Шууд хариулт: Пхукетэд кондо авахад банк хэрэгтэй юу?
Гадаадын иргэд Тайландын аль ч банкнаас ипотекийн зээл авах боломжгүй гэдэг нь хуулийн тодорхой байдал юм. Гэхдээ энэ нь Пхукетэд хөрөнгө оруулахаас татгалзах шалтгаан биш. Хөгжүүлэгчид 3 жил хүртэлх хугацааны хэсэгчилсэн төлбөрийн схем санал болгодог, хоёрдогч зах зээлд худалдагч нь шууд санхүүжилт олгодог бөгөөд анхны төлбөр нийт үнийн ердөө 10% байж болно. 2026 онд банкны оролцоогүйгээр фрихолд кондо худалдан авах 5 өөр бүтэц бүрэн хэрэгжиж байна.
Яагаад Монгол хөрөнгө оруулагчдад хамааралтай вэ?
Nation Thailand сонины мэдээлснээр 2025 оны гурав дахь улиралд Пхукетийн кондо гүйлгээний ойролцоогоор 60% нь гадаадын худалдан авагчдад ногдсон бөгөөд 2026 онд энэ үзүүлэлт 65% хүрэх төсөөлөлтэй байна. Тэдгээр худалдагчдын бараг аль нь ч Тайландын банкны санхүүжилт ашиглаагүй. Харин хөгжүүлэгчтэй шууд байгуулсан гэрээний дагуу төлбөрийн хуваарь, хувийн санхүүжилт болон уян хатан барьцааны бүтцийг ашигласан. AssetWise компанийн The Title брэндийн кондогийн нийт үнэлгээ 47.447 тэрбум THB болж, Пхукетийн эрэлтийн хэмжээг тодорхой харуулж байна.
Чухал нэг зүйлийг эхнээс нь ойлгох хэрэгтэй: хөгжүүлэгчийн хэсэгчилсэн төлбөр бол зээл биш. Энэ нь худалдан авагч болон хөгжүүлэгчийн хооронд байгуулсан гэрээний харилцаа бөгөөд бүх мөнгийг төлсний дараа л өмчлөх эрх шилждэг.
5 төлбөрийн схемийн дэлгэрэнгүй тайлбар
1. Барилгын явцтай холбосон хэсэгчилсэн төлбөр (Хөгжүүлэгчтэй шууд)
Шинэ барилгын хувьд хамгийн түгээмэл арга. Гэрээ байгуулахдаа урьдчилгаа төлөөд барилгын тодорхой шатуудад нэмэлт төлбөр хийдэг.
Жишээлбэл, Chertalay дахь The Harmony by Wallaya Villas төсөл 30/30/15/15/10% схемээр ажилладаг. Гэрээ байгуулахад 30%, суурийн ажил дуусахад 30%, дараагийн барилгын үе шатуудад 15% ба 15%, хаалга барихад эцсийн 10% төлнө. Барилга 2027 оны гурав дахь улиралд дуусах хуваарьтай тул худалдан авагч ойролцоогоор 2 жилийн хугацаанд төлбөрөө тараан хийх боломжтой.
Layan Verde төслийн нөхцөл илүү уян хатан. Орох үнэ 263,000 USD-аас эхэлж, 50% эсвэл 35% урьдчилгааны схемтэй, үлдэгдлийг 2028 оны эцэс хүртэл хуваан төлнө. Тэр төслийн студи байрны түрээсийн нэгдсэн санд жилийн 8.7% хүртэлх өгөөж байна гэж тооцоолж байна.
AssetWise компанийн The Title кондогийн стандарт хуваарь: гэрээ байгуулахад 25%, суурийн ажил дуусахад 25%, хаалга барихад 25% ба эцсийн шатанд 25%.
2. Худалдагчаас шууд авах санхүүжилт (Хоёрдогч зах зээл)
Энэ нь банкны оролцоогүйгээр худалдагч болон худалдан авагчийн хооронд байгуулсан хувийн тохиролцоо юм. Худалдан авагч 10-30% урьдчилгаа төлж, үлдэгдлийг 3-5 жилийн хугацаанд сар бүр эсвэл улирал тутам хийнэ. Бүх төлбөр дуустал өмч худалдагчид хэвээр байна.
