freehold эрхээр эзэмших боломжгүй. Байгаа хувилбарууд нь урт хугацааны лизхолд гэрээ эсвэл зохих ёсоор бүтэцлэгдсэн Тайландын компаниар дамжуулан худалдан авах явдал юм.
Тайландад одоо газар худалдаж авах нь хөрөнгө оруулалтын хувьд сайн үе мөн үү?
Одоогийн засал нь илүү хямд үнээр орох боломжийг бий болгож байна, ялангуяа Бангкок, Пхукетийн ирээдүйтэй байршлуудад. Гэхдээ ямар ч газрыг хуулийн статус, бүсчлэл (zoning), дэд бүтцийн төлөвлөгөөг тус тусад нь нягтлан шалгах шаардлагатай хэвээр байна.
Газрын үнийн уналт хэр удаан үргэлжлэх вэ?
Зах зээлийн тооцоолол харуулж байгаагаар доошлох дарамт 2026 оны сүүл хүртэл ядаж үргэлжлэх магадлалтай. Хөгжүүлэгчид одоо байгаа кондо нөөцөө борлуулж дуусаад, шинэ газар худалдан авалтад эргэн орох үед сэргэлт эхэлнэ.
Гадаадын иргэний хувьд Тайландад газар худалдаж авах эрсдэл юу вэ?
Гол эрсдэлүүд бол шууд өмчлөх эрхгүй байх, компанийн бүтцийн үед Тайландын түншээс хараат байх, газрын хуульд өөрчлөлт орох магадлал, бүсчлэлийн (zoning) төвөгтэй асуудлууд, мөн илүүдэлтэй байршлуудад ликвидын түвшин доогуур байх зэрэг болно.
Газрын үнийн уналт вилла, кондо байрны үнэд нөлөөлдөг үү?
Тийм, гэхдээ хойшлогдсон нөлөөгөөр. Хямд газар эцсийн эцэст шинэ төслийн өртгийг бууруулж, secondary зах зээлийн үнэд дарамт учруулж болно. Гэхдээ энэ нөлөө премиум сегментэд маш бага байдаг.
Тайландын аль хэсгүүд газрын үнийн уналтад тэсвэртэй байна вэ?
Бангкокийн төв дүүргүүд (Silom, Sathorn, Sukhumvit), Пхукетийн баруун эрэг (Bang Tao, Laguna, Kamala), мөн газрын нийлүүлэлт хязгаарлагдмал арлууд үнэ цэнээ хадгалсаар байна.
Эх сурвалж: Bangkok Post