Хамгийн чухал зүйлийг эхлээд мэдэж ав
Гадаадын иргэн Тайландын банкнаас ердийн ипотекийн зээл авах боломж бараг хаалттай байдаг. Пхукетийн кондо худалдан авагч бүр энэ бодит байдалтай нүүр тулдаг. Гэхдээ хөгжүүлэгчид өөрсдөө шийдэл олжээ: 0% хүүтэй, 2-5 жилийн хэсэгчилсэн төлбөрийн схем. Ихэнх тохиолдолд урьдчилгаа нь нийт үнийн 20-30%, үлдэгдлийг улирал бүр эсвэл тохиролцсон хуваарийн дагуу төлнө - банк огт оролцохгүйгээр.
Монгол хөрөнгө оруулагч хэн нэгэн 8 сая төгрөг биш 8 сая бат буюу ойролцоогоор 650-700 сая төгрөгийн кондо худалдаж авахаар шийдвэл яг ямар схемүүд байдгийг доор нарийвчлан авч үзье.
Зах зээлийн масштаб: Яагаад хөгжүүлэгчид чамд санхүүжилт өгдөг вэ?
Colliers Thailand-ын мэдээлснээр 2021-2025 оны хооронд Пхукетэд 45,066 орон сууцны нэгж зах зээлд гарсан бөгөөд нийт хөрөнгө оруулалтын хэмжээ 469.72 тэрбум бат (ойролцоогоор 13 тэрбум ам.доллар) байсан. 2025 онд дангаараа 72 гаруй шинэ төсөл, 10,312 гаруй нэгж, 81.64 тэрбум батын үнэ цэнэтэй орон сууц зах зээлд нэвтэрсэн.
Sansiri компани 2026-2028 онд Пхукетэд 24 тэрбум батын нийт үнэ бүхий 20 шинэ төсөл зарлажээ. AssetWise ('The Title' брэндийн хөгжүүлэгч) 2026 оны 3-р сард 21.669 тэрбум батын Пхукет захиалгын дэвтэртэй байсан нь компанийн нийт портфелийн 57%-ийг эзэлж байсан юм.
Өрсөлдөөн ийм эрчимтэй байх тул хөгжүүлэгчид гадаадын худалдан авагчдыг татахын тулд хэсэгчилсэн төлбөрийг гол хэрэгсэл болгосон. Монгол хөрөнгө оруулагчид ч энэ боломжийг ашиглаж болно.
Хэдэн схем байдаг вэ? Дөрвийг харьцуул
1-р сонголт: 30/70 - Барилгын явцад төлөх
Энэ бол хамгийн түгээмэл схем. Гэрээ байгуулах үед буюу эхний 3-6 сарын дотор нийт үнийн 30%-ийг төлж, 70% үлдэгдлийг объект хүлээлгэн өгөх үед нэг дор тооцоо хийнэ. Барилга баригдаж байх 18-30 сарын туршид хүү бодогддоггүй.
Жишээ авч үзье: AssetWise-ийн 'The Title' брэндийн 8 сая батын кондо. Эхлээд 200,000 батын захиалгын мөнгө төлнө. Дараа нь 12 сарын турш сар бүр 180,000 бат (нийт 2.36 сая бат) шилжүүлнэ. Объект хүлээлгэн өгөх үед 5.64 сая батын эцсийн төлбөр хийнэ.
2-р сонголт: 20/80 - Хүлээлгэн өгсний дараа үргэлжлүүлэн төлөх
Деяки хөгжүүлэгчид, ялангуяа вилла сегментэд, объект ашиглалтад орсны дараа ч төлбөр үргэлжлүүлэх боломж олгодог. Барилга дуусахаас өмнө 20%-ийг төлж, үлдсэн 80%-ийг дараагийн 24-36 сарын хугацаанд хуваарьтайгаар хийнэ. Энэ үед жилд 3-8% хүү нэмэгддэг.