Siam Real Estate-ийн мэдээлснээр урьдчилгааны хэмжээг 30%-д ойртуулбал нөхцөл дээрдэх хандлагатай, тухайлбал, хугацаа богиносч, улирлын төлбөр буурдаг. Санхүүжилтийг фрихолд болон лизхолд хоёуланд нь авч болно.
Онцлон анхаарах зүйл: зарим худалдагч хүүгийн хэмжээг тодорхой зааж өгдөггүй, харин ханшийг зарах үнэд нэгтгэдэг. Ийм үнийн нэмэгдэл жилийн 3-5% орчим байдаг.
3. Нэг удаагийн бүрэн төлбөр ба хямдрал
Деяким хөгжүүлэгчид барилгын анхны шатанд бүр 5-15% хөнгөлөлт санал болгодог. Хөрвөх хөрөнгөтэй, барилга дуустал 1.5-2 жил хүлээх боломжтой хөрөнгө оруулагчдад тохиромжтой. Оролтын үнэ хамгийн доод түвшинд байх ч барилгын хоцрогдлын эрсдэл бодитой хэвээр байна.
4. Урьдчилгаа + Гэрээний эрхийг шилжүүлэх
Худалдан авагч 25-30% урьдчилгаа төлж нэгжийг баталгаажуулаад, барилга дуусаагүй байхад худалдах гэрээний эрхийг өөр худалдан авагчид шилжүүлнэ. Энэ нь үнийн өсөлтөд тулгуурласан спекулятив байр суурь юм. Гэхдээ бүх хөгжүүлэгч ийм шилжүүлгийг зөвшөөрдөггүй тул гэрээг нарийн шалгах шаардлагатай.
5. Гадаад банкны зээлд тулгуурласан санхүүжилт
Сингапур, Хонг Конгийн зарим олон улсын банкууд Тайландын үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах зорилгоор гадаад хөрөнгийг барьцаалан зээл олгодог. Хүүний хэмжээ жилийн 4-6%-аас эхэлдэг. Бүтэц нь нарийн төвөгтэй бөгөөд томоохон хөрөнгийн багц байхыг шаарддаг. Бусад хөрөнгө оруулалтаа хөрвүүлэхгүй байхыг хүсэгчдэд тохиромжтой.
Схемүүдийн харьцуулсан хүснэгт
| Үзүүлэлт | Хөгжүүлэгчийн хуваарь | Худалдагчийн санхүүжилт | Бүрэн төлбөр | Гэрээ шилжүүлэх | Гадаад зээл |
|---|---|---|---|---|---|
| Урьдчилгаа | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Төлбөрийн хугацаа | 1-3 жил (барилга) | 3-5 жил | Нэг удаа | Барилга дуустал | 5-15 жил |
| Хүү | 0% | жилийн 3-5% | Байхгүй | Байхгүй | жилийн 4-6% |
| Өмч шилжих | Бүрэн төлсний дараа | Бүрэн төлсний дараа | Шууд | Авахгүй | Зээл дуусгавар болсны дараа |
| Үндсэн эрсдэл | Барилгын хоцрогдол | Худалдагчийн төлбөрийн чадваргүй байдал | Хөрөнгийн хөлдөлт | Шилжүүлэлт хориглох | Ханшийн эрсдэл |
| Нэвтрэх боломж | Өргөн | Хязгаарлагдмал | Үргэлж | Гэрээнд хамаарна | Зөвхөн томоохон багцад |
Монгол хөрөнгө оруулагчид ихэвчлэн гаргадаг алдаанууд
Алдаа 1 - 49%-ийн квотыг шалгахгүй байх. Тайландын хуулийн дагуу барилгын нийт талбайн 49%-иас илүүгүй хувийг гадаадын иргэд фрихолдоор эзэмших боломжтой. Уг квот нэгж бус барилгын түвшинд тооцогддог. World of Condos 2026 лавлахын мэдээлснээр квот дүүрсэн тохиолдолд хэдий ч урьдчилгаа төлсөн байсан ч бүртгэл хийгдэхгүй. Урьдчилгаа төлөхөөс өмнө кондомinium-ийн хуулийн этгээдээс бичгийн гэрчилгээ авч, Газрын хэлтэст баталгаажуулах хэрэгтэй.
Алдаа 2 - Тайландаас мөнгө шилжүүлэх. Гадаадын фрихолд кондог бүртгүүлэхэд мөнгө гадаадаас гадаад валютаар ирсэн байх ёстой. Тайландын банкнаас олгох Гадаад валютын гүйлгээний маягт (FETF) байхгүй бол Газрын яам бүртгэлийг хүлээн авахаас татгалздаг.
Алдаа 3 - Амаар тохиролцоход найдах. Худалдагчийн санхүүжилтийн бүх нөхцөл, тухайлбал төлбөрийн хэмжээ, хугацаа, хоцрогдлын торгууль, урьдчилгаа буцаах нөхцөл зэргийг мөнгө өгөхөөс өмнө худалдах-худалдан авах гэрээнд бичгээр тусгасан байх ёстой.
Алдаа 4 - Сункинг фонд болон нийтлэг хэсгийн засвар үйлчилгээний төлбөрийг тооцохгүй байх. Нэгжийн үнэнээс гадна нэг удаагийн сункинг фонд (ихэвчлэн кв.м тутамд 400-800 THB) болон тогтмол засвар үйлчилгээний төлбөр (сард кв.м тутамд 40-100 THB) нэмж гардаг. Эдгээр нь хэсэгчилсэн төлбөрийн схемд ороогүй.
Алдаа 5 - Хөгжүүлэгчийн эрсдэлийг үл тоомсорлох. Хэсэгчилсэн төлбөр нь хөгжүүлэгчийн дампуурлаас хамгаалдаггүй. Компанийн санхүүгийн байдал, Байгаль орчны нөлөөллийн үнэлгээний (EIA) зөвшөөрөл болон өнгөрсөн төслүүдийн хүргэлтийн бичлэгийг гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө шалгаарай.
Нийтлэг асуултууд
Бүрэн төлбөрт оролтын хамгийн бага үнэ хэд вэ? Layan Verde 263,000 USD (ойролцоогоор 9.2 сая THB)-аас эхэлдэг. Rawai болон Chalong дүүргийн илүү хямд хувилбарууд 3-4 сая THB-аас байдаг ч тэнд хэсэгчилсэн төлбөрийн нөхцөл харьцангуй хатуу байдаг.
Хэрэв хэсэгчилсэн төлбөрийг дуусгаж чадахгүй бол яах вэ? Хөгжүүлэгчийн хуваарийн дагуу хөгжүүлэгч гэрээг цуцлах эрхтэй бөгөөд аль хэдийн төлсөн мөнгийг буцаан олгохгүй, нийт дүнгийн 10-25% суутган тооцох эрхтэй. Тодорхой нөхцлийг гэрээнд заавал тусгасан байх ёстой.
Шилжүүлгийн үеийн татвар ямар байдаг вэ? Хэсэгчилсэн төлбөр өөрөө татварт хамрагддаггүй. Өмч шилжүүлгийн бүртгэлийн үед үнэлгээний дүнгийн 2% шилжүүлгийн хураамж (ихэвчлэн талтай хуваан төлдөг) болон 0.5% тэмдэгтийн хураамж ногдоно.
Ханшийн эрсдэлийг хэрхэн удирдах вэ? Хэсэгчилсэн төлбөрийн хугацаанд ханш тогтоогдоогүй. Төлбөр бүрийг шилжүүлгийн өдрийн ханшаар тооцдог тул бүх ханшийн эрсдэл худалдан авагчид ногддог. Төгрөгийн баатийн харьцааг тогтмол хянаж, боломжтой бол гүйлгээний цагийг оновчтой сонгох нь зүйтэй.
Тайланд Хөрөнгө-ийн мэргэжилтнүүд танд өөрт тохирсон схемийг тодорхойлж, хуулийн болон санхүүгийн бүх асуудлаар зөвлөлгөө өгөхөд бэлэн байна.
Эх сурвалж: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026