Энэ схем нь голдуу 15-40 сая батын виллуудад хэрэглэгддэг - учир нь эцэст нь нэг том дүн нэг дор төлөх нь өндөр чинээлэг худалдан авагчид ч бэрхшээлтэй байж болно.
3-р сонголт: Тайландын банкны ипотек
Зарчмын хувьд боломжтой, практикт хэцүү. Гадаадын иргэдтэй ажилладаг банкуудын тоо цөөхөн:
- UOB Thailand - зарим улсын иргэдэд 70% LTV хүртэл зээл, жилд 6.5% ба түүнээс дээш хүү
- Bangkok Bank - Тайландын ажлын зөвшөөрөлтэй хүмүүст
- ICBC (Thai) - голдуу Хятад иргэдэд чиглэсэн
Шаардлага: сард 80,000-100,000 батаас доошгүй баримтжуулсан орлого, ажлын гэрээ эсвэл бизнесийн виз, зээлийн түүх. Зөвшөөрөл авахад 45-90 хоног зарцуулна. Тайландад ажилладаггүй ихэнх гадаадын иргэнд энэ зам хаалттайтай адил.
4-р сонголт: Өөрийн орны банкаар зээлдэж, бэлнээр худалдан авах
Зарим худалдан авагчид эх орондоо үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгө оруулалтын портфель эсвэл бизнесээ барьцаалж зээл авч, мөнгийг Тайланд руу шилжүүлдэг. Ийм тохиолдолд хөгжүүлэгчтэй бэлэн мөнгөний худалдан авагч мэт тохиролцоно - энэ нь 3-7% хөнгөлөлт авах давуу байдлыг бүрдүүлдэг.
Дөрвөн схемийн харьцуулсан хүснэгт
| Үзүүлэлт | 30/70 барилгын явц | 20/80 хүлээлгэн өгсний дараа | Тайланд банкны ипотек | Өөрийн орны зээл |
|---|---|---|---|---|
| Урьдчилгаа | 30% | 20% | 30-50% | 0% (бусад хөрөнгөөр барьцаа) |
| Хүү | 0% | жилд 3-8% | жилд 6.5-8% | Тухайн улсаас хамаарна |
| Хугацаа | 18-30 сар | 36-60 сар | 20 жил хүртэл | 15-25 жил хүртэл |
| Гадаадынханд хүртээмж | Өндөр | Дунд зэрэг | Бага | Нөхцлөөс хамаарна |
| Зөвшөөрлийн хугацаа | 1-3 хоног | 1-7 хоног | 45-90 хоног | 14-60 хоног |
| Худалдан авагчийн эрсдэл | Дунд (хөгжүүлэгчээс хамаарна) | Дундаас дээгүүр | Бага (банк шалгадаг) | Валютын эрсдэл |
| 10 сая батаас илүү төлөх дүн | 0 бат | 450,000-1,200,000 бат | 1,300,000-2,400,000 бат (5 жилд) | Хувьсах |
Монгол хөрөнгө оруулагч ямар алдаа гаргадаг вэ?
Гэрээний нарийн заалтыг уншихгүй орхих. Хэсэгчилсэн төлбөрийн бүх нөхцөл SPA (худалдах-худалдан авах гэрээ)-д тодорхойлогдоно. Хоцрогдлын торгуул сард 1-1.5%, гэрээ цуцлах тохиолдолд хөгжүүлэгч төлсөн дүнгийн 25-30%-ийг хураан авах эрхтэй. Тайландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн мэргэжилтэнтэй англи хувийг заавал уншаарай.
FET сертификатыг мартах. Гадаадын иргэн эзэмшлийн кондо авахдаа гадаад валютын гүйлгээний баримт (FET маягт) заавал шаардлагатай. Тайландын банкаар дамжаагүй шилжүүлэг, валют солилцооны газраар хийсэн төлбөр хүчингүй гэж тооцогдон газар зохицуулалтын газар өмчлөлийг бүртгэхгүй.
Эцсийн том төлбөрийг дутуу тооцох. 30/70 схем барилгын явцад амар санагддаг. Гэхдээ нийт үнийн 70% гэдэг их дүн. Барилга баригдах хугацаанд чинь санхүүгийн нөхцөл байдал өөрчлөгдвөл өмнө төлсөн мөнгийг бүрэн алдах эрсдэл бодитой.
Хөгжүүлэгчийн төлбөрийн төлөвлөгөөг банкны баталгаатай адилтгах. Хэрэв хөгжүүлэгч дампуурвал та ерөнхий зээлдүүлэгчдийн эгнээнд орно. Тийм ч учраас SET (Тайландын хөрөнгийн бирж)-д бүртгэлтэй, нийтэд тайлагнадаг компаниудыг сонгох нь чухал. 21.7 тэрбум батын захиалгын дэвтэртэй AssetWise болон 2026 онд 39 тэрбум батын орлого зорьж буй Sansiri зэрэг компани энэ шалгуурыг хангадаг.
Нэмэлт зардлыг орхигдуулах. Худалдан авах үнийн дээр: газрын хэлтэст бүртгүүлэх шилжүүлгийн хураамж (шинэ барилгад ойролцоогоор 2%), нөөц санд нэг удаагийн шимтгэл (1 м2-т 500-800 бат), сар бүрийн нийтийн талбайн засвар үйлчилгээний төлбөр (1 м2-т 40-120 бат). Эдгээрийг хөгжүүлэгчийн схем хамардаггүй.
49%-ийн квотыг анхаарахгүй байх. Нэг барилгын борлуулах талбайн дээд тал нь 49%-ийг гадаадын иргэд эзэмших боломжтой. Гэрээ гарын үсэг зурахаас өмнө тухайн төсөлд үлдэгдэл квот байгаа эсэхийг заавал шалгаарай.
Байнга асуудаг асуултууд
Тайландын виз байхгүйгээр хэсэгчилсэн төлбөрийн гэрээ байгуулж болох уу? Тийм, визний статус нь гэрээнд нөлөөлдөггүй. Гэхдээ гадаадаас мөнгө шилжүүлэхийн тулд Тайландын банкны данс шаардлагатай. Ихэнх банк жуулчны визэнд данс нээж өгдөг ч банк тус бүрийн шаардлага өөр байна.
Хамгийн бага урьдчилгаа хэд вэ? Ерөнхийдөө нийт үнийн 20-30%. Захиалгын үед төлсөн 100,000-300,000 батын хөмрөг мөнгийг энэ дүнд оруулан тооцно.
Хэрэв төлбөрөө хожимдуулбал яах вэ? Ихэнх гэрээнд 15-30 хоногийн нэмэлт хугацаа байдаг. Үүнийг хэтрүүлбэл сард 1-1.5% торгуул ногдоно. 60-90 хоног хоцорвол хөгжүүлэгч гэрээг цуцалж, төлсөн дүнгийн 25-30%-ийг хадгалах эрхтэй болно.
Хөгжүүлэгчийн найдвартай байдлыг хэрхэн шалгах вэ? SET-д бүртгэлтэй, аудитын тайлантай компаниудыг эрэмбэлж сонго. Борлуулалт эхлэхийн өмнө EIA зөвшөөрөл болон барилгын зөвшөөрөл хүчин төгөлдөр байгааг баталгаажуул. Тайланд Хөрөнгө зөвлөхүүд та бүхэнд хөгжүүлэгчдийн санхүүгийн мэдээллийг нарийвчлан шүүж, бодитой зөвлөгөө өгөхөд бэлэн.
Хөгжүүлэгчийн схемтэй зэрэгцэн банкны ипотек авч болох уу? Тийм, ийм хослол боломжтой. Зарим худалдан авагчид барилгын явцад хөгжүүлэгчийн схемийг ашиглаад, эцсийн төлбөрт банкны зээл зориулдаг. Гэхдээ Тайландад ажил эрхэлдэггүй гадаадын иргэнд зээлийн зөвшөөрөл олгохыг баталгаажуулах аргагүй тул энэ стратегид бүрэн найдах нь эрсдэлтэй.
Эх сурвалж: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